轉自：證券時報

近期，濟南、合肥、成都等多地土拍取消地價上限限制，恢復“價高者得”競價方式。

業內人士認爲，在房地產供求關係發生重大變化的情況下，讓地價迴歸市場，一定程度上有利於提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區，後續或有更多城市跟進。地價限制取消也有助於房價限價的減少，對於房企拿地積極性增加、拿地盈利空間增大等都有積極的作用。

多地取消地價上限限制

近期，濟南、合肥、成都等多地取消地價上限限制，恢復“價高者得”競價方式。

證券時報記者瞭解到，10月9日，濟南市自然資源和規劃局對即將競拍的濟自然規劃告字（2023）9-1號、濟自然規劃告字（2023）10-1號兩批土地的競買規則做出調整，新公佈的掛牌文件顯示，土地最高限價取消，出讓方式從原來的“限地價、競建築品質、現場搖號”調整爲“按照價高者得原則確定競得人”。

另外，證券時報記者從合肥土地市場網瞭解到，最新一期土地出讓公告中顯示，本次公告地塊採取拍賣方式，即：競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高於保留底價的，爲競得人。

9月26日，成都發布《關於進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提出，優化土地供應方式，中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出，此前合肥土地市場一些優質地塊的出讓規則是達到地價上限後競品質後再搖號，搖號的結果是大部分地塊被合肥本土企業拿走。現在合肥土拍規則調整，取消地價限制和搖號政策，恢復開發商舉牌，價高者得，合肥土地市場恢復市場化了，國央企和頭部民營房企又可以在合肥土地市場起到主導作用了。而成都放開限購後，和合肥一樣同步土拍“價高者得”，同時取消配建和自持等條件後，預計更多市場化的房企會積極佈局成都土地市場，土地市場熱度很快會回暖。

地價迴歸市場有助信心恢復

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，8月底以來，中央及各地一系列政策密集出臺，對房地產市場情緒產生積極帶動，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售數據在9月中下旬出現上升，政策效果有所顯現，但多數城市市場熱度持續性顯不足，全國房地產市場銷售規模整體仍處低位，土地市場低迷態勢未改，僅優質地塊保持一定熱度。

根據中指研究院數據顯示，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。濟南、成都住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別爲19.9%、12.7%。

陳文靜指出，土拍熱度方面，近期優質地塊尚能維持一定熱度，如上海、廣州均有部分地塊觸頂搖號，但大多數城市地塊普遍底價成交，部分地塊甚至流拍。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響。

陳文靜認爲，讓地價迴歸市場，一定程度上有利於提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區，後續或有更多城市跟進，但當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，對於大多數城市而言，土拍規則調整帶動市場效果或有限。成熟區域地價限制取消之後，優質地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現上漲預期，對當前“穩房價”“穩預期”亦將產生積極帶動。

易居研究院研究總監嚴躍進也認爲，房地產供求關係發生重大變化的情況下，供地政策不斷寬鬆，有助於土地市場更加靈活，客觀上地價限制取消也有助於房價限價的減少，對於房企拿地積極性增加、拿地盈利空間增大等都有積極的作用。