（文/張志峯 編輯/馬媛媛）10月26日，繼證監會修訂相關指引，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施不到一週時間，首批4單消費基礎設施REITs材料申報並獲得中國證監會及深滬交易所受理，分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT。

有資深投行人士向觀察者網指出，首批消費基礎設施REITs項目的推出，爲消費基礎設施領域企業構建“投融建管退”良性循環、促進提質增效和戰略轉型提供廣闊空間，對REITs市場的長期平穩健康發展具有深遠的意義。

同時，隨着我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局正式成型，將有效推進REITs產品常態化發行，推動公募REITs市場高質量發展。

有助於盤活優質商業存量資產

相較於已上市REITs資產，消費基礎設施REITs主要包括百貨商場、購物中心、農貿市場等，與存量的產業園區（研發辦公類和廠房類）、倉儲物流、保障房等存量產權REITs所覆蓋的基礎設施類型相比，在底層資產經營模式上就存在較大差異，比如消費基礎設施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇。此外，區位、運營管理能力對於消費基礎設施的影響也相對較大。

公開資料顯示，首批消費基礎設施REITs資產類型包括購物中心、社區商業、超市等，原始權益人分別爲華潤、金茂、萬科印力、物美4家，均爲我國頭部消費基礎設施領域的參與者。

其中，金茂項目底層資產爲購物中心長沙金茂覽秀城，位於湖南湘江新區的城市中心梅溪湖板塊。自2016年開業以來，該項目收益整體穩定，市場競爭能力較強。

物美項目底層資產爲北京物美商業集團股份有限公司位於北京市中心城區的4個消費基礎設施資產，包括華天項目、德勝門項目、大成項目和玉蜓橋項目，主要經營物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理髮、藥店等貼近社區生活的便民商業，是典型的保障基本民生的社區商業項目。

華潤項目底層資產爲青島萬象城購物中心，是華潤置地體系內的標杆項目，項目於2015年開業，位於青島市核心商圈，規模大、品質高、覆蓋全域，商業建築面積約30萬平方米，最新出租率超過98%。

萬科印力項目底層資產爲杭州西溪印象城購物中心，爲杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心，最新出租率超過99%，項目定位爲面向家庭及城市青年的城市級購物中心。

在業內看來，首批消費基礎設施REITs項目的推出，對於當前“擴消費、穩增長”意義重大。

對於此次REITs項目發行，物美集團方面還表示，將進一步盤活公司優質商業存量資產，促進消費領域投資發展，提升消費市場競爭力。

萬科印力方面也直言，此次中金印力REIT如能率先成功發行，不僅將助力萬科的長期發展，對於房企而言，也將提供新的解題思路。

“對不動產經營業務而言，REITs的重要性類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠將不動產變爲動產，打通投融管退的閉環。”萬科董事會主席鬱亮在日前的媒體交流會上如是說。

政策端多部門協同發力

回顧消費類REITs的推進歷程，今年以來得到了監管部門多舉措的大力支持。

首先是國家發改委於3月份發佈《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。

其中提到，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

10月20日，證監會發布《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。

其中明確指出，對於資產類型，監管部門優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目發起人（原始權益人）應爲持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。同時，嚴禁規避房地產調控要求，不得爲商品住宅開發項目變相融資。

消息一出，滬深交易所均積極配合行動。

上交所聚焦優質消費基礎設施項目和底層資產特色，聯合地方政府深入開展走訪調研和培育座談活動，梳理項目進展中的行業共性、難點問題，並加以推動解決。

深交所組織召開多場專題研討會，共同研討REITs涉及的稅收、治理與信息披露等共性問題；聚焦重點領域，推動健全地方綜合推動機制，協調解決項目推進過程中的難點、問題，促進形成重點突出、層次清晰的項目儲備梯隊。

上交所相關負責人表示，首批消費類REITs項目獲正式受理，有利於進一步發揮公募REITs在擴大內需、提振消費方面的積極作用。上交所將積極支持消費基礎設施公募REITs項目的審覈發行，持續完善公募REITs審覈流程及市場生態體系建設。

深交所相關負責人表示，將有序開展首批消費基礎設施REITs審覈、發行等工作，推動項目平穩落地，進一步完善制度建設，加大市場培育力度，強化投資者教育，持續推進REITs常態化發行與多層次REITs市場建設，更好地發揮REITs盤活存量、擴大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場服務實體經濟能力。