南方財經全媒體見習記者王卓峯   東莞報道

“認房不認貸”新政揭開了東莞傳統銷售旺季“金九銀十”的序幕。 

進入9月，東莞接連出臺的多項利好政策促使樓市情緒出現變化，新房市場促銷力度加大，各大樓盤到訪量及成交量明顯提升，特別是優質板塊項目關注度較高。

二手房的復甦則較爲溫和。儘管9月以來，東莞二手房市場熱度相比7、8月有小幅提升，但整體還是遠低於今年2、3月份的水平。此外，置換型客戶出售意願增加，掛牌量居高不下，降價銷售成爲成交的主流。

至於新房、二手房出現分化復甦的原因，業內人士認爲，一方面，在東莞新政加持下新房市場入市門檻更低，購房者更加青睞購置新房；另一方面，9月以來東莞各大樓盤的銷售政策對客戶和渠道都非常有吸引力。反觀二手房市場，目前東莞嚴查“高評高貸”，其首付和貸款相對新房而言並沒有優勢。 

在這波樓市調控中，東莞算是各種調控支持力度較大的城市。雖然政策工具應出盡出，但信心恢復仍是緩慢過程，表現於新房市場，庫存積壓依然嚴重、去化週期達到19個月，開發商花式降價銷售已是常態。

一二手房市場分化復甦

合富大數據顯示，8月，東莞新房住宅共成交1135套，成交面積約14.8萬平方米，相較於7月的1256套，環比下跌10%，處於持續探底階段。

政策的變化成爲東莞樓市氛圍轉向的一個重要因素。

8月31日，東莞宣佈實施“認房不認貸”。踏入9月，東莞的樓市支持政策繼續加碼：9月12日發佈政策給予特級人才發佈購房補貼，最高可達1000萬元；9月11日，東莞調整公積金新政，可提取公積金用於支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞購房條件。

樓市暖風頻吹，不少開發商都在抓緊政策窗口期快速搶佔市場，特別是一些核心板塊的優質項目，在新政的刺激下回暖效果明顯。根據市場人士反饋，南城、東城等新盤捷報頻頻，比如位於南城的中海源境，上週末主推124平方米4房單位，均價約5.3萬元/平方米，僅9月16日單天便銷售了20套左右。

此外，如東城的綠城桂語旗峯、萬科世紀水岸，大嶺山的未來天空之城、萬江的世紀水岸、石碣的新世紀首鑄君匯府、高埗的華僑城天鵝堡、長安的濱海潤府等新房項目，其來訪量、認購量也明顯上漲。

據東莞住建局數據，自9月以來，市場新房的網籤量開始呈現出回升態勢。9月1日-12日，東莞新房住宅成交616套，明顯高於8月同期水平。

據中原地產研究院監測，9月4日~10日東莞樓市來訪認購量環比均上漲約20%，零認購項目環比小幅減少3%，25%的項目認購量環比上漲，市場活躍度明顯上升。

南方財經全媒體記者注意到，與新房市場燃起的購房熱情相比，二手房方面則顯得溫和。據鏈家地產東莞區域相關負責人表示，東莞市場端的表現確實有一定程度的回暖，新政之後的第一個週末，該機構東莞區域內促成20多套二手房成交。第二個週末，無論是日均到訪量還是成交量相比7、8月份均有小幅提升，但還是遠低於今年2、3月份單日峯值100套的成交量水平。

“東莞城區或部分核心鎮區的房源如果能在市場價基礎上再打個9折，應該是可以快速賣掉的，如果樓齡比較老，甚至要打到85折或者8折才能出掉。”上述負責人透露，9月以來，東莞二手樓市買方市場的行情還未有明顯的轉變，急售的賣家多爲置換客，降價銷售成爲成交的主流。該機構所在的區域成交的房源大多是經過多次溝通的降價房源。

東莞中原地產研究院執行院長車德銳表示，東莞一二手房市場出現分化回暖是多方面影響的。“一方面，在東莞新政加持下新房市場入市門檻更低，購房者更加青睞購置新房；另一方面，9月以來東莞各大樓盤的銷售政策對客戶和渠道都非常有吸引力，反觀二手房市場，目前東莞嚴查‘高評高貸’，其首付成本和貸款利率相對新房而言，並沒有優勢。”

樓盤花式促銷或成新常態

當前的東莞市場，儘管政策工具應出盡出，但整體恢復仍是緩慢過程，表現於新房市場，花式降價銷售去庫存已是常態。

比如，位於寮步的松湖雲禧日前推出“清盤價”房源，僅2.3萬元/平方米起，而該項目首棟備案均價約3.6萬元/平方米，同時已逼近該項目2.16萬元/平方米的樓面價。該盤也成爲繼茶山保利錦城8月份傳出“單價16888元/平方米起”的消息後，又一低價高關注的事件。

南方財經全媒體記者瞭解到，爲抓住這波政策行情，目前東莞市場不少在售項目也加入了降價陣營，甚至不乏主城區部分核心板塊新盤，且降幅最高可去到15%；另外諸如濱海潤府、松湖潤府、萬科嘉城未來天空之城等相對熱度較高項目，近期也已紛紛開啓渠道助力。

據中原地產研究院統計的8月以來東莞市場的各類營銷活動，包括中心城區、濱海片區、松山湖片區三大熱點片區營銷活動明顯增多，以啓動渠道爲主。另外，部分項目採用“降價+首付分期、降價+提傭”組合拳促進成交。

開發商吆喝得如此賣力，折射的是東莞新房市場供應量快速增加而導致的庫存積壓。一位東莞房企營銷人士表示，從4月開始，就有大量新房積壓，新房市場成交一直在走下坡路，最近兩週成交量纔開始上漲，部分小區成交價格開始企穩，但目前仍面臨着較大的去化壓力。

據東莞中原研究院數據顯示，8月一手新房呈現供升需降態勢：其中，8月新房供應總面積約33萬平方米，供應量相較於7月大漲187%；成交總面積約15萬平方米，環比上月下降6%，同比去年大降59%。

受供應量大漲影響，截至8月末，東莞新房住宅庫存量達到455萬平方米，整體去化週期也達到19個月，比7月份增加2個月。

上述房企營銷人士表示，目前東莞新房庫存去化主要依靠三波買家：第一波爲之前觀望的存量客戶，主要爲手頭有二三百萬購房款的剛改買家，限購的放寬以及首付的降低，釋放了這部分人羣的購買力；第二波爲“賣一買一”的改善客，受置換週期的拖延影響，其需求釋放最快將在“銀十”或者四季度顯現；第三波則是剛需購房者，目前樓市政策對其拉動作用有限，經濟發展的預期更爲重要，這影響購房者的收入預期，剛需的購房需求可能要待經濟出現明顯向好勢頭時纔會釋放，可能是在今年年底或明年。

對於此次新政後續的影響，車德銳指出，事實上，此前東莞部分銀行已經執行“認房不認貸”，此次政策官宣更多是爲了提振市場信心，短期內會有一定積極作用，但長期效果有待觀察。針對東莞市場實際發展，後續或將還會有系列舉措出爐，以實現市場的穩定發展。

（作者：王卓峯 編輯：於長洹）