政策逆週期調控影響板塊表現，且對行情影響強度逐步趨弱。政策爲板塊走勢重要影響因素，如寬鬆帶來的2009年、2012年上半年、2014年、2022年末的板塊行情；收緊帶來的2010、2013年、2018年板塊調整。本輪週期儘管2021年末以來政策已偏松，尤其2023Q3限制性政策加速退出，但無論2022年末或2023Q3，板塊漲幅及持續時間均不及過往，核心在於2009、2012、2014-2015年樓市均明顯復甦，而本輪週期樓市持續低迷，市場對中期需求擔憂升溫，政策寬鬆——樓市回溫——房企業績改善傳遞鏈條不順暢，導致政策催化行情弱於過往，未來除關注政策支持外、基本面復甦強度及持續性爲影響板塊走勢關鍵。

基本面爲行情重要催化，且影響政策鬆綁行情持續性及高度。如2009Q4、2012Q4隨着政策鬆綁帶來基本面復甦兌現迎來二次上漲，而本輪放鬆週期由於基本面遲遲未回暖持續壓制板塊表現。此外即使政策大環境偏緊，樓市超預期表現亦能帶來階段性機會，如2017Q1返鄉置業火爆帶來板塊反彈、2019Q1銷售復甦疊加流動性環境改善引發板塊上漲。

歷史上存多輪主題性投資機會，是否兌現或真實受益決定漲幅。如2012年末新型城鎮化主題、2015年房企轉型主題等，均帶來板塊或代表性個股上漲。同時主題最終是否兌現、相關房企是否真實受益決定板塊或個股漲幅，如2014年國企改革真實落地的天健集團。部分主題由於短期對基本面提振有限或低於預期，行情持續時間較短或上漲後快速回落，如2017年雄安新區主題。作爲2023年最重要主題之一的城中村改造，後續行情持續性將取決於城中村改造進展及相關房企是否真實受益。

優質房企憑藉穩健業績表現，仍能穿越週期。2009年至今仍不乏優質房企憑藉穩健的銷售及業績表現，抵抗週期波動。如保利發展2020年歸母淨利潤較2009年增長722%。得益於優質業績表現，公司股價2009-2022年累積上漲525%，遠跑贏同期申萬房地產指數（80%），2016-2022年更是連續七年跑贏指數，走出獨立行情。再如2017-2019年新城控股憑藉優異的銷售表現，股價表現亦遠好於板塊。

投資建議：本輪週期自2021年底以來政策持續寬鬆，2023Q3限制性政策更是加速退出。儘管由於基本面擔憂，本輪鬆綁行情不及歷輪週期，但我們認爲一方面政策寬鬆趨勢是確立的，將持續爲樓市企穩提供政策助力；另一方面隨着“認房不認貸”、限購限貸鬆綁的逐步落地，9月及國慶銷售已呈現邊際改善跡象。參考歷次地產行情，未來無論是政策進一步寬鬆或基本面企穩復甦，均有望帶來板塊行情。個股投資方面，關注積極拿地改善資產質量、貨值充足、受益核心城市樓市回溫的房企如越秀地產、保利發展、招商蛇口、建發國際集團、華髮股份、中國海外發展、濱江集團、萬科A等。同時建議關注物業管理及產業鏈機會，如保利物業、招商積餘、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。主題投資方面，關注城中村改造後續進展及潛在主題個股天健集團等。

風險提示：1）樓市復甦持續性不及預期風險：若政策效果不及預期，購房信心提振不足，將導致銷售修復低於預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前房企資金環境仍較緊張，若政策效果不佳、樓市修復不足，資金壓力較高企業仍存債務違約展期情形；3）政策呵護力度不及預期風險。