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當今的美國房地產市場是高抵押貸款利率、高房價、供應緊張和被壓抑的需求異常強勁的“有毒”組合，這種情況讓買家和賣家都感到害怕。

美國房價本來就很高，這是由於在新冠疫情的高峯期，需求非常旺盛。現在，普遍的美國30年固定抵押貸款利率已經達到了8%，是幾十年來最高的水平，使得情況變得更加嚴峻。而且，抵押貸款的需求也降到了近30年來的最低點。這種情況意味着購房者不願意購買，而賣家也不願意出售，這造成了市場的僵持。

在新冠疫情的頭兩年裏，美聯儲將其基準利率降至零，並將大量資金投入到抵押貸款支持的證券中。結果是，連續兩年的時間裏，抵押貸款利率保持在歷史最低水平。這引發了一輪購房熱潮，其中也受到了城市突然大規模外流和新的居家辦公的推動。房價從疫情前的水平上漲了40%。

隨着通貨膨脹的飆升，美聯儲開始加息。具有諷刺意味的是，這使得房地產市場變得更加昂貴。通常情況下，當利率上升時，房價會下降。

但是，這個市場不同於歷史上的任何一個時期，因爲它還存在嚴重的供應不足問題。2008年的大蕭條和隨後的房屋抵押危機對房地產開發商造成了特別大的打擊，導致他們在接下來的十多年裏建造的房屋數量不足。市場仍然沒有填補這個差距。

誰傷的最深？

與此同時，有意出售的房主陷入了困境。他們並不願意用8%的抵押貸款利率去購買新房，與他們現在的3%的利率相比。

Mortgage News Daily首席運營官Matthew Graham表示：“我認爲在很多方面，這種情況比起大蕭條時期的市場，無論是在成交量和活動度方面，都更糟糕。”

Matthew Graham表示也不確定市場何時會看到利率下降。“我們確實聽到了一大羣美聯儲發言人，特別是在上週，非常引人注目地表示，他們正在採取限制性政策，可以等待觀察該政策對經濟的影響。”

根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，去年9月，現有房屋的銷售速度下降到了自2010年10月以來的最低水平。然而，今天的市場與房屋抵押危機時期存在着明顯的差異。目前的房屋被收回的情況非常少見，而且大多數現在的房主擁有歷史上較高的房產淨值。事實上，許多人在2020年至2022年期間將抵押貸款利率重新貸款至歷史最低水平，這意味着當前的房主擁有非常實惠的住房成本。

因此，潛在的購房者也陷入了困境。

華盛頓特區的地產經紀人Lisa Resch在接受採訪時表示：“我認爲人們感到焦慮，很多人都採取了‘等待觀望’的買家心態。因此，很多人只是想靜觀其變，看看會發生什麼。”

美國全國房地產經紀人協會（NAR）現在將其2023年的銷售預測下調至最多下降20%，之前的預測是下降13%。

房價將走向何方？

房價則是另一回事。NAR首席經濟學家Lawrence Yun補充道：“儘管存在住房短缺，但房價看起來將以8%的速度從目前的水平上保持平穩。”

Lawrence Yun指出，那些就業增長較快且房價相對較爲實惠的大都市市場將會看到銷售增長。他提到了佛羅里達的市場，例如坦帕、傑克遜維爾和奧蘭多，以及德克薩斯州的休斯頓和田納西州的孟菲斯。這些地區的市場將會看到銷售量的增長。

如今的購房者可能會從房地產開發商那裏找到最划算的交易，特別是像Lennar和D.R． Horton這樣的大型生產型房地產開發商。這些開發商正在通過爲客戶降低利率來提高房屋的實際購買能力。這在過去是他們不太常做的事情，至少沒有像現在這樣大規模地實施。

D.R． Horton的一位發言人表示：“儘管在這個週期的大部分時間裏，我們的抵押貸款公司一直在提供略低於市場利率的貸款（僅僅是爲了競爭），但我們最近提到的，即在貸款的30年期內提供完整的利率補貼，作爲房地產開發商的激勵措施，是我們在以前的週期中沒有做過的事情，至少在如今這樣廣泛、絕大多數情況下是這樣的。在過去，你可能只會在極爲有限的特定房屋上找到這種情況。”

供應問題怎麼解決？

單戶住宅的建設速度在緩慢上升，但遠遠沒有滿足需求。由於利率上升，房地產開發商的信心進一步下降，但新房市場仍然比現有房屋市場更爲活躍。

在房地產的亮點方面，由於市場上湧入了創紀錄數量的新房源，公寓租金終於開始降溫。這使得租房者減少了購房的動力。然而，對租賃房屋的需求正在上升。

RealPage的首席經濟學家Jay Parsons表示：“通脹放緩和依然強勁的就業市場似乎正在提振消費者信心，進而刺激最有可能租房的年輕人組建家庭。”

對於那些仍然希望升級到更大的房屋或者縮小到更小的房屋的人們來說，他們陷入了一個困境。

由於供需不平衡，房價仍在上漲，但賣家變得更加靈活。因此，買家現在可以以較高的利率購買，希望在價格上獲得優惠，或者他們可以等待利率下降。

但是，當利率下降時，可能會出現大量的需求，導致競價戰。