来源 证券时报

“最近我们公司有二手房成交单，买家到银行贷款时发现房子的评估价下调，因此不得不增加首付。”在深圳福田华强片区，一位资深房产中介告诉记者。

除了认房不认贷，深圳还在此前“黄金周”假期来临之前下调了购房贷款利率。在众多利好因素下，业内人士普遍反映市场交易量有一定程度的小幅回暖，但价格变化并不大。

该房产中介经理向记者展示一份最近的二手房成交记录，以福田区桐林城市广场二手房为例，最近成交的一套54平方米房源，过往银行的评估价普遍在480万元左右，但最近银行的评估价下调至436万元左右。“也就是说，买家要出的首付有所增加，这样也做不了高评高贷了。”房产经理表示，“目前该小区有一些房源挂牌价已经低于政府参考价。”

而在罗湖翠竹片区，也有房产中介经理指出，最近许多小区的评估价都有所下调。记者向多家银行的个贷经理进行咨询。有银行个贷经理表示，每套房源的评估价都会不定时动态调整。“这一年深圳二手房价格普遍下调，有银行也会顺应房价的变化而调整评估价。”有银行个贷经理表示。也有银行个贷部负责人告诉记者，由于市场价格在下跌，银行合作的评估公司会根据市场价格给银行估价，所以价格下跌在所难免。

此前，国家统计局披露9月份的商品住宅销售价格变动情况。数据显示，9月份的深圳一手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌3.0%。无论是环比还是同比，深圳一手住宅价格已经连续5个月下跌。

二手住宅方面，9月价格环比持平，同比仍有1个百分点的下跌。记者在深圳多区走访时，多位购房者均表示即便有购房需求，大家都在期待深圳能推出更多更精准的优化措施。也有房产中介经理反映，购房者普遍较为理性，“看的比买的多”是普遍现象。

除了正常二手房交易，法拍房市场也有“降价”现象，特别是目前不少豪宅法拍房源的起拍价，相比去年年底出现了明显回调。

此外，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至10月23日，深圳全市共有57944套有效在售二手房源，较上周增加661套，在售二手房源数量持续增加并创新高，业主出售意愿明显增强。

对于二手房挂牌量增加，记者随即采访几位握有多套房的业主。有业主表示，“之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控有所放松，觉得不想再‘等’并选择在这时换房。”不过，记者走访发现，许多改善性群体由于手上的房子难以卖出，也影响了自己的置换计划。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房在售量明显增加主要是因为“认房不认贷”等政策鼓励“卖一买一”，带动二手房的挂牌量增加。此外，也会有业主想借机出售自己的房子，或者跟风去挂盘。不过，值得注意的是，二手房在售量明显增加后，如果交易量跟不上，为了出售很多业主会选择降价，这样的话又会反过来对市场预期产生冲击，这是一个非常值得重视的现象。

上海易居房地产研究院认为，过去二手房市场处于“不愁卖”阶段，因为当时市场需求总体处于上升阶段。而今年上半年则处于“愁卖”阶段。这一重大变化或风险需要关注，这也意味着当前二手房市场正悄然从卖方市场转变为买方市场。后续对二手房的刺激政策，不应简单停留在短期政策松绑的视角，而要从中长期二手房盘活和可持续发展的视角进行。