中央金融工作會議於10月30日至31日在北京舉行。此次中央金融工作會議系中央金融委員會、中央金融工作委員會組建後首次召開。本次金融工作會議中，對房地產提及頗多，爲後續房地產市場發展指明瞭方向。

中央金融工作會議指出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

在首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池看來，資金是房地產業的命脈，沒有金融的資金支持則房地產業無從談起，因此金融在房地產良性循環中起着重要作用。從中央金融工作會議釋放的政策信號來看，強調了通過金融支持房地產企業的合理融資需求，促進房地產業的良性循環。一方面對不同所有制企業要一視同仁，另一方面融資的重點在支持剛性和改善性住房需求，保障房等“三大工程”，構建房地產發展新模式。

此次，“房地產發展新模式”被再次提及，在中央金融工作會議背景下，房地產發展新模式將如何構建？

明確構建房地產發展新模式的突破點

中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強認爲，此次會議明確了構建房地產發展新模式的突破點，包括城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產發展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產的主要領域。

“三大工程”在今年重要會議中被多次提及。4月28日和7月24日中央政治局會議均對相關工作作出部署。4月28日，中央政治局會議指出，規劃建設保障性住房，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造及“平急兩用”公共基礎設施建設。7月24日再次提出，要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閒置房產。8月25日，國務院常務會議審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》；9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議上，何立峯再作發言，一方面強調保障性住房建設是艱鉅複雜的系統性工程；另一方面指出，保障性住房要實施嚴格封閉管理不得上市交易。

全國工商聯房地產商會理事李驍認爲，房地產發展新模式是指真正落實“市場+保障”雙軌制。“我在十幾年前就多次提出要分鍋喫飯，低收入階層在保障房這口鍋裏，中高收入階層在市場化這口鍋裏，現在保障房封閉管理並加快建設就是雙軌中的保障軌；同時，以土地價格放開作爲標誌，以後住房限價、限購、限貸等政策會逐漸退出，從而完善市場軌，住房供應雙軌制將是中國樓市的中長期定位。”

在趙秀池看來，除了由提供商品房爲主向更多的提供保障房轉型外，房地產發展新模式還有多重含義：一方面要適應增量房時代向存量房時代的轉型；另一方面是適應購租並舉向租購併舉的轉型；第三是供求方式重大變化下，“高負債、高槓杆、高週轉”的新城開發模式，要向以城市更新爲主、“大拆大建”爲輔的房地產發展模式轉型；第四，由住宅單一開發模式向提供產業支撐、多元公共服務，打造宜居宜業、居業聯動的生產生活環境轉型。

保障性住房建設方向已經明確

據新華社報道，今年9月4日，規劃建設保障性住房工作部署電視電話會議在京召開，會議明確了我國規劃建設保障性住房所面臨的問題和今後的工作方向。其中提出，保障性住房要實施嚴格封閉管理，不得上市交易。

隨後，國務院常務會議審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（簡稱《指導意見》）下發各地。《指導意見》明確，對保障性住房實施嚴格的封閉管理，禁止違規將保障性住房變更爲商品住房流入市場；同時，工薪收入羣體購買的保障性住房不得長期閒置等。

中信證券研究報告顯示，現階段所說的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租賃住房。當前政策的重點從強調保障性租賃住房轉向強調配售型保障房，符合核心城市住房租金持續走低，開發投資相對低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求遠遠沒有得到滿足的現實要求，也有利於進一步實現住有所居的目標和穩定開發投資。

從目前的政策來看，對於配租型保障房（包括公租房、保障性租賃住房）而言，政策一直強調“不能上市交易”。而對於配售型保障房而言，目前各地對上市交易管理規定不一。

當前，共有產權房是配售型住房保障供應的主要方式，多地已出臺政策封閉運行。業內認爲，隨着《關於規劃建設保障性住房的指導意見》的落地，後續配售型的保障性住房將進一步擴容，尚未入市的共有產權住房的政策口徑將會越來越嚴。

以一線城市爲例，上海共有產權住房尚未封閉管理。北京、廣州、深圳均已實施封閉流轉。

2017年9月，北京住建委等聯合印發的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》顯示，“共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額……轉讓對象應爲其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍爲‘共有產權住房’”。

2020年1月，廣州市住建局印發《廣州市共有產權住房管理辦法的通知》，其中明確“共有產權住房產權流轉實行封閉運行。”廣州市住建局在解讀文件中指出，封閉式運行是指暫不允許承購人購買政府產權份額取得完全產權，承購人只能通過轉讓自持產權份額退出共有產權住房。

2023年7月，深圳市住建局發佈的《深圳市共有產權住房管理辦法》亦明確，共有產權住房實行封閉流轉制度。購房人自簽訂買賣合同之日起未滿五年的，不得轉讓所購共有產權住房；自簽訂買賣合同之日起滿五年的，可以將所購共有產權住房轉讓給符合條件的對象。

熱點二線城市中，杭州、南京等城市的共有產權住房可上市交易。對於已有的共有產權住房，揚子晚報援引南京市房管部門主管住房保障相關負責人的話稱，按照“老項目老辦法、新項目新辦法”的原則，現有的保障房上市是不受影響的，未來新推出的保障房就要按照完全封閉管理的原則來執行。

李驍認爲，目前總體的政策意圖是按照“雙軌制”的定位在推進的，在這個大判斷下，保障性住房建設和供給會量速雙升應該是合理的判斷。“我認爲後續配售型的保障房規模總體會有大幅度提升，但並不會在保障房體系中佔據主要地位，配租型、配售型等爲代表的全部保障房體系，最終和商品房體系相互補充，並駕齊驅。”

各地已着手健全保障性住房體系

中指研究院市場研究總監陳文靜提到，“供求關係發生重大變化”是中央對新階段房地產形勢的重要定調和判斷，在此情況下，過去市場過熱階段出臺的限制性政策正在逐步退出或優化。截至目前，多地房地產政策已基本放開，全國僅剩10個左右核心城市仍有一定限制性政策。短期來看，繼續降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費仍將是核心城市支持剛性和改善性住房需求的重要舉措；另外，爲更好地滿足改善性住房需求，預計限價政策將得到優化，促進高品質住房價格迴歸市場。

業內認爲，在完善市場化住房政策的同時，推進保障性住房建設、城中村改造，有利於保障和改善民生，有利於擴大有效投資，是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。

隨着中央頻頻發聲，地方也在積極跟進。廣州、無錫、合肥、無錫等城市的地產新政中，均提到要強化住房保障。在以公租房、保租房爲主的籌集建設的基礎上，均加上了“規劃建設保障性住房”或“建立健全配售的保障性住房體系”等措辭。

以廣州爲例，9月19日，廣州發佈《關於優化我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。在供給端，提出加大保障房建設和供給。大力加快推動公共租賃住房、保障性租賃住房和配售的保障性住房發展。提高公共租賃住房保障水平，完善戶籍家庭公共租賃住房保障方式；支持各類市場主體積極參與，多主體、多渠道籌集建設保障性租賃住房；建立健全配售的保障性住房體系，穩慎有序開展規劃建設。

華泰證券研報指出，從地方政府的表述中可以看出，在2021年以來大力發展保障性租賃住房、與公租房共同發揮兜底保障作用的基礎之上，建設配售的保障性住房體系或將成爲接下來新的發力方向。

中信證券研報還提出，城中村改造和保障房建設相輔相成，房地產產業鏈期待結構性改革和週期政策共同發力。保障房建設本身受益於城中村改造，即城中村改造所創造的新的城市開發空間可以部分用於保障房建設。穩住房地產產業鏈離不開穩商品房需求的政策，也離不開更低的住房按揭貸款利率，但更需要結構性改革舉措。廣州公佈了城市更新專項規劃和城中村改造專項規劃，探索房票安置政策，拓寬城中村改造資金支持渠道，破解城中村改造難題，提升改造效率。華泰證券預計，未來城中村改造也將積極推進。城市劃撥用地用於建設保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨頭式的城中村改造影響可能更加長遠。兩項制度性改革都有可能擴大開發企業的業務範圍，也託底明顯趨於下行的產業鏈投資。