在如願迎來“金九”後，上海樓市“銀十”似乎失約了。

以新房爲例，上海鏈家研究院的監控數據顯示，10月份上海全市共成交新建商品房4721套，環比下降58%，同比下降7%；成交金額408億元，環比下降31%，同比增長15%。

從成交價格來看，則有所上揚。數據顯示，10月份上海新房成交套均總價863萬元/套，環比增長63%，同比增長24%；成交均價72550元/平,環比增長47%，同比增長20%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，這是由於10月供應量回落，所以成交環比出現下滑。受供應結構影響，成交中高均價、高總價房源佔比增加。此外，10月份內中環間成交佔比增加。

供應方面，上海10月份新增供應金額601億，環比下降18%，同比增長56%；新增供應7513套，環比下降27%，同比增長3%。

從成交區域來看， 10月份外郊環間成交2266套，佔全市總成交量的48%；內中環間成交佔比21%，出現明顯增長。2023年前10月，外郊環間成交佔比51%，較去年增加了4個百分點，郊環以外減少了7個百分點。

10月份中高端項目繼續成爲成交前十榜單上重要構成部分，尤其是單價10萬元以上的高價房項目，榜單中有5個單價10萬元項目，比9月份多1個，較爲典型的是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”。此外，關注度頗高的靜安天悅、前灘百合園也已售罄。

整體成交數據下行，但也不乏迎來“銀十”的房企。一名房企人士告訴界面新聞，從新房項目銷售來看，上海的成交基本達到預期。“但10月份復甦一般，只能說沒有那麼差了。”

二手房成交同樣不樂觀。“行業都哭了，雖然是在預期範圍內。”一位負責二手房交易的業內人士表示，今年10月上海二手純住宅成交總套數才13242套，但去年10月都是16473套，高於二手房成交1.5萬套的榮枯線。

一名二手房中介門店店長也告訴界面新聞，10月份上海二手房市場很一般，所在門店的成交也很差，“經濟環境不好，購房信心還是沒起來。”

而且，在這期間以價換量的情況較多。以徐匯龍華板塊附近一套房源爲例，今年8月中旬掛牌價格650萬元，9、10月6次調價，現掛牌價529萬元，總降價幅度100多萬元。

這在部分二手房中介銷售人士眼中屬於市場正趨向穩定。“前幾年瘋漲的泡沫基本已經去得差不多，現在成交價格和成交量也穩定下來了。”

據網上房地產官網顯示，10月份上海二手房成交量共計約15084套，其中純住宅按照9成的比例來算，約1.35萬套，幾乎是跌回到8月的成交水平。

業內人士認爲，10月的黃金小長假導致開局低迷，10月1-6日的日成交量在200套之內，對交易量有一定影響。而且在掛牌量持續增加的情況下，成交活躍度並不算高。

據網上房地產掛牌數據顯示，今年10月二手掛牌量最高的時候，超過43萬套（包括重疊房源）。鏈家內網掛牌總量也是一路呈上升趨勢，10月下旬的掛牌量保持在16.3萬套以上。

同策研究院研究總監宋紅衛向界面新聞指出，10月份二手住宅成交量1.3萬套左右，環比9月份下滑15個百分點左右。“認房不認貸政策的出臺，很多置換性的需求尤其是首套置換需求增加，導致掛牌量大幅上漲，給二手房造成較大的壓力。”

此外，部分筍盤帶動預期下行，目前可以看到核心區域的豪宅項目開始大幅降價，原來靜安單價10萬左右的小區，當前有8萬左右的掛牌價。購房者預期也在下行，也就是說目前成交的都是低於掛牌價的“準筍盤”項目，部分房東不忍心大幅折價，也有雙方博弈的影響。

宋紅衛認爲，從樓市的前導性指標來看，目前仍然存在下行的壓力，預計四季度二手房市場仍然較爲低迷。

值得一提的是，業內對於政策的預期也開始走低。“一是上海出政策的力度不會很大，而且出來的意義也不是特別大。”

10月24日，上海只對金山區出臺了“定向鬆綁”政策，在同時符合單位條件、個人條件以及工作年限條件的非本市戶籍人才，按規定在滬繳納職工社會保險或個人所得稅3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，且購房資格由居民家庭調整爲個人。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，金山區爲上海遠郊區域，現處於市場下行調整週期，基本上還是一個封閉型的房地產市場，客戶主要是區域內消化，很難有市區客戶外溢過去。此番定向寬鬆限購，主要目的還是爲了金山樓市去庫存。

10月28日，上海人大通過決定，賦予青浦、嘉定、松江、奉賢、南匯等五個新城更大的發展自主權。基於此，相關業內人士猜測，上海的五個新城正處於功能提升的關鍵時期，樓市政策後續可能繼續優化。