華夏時報記者  梁寶欣  李貝貝  深圳報道

國內首批消費類基礎設施公募REITs取得重大進展。

10月26日，證監會和滬深交易所官網顯示，共4只消費基礎設施公募REITs產品已正式提交申報材料，分別爲中金印力消費REIT、華夏華潤商業資產REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT，項目狀態顯示爲已受理，資產類型包括購物中心、社區商業等。

值得一提的是，在不久前的10月20日，中國證監會發布《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施，自發布之日起施行。這也意味着，不到一週的時間，國內首批消費基礎設施公募REITs就已完成申報。

今年5月，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿曾對《華夏時報》記者直言消費基礎設施REITs市場可期。他指出：“REITs作爲房地產產業轉型、助力實體經濟高質量發展的助推器，一直以來倍受市場關注。最新出臺的消費類基礎設施資產的擴容爲市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。”

而萬科董事會主席鬱亮也於近日的媒體交流會上表示，REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變爲不動產商。據瞭解，上述中金印力消費REIT的資產方印力集團，是萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺。

優質的底層資產是基礎

2021年6月，我國首批基礎設施公募REITs上市。今年3月，我國正式將消費基礎設施納入REITs發行範圍。

3月24日，證監會發布的《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》和發改委發佈的《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號）中均明確提出，充分發揮消費的基礎作用，把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

今年4月，西安曲江文化產業投資（集團）有限公司作爲原始權益人的“大唐盛世1-5期資產支持專項計劃”，獲得上交所批覆，擬發行金額7.51億元，目標資產大唐不夜城商業物業。

10月26日，易居研究院研究總監嚴躍進向記者指出，在4月份西安大唐不夜城REITs項目，就標誌着此類領域在不斷開拓。而此次4支REITs開始申報，就說明取得了關鍵的一步，即進入到常態化的操作過程中。

需要注意的是，吳睿在今年3月的時候曾公開表示，高標準核心消費基礎設施資產將是發行REITs的首選，尤其是在消費基礎設施納入REITs資產類別之初，位於一線及新一線城市的資產最有機會發行REITs，同時需要滿足收益率及項目合規准入方面的嚴格要求。對於運營管理良好，租金穩定且有可以想象的上升空間，及底層資產產權清晰的項目將會成爲REITs市場的新寵。

而據記者觀察，此次成爲首批發布的消費類基礎設施公募REITs，底層資產均較爲優質。比如此次中金印力REIT的底層資產杭州西溪印象城，由萬科旗下的購物中心開發與運營能力平臺印力集團運營，位於杭州核心商圈大城西板塊的黃金地段，整體建築面積25萬平米，367家商戶，最新出租率爲99.2%，是餘杭區體量最大的購物中心。

再如華夏華潤商業資產REIT的底層資產爲青島萬象城購物中心，由華潤置地旗下輕資產管理平臺華潤萬象生活運營，項目於2015年開業，地處青島市核心商圈，商業建築面積約30萬平米，最新出租率超過98%，是目前青島市規模大、品質高、覆蓋全域的城市級購物中心

此外，還有業內人士向記者指出，除了底層資產的質量，決定REITs是否能成功發行且持續擴募的關鍵，是資產方的運營管理能力。

發改委今年3月發佈的《關於規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》明確提出，申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低於5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%。

值得一提的是，國信證券在今年8月發佈的研報中也指出，由於目前監管要求公募REITs底層資產項目運營時間原則上不低於3年，同時3年內總體保持盈利或經營性淨現金流爲正，因此這對於百貨公司平時對於商業地產運營提出了一定的要求。

據悉，此次中金印力REIT的資產方印力集團，全國在管商業面積超過1200萬平米，資產規模超過1000億元，整體出租率達95%。公開信息顯示，萬科在2016年通過持有投資基金的權益成爲印力集團的重要股東，萬科對印力集團從經營管理、資產運營等方面進行全方位支持，並將部分商業項目委託至印力集團運營管理，截至目前，萬科委託印力管理的商業項目經營坪效增幅超過20%。

助力房地產產業轉型

中國目前零售類項目存量巨大，戴德梁行研究部的數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達4650萬平米。

此外，國信證券也在今年8月發佈研報中指出，預計全國綜合百貨相關物業資產面積能達到7.5億平米，而中指研究院統計得出，全國300城商辦用地成交樓面均價爲2273元/平米，預計零售物業總體物業資產價值約爲1.7萬億元。

“REITs作爲房地產產業轉型、助力實體經濟高質量發展的助推器，一直以來倍受市場關注。最新出臺的消費類基礎設施資產的擴容爲市場帶來難得的歷史機遇，萬億消費基礎設施REITs市場可期。”吳睿說道。

嚴躍進則認爲，從目前類似申報的情況看，購物中心、商業廣場等商業地產項目率先獲得政策的支持，後續包括度假村、文旅地產等消費業態或也有納入改革的可能。此類改革具有積極的導向，進一步促進商業地產REITs市場的擴大。REITs項目的申報，不僅僅改變了金融投資產品的類別，客觀上也使得房企轉型具有了更好的抓手，值得各類房企的關注。

深圳市房地產業協會會長呂晉川也在此前公開表示，“國家發改委本次推出消費類基礎設施商業REITs，是實施擴大內需，重視支持消費的具體舉措。對於優化土地市場資源配置，助力房地產行業向新發展模式平穩過渡，具有重要意義，是房地產行業轉型升級、高質量發展的重要路徑。”

值得一提的是，萬科董事會主席鬱亮也於近日的媒體交流會上表示，REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，能夠實現商業模式的閉環。一旦完成REITs的環節打通，萬科將有望真正從開發商轉變爲不動產商。

有業內人士向記者指出，此次中金印力REIT如成功發行，將助力萬科的商業業務構建完整的“投、融、管、退”商業模式閉環，實現資產和資金更高效的運轉，在更低的財務負擔下實現業務的持續健康發展。百貨商場、購物中心等商業不動產項目，天然存在資金額高、投資回報週期長的特徵，過去由於條件限制，缺少穩定的市場退出機制，對持有此類資產的企業發展造成了顯著的掣肘。而REITs的落地將有助於改善這一狀態。

而據記者瞭解，過去三年，萬科以REITs發行對資產的要求標準，持續提升旗下經營性不動產的資產質量。印力此次披露了有50個項目已開業滿三年，均可作爲潛在擴募資產。

“對萬科而言，REITs一旦打通，也意味着能夠持續將合格的商業資產推向市場，回籠現金用於存量資產的盤活提效或新項目拓展，實現更良性的發展。”上述業內人士認爲。

國信證券在研報中指出，一般來說，消費基礎設施投入成本較大，投資回收週期較長，給公司正常運營帶來較大資金壓力，而通過公募REITs項目，公司一方面能夠即時獲取高額投資收益，補充流動資金；另一方面，由於監管要求企業需認購相關REITs基金份額不低於20%，而消費基礎設施REITs項目未來3年每年強制分紅率達3.8%，能夠給予企業穩定的現金流收入。

責任編輯：張恆星 SF142