匯通財經APP訊——

週三（10月18日），根據Mortgage News Daily的數據，市場流行的30年期固定抵押貸款利率的平均值達到8%，這是2000年中期以來的最高水平。

根據Mortgage News Daily首席運營官Matthew Graham的說法，短短几個月前，8%的抵押貸款利率似乎是一個極端的里程碑。

實際上，許多借款人已經面臨超過8%的利率。但與此同時，由於購房貸款中可能包括購買利率下調（buydowns）和貼現點（discount points），仍然有很多借款人的利率仍然在7%的水平上。

隨着CNBC的報道指出，爲了更好地理解這個情況，假設一個購房者購買一棟價值40萬美元的房屋，首付20%，那麼今天的月供要比兩年前高出近1000美元。

里士滿聯儲主席托馬斯·巴金在華盛頓特區的一個房地產圓桌會議上詳細解釋了今年美國房地產市場活動放緩的原因，主要是由於供應更加緊張。

托馬斯·巴金指出，在高利率和銷售量減緩的環境下，房屋價格依然保持強勁。但是他提到，房地產行業一直希望利率降低。

美聯儲在20世紀80年代面臨高通脹的時候，美聯儲採取了緊縮的貨幣政策，提高了利率。這種緊縮政策對於房地產市場和房屋建築商來說通常意味着更高的借款成本，因此他們希望看到降低利率。房屋建築商曾經採取了一種特殊的方式來表達他們的觀點。他們用木材做成了2x4尺寸的短木板，並在上面刻上了“降低利率”的字樣，然後寄給了時任美聯儲主席保羅·沃爾克。

大量數據和研究表明，美聯儲進一步緊縮可能會加劇房地產行業的當前狀況，尤其是在承受能力方面。

住房負擔能力挑戰

新的行業數據顯示，由於供應跟不上需求，且抵押貸款利率逼近 8%，住房負擔能力在8月份惡化至歷史新低。

NAR住房負擔能力指數8月份爲91.7，低於7月份的93.9。低於100表明中等收入家庭的收入不足以獲得中等價格房屋抵押貸款的批准。這是1980年以來的最低讀數。

（來源：National Association of Realtors）

NAR數據強調，按照20%的首付，典型家庭8月份的收入需要達到107，232美元纔有資格獲得抵押貸款，這是該數字連續第三個月達到6位數。

與此同時，該組織報告稱，普通家庭將超過四分之一（27%）的收入用於支付年度抵押貸款。過去一年，住房庫存惡化。過去15個月中，成屋銷售有13個月出現下降，其中8月份下降了0.7%。

美國房地產市場面臨的挑戰。在新冠大流行期間，美聯儲將利率削減至接近零，這導致了抵押貸款利率下降到有史以來的最低水平。

根據房地美初級抵押貸款市場調查 （PMMS），2021年8月，30 年期固定利率抵押貸款利率暴跌至2.77%。截至2023年10月12日當週，該利率接近7.6%的23年高點。

高額的抵押貸款和房價阻礙了新一代購房者實現美國人夢想中的擁有自己房屋的願望。然而，任何在美國中央銀行開始實施量化緊縮政策之前購買房屋的人都處於較好的狀態：他們可能擁有的是利率爲2%到4%的30年期抵押貸款，而且房產價值增長，積累了大量的資產價值。

（來源：ZeroHedge）

去年夏天，Redfin的一項分析顯示，92%的房主享有低於6%的抵押貸款利率，這對業主出售房產並搬到另一套利率更高的房屋的激勵微乎其微。近四分之一（24%）的人將利率維持在 3% 以下，接近2022年第一季度創下的歷史新高。

ICE 企業研究副總裁Andy Walden警告說，收入必須增加55%，否則房價必須下跌35%，才能恢復負擔能力。

抵押貸款利率的未來

全國住宅建築商協會 （NAHB）/富國銀行住房市場指數 （HMI）發現，10 月份建築商對新建單戶住宅房地產市場的信心連續第三個月下降。NAHB主席Alicia Huey表示，他們看到買家流量減少，因爲包括年輕家庭在內的一些買家“因利率上升而被擠出市場”。

NAHB首席經濟學家Robert Dietz指出，解決住房負擔能力危機的主要工具之一是提供“可實現的、負擔得起的供應”。

美國9月份居民消費價格指數（CPI）同比上漲7.2%。期貨市場正在對美聯儲進行定價，雖然在11月和12月聯邦公開市場委員會 （FOMC） 政策會議上維持利率不變，但美聯儲的經濟預測摘要表明，官員們計劃今年再次加息。

此外，美國國債收益率不斷加速，2年期、10年期和30年期國債收益率均觸及16年來的最高水平。債券市場的波動在房地產市場中發揮了關鍵作用，因爲抵押貸款機構的利率與國債利率密切相關。

因此，房利美 （Fannie Mae） 預計，明年大部分時間抵押貸款利率將徘徊在 7% 的範圍內，然後到2024年底下滑至6.7%。