來源：中國經營報

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

房地產市場供求關係發生重大變化背景下，各地仍在探索多種模式大力支持剛性與改善性住房需求。

《中國經營報》記者注意到，針對改善置換羣體，近期淄博、濟寧、海寧、寧波、南京、連雲港、南通、揚州等多城明確鼓勵提倡“以舊換新”購房活動，部分城市還額外提供官方換房補貼，以此加速釋放置換住房需求，激活市場流動性。

實際上，除明確提出“以舊換新”購房活動外，今年以來，多地針對具有置換需求的羣體已出臺多方面支持政策，涉及二手房交易落實“帶押過戶”、下調存量房貸利率、執行“認房不認貸”以及“賣舊買新”稅費減免優惠等。但多位分析人士指出，當前多地新房去化率下降，二手房掛牌量攀升，新房與二手房之間循環不暢，多地相關動作雖意在加速暢通置換住房通道，最終政策效果仍取決於市場信心恢復情況以及政策實際優惠程度。

多地鼓勵“賣舊買新”

早在今年9月上旬，曾因燒烤“出圈”的淄博就已推出“以舊換新”購房活動，活動由淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會聯合發起，多家房企與房地產經紀機構簽署合作協議，有置換需求的購房者可與兩者簽訂三方協議，優先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房。

此後，濟寧、海寧、寧波、南京、南通、揚州等多城市也明確提出鼓勵“以舊換新”購房活動，多家房企與房地產經紀機構參與其中。而從各城市情況來看，當前“以舊換新”購房主要存在兩種模式，除上述類似淄博推出的模式外，還存在房企或第三方直接購買意向購房者自有存量住房模式。

“當前‘以舊換新’購房主要有兩種模式，目前大部分城市如南京、南通、淄博推行的都是購房者、開發商、中介簽訂三方協議這一模式，在此模式下，購房者確定好新房房源後，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房。”克而瑞研究中心企業研究總監沈曉玲指出，由於舊房掛牌一般會有3~6個月的銷售週期，若約定期限內舊房賣出，購房者與開發商間的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金，目前大部分城市如南京、南通、淄博均推行此類模式。

“另一種模式則是房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房。”沈曉玲分析認爲，此種模式實際操作中一般是舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作爲舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。當前海寧市倡導的即是這種模式，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，給予房企總購房款2%的財政補貼；揚州的房交會上，揚州新能源房屋開發公司則同時提供了“直接置換”和“委託置換”兩種模式，其中的“直接置換”就是房企收購購房者存量房。

實際上，除房企以及中介機構外，也有城市鼓勵國企參與“賣舊換新”模式，如連雲港市提出探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設含有配建保障性住房的開發項目，允許繳納保障性住房易地建設費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作爲保障性住房或人才房使用，保障“換新”無後顧之憂。

釋放置換需求

多位分析人士認爲，當前多地鼓勵“以舊換新”購房活動主要出發點是加速舊房置出，釋放置換購房需求，從而激活市場流動性。

“多城市密集跟進出臺‘以舊換新’購房服務或者政策，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時可以降低購房者購房成本，通過出售舊房子獲得財政補貼，購房者可以降低購買新房的成本，提高購房意願。”沈曉玲認爲，“以舊換新”購房活動可以盤活存量房，提高市場活躍度，進而促進城市的房地產市場平穩健康發展。

“多地‘換新購’以舊換新動作可以激活改善羣體購房需求，疊加近期落地的首付比例降低等措施，改善需求購房門檻可有效降低，有助於相應樓盤去化庫存。”張宏偉也認爲，“以舊換新”購房活動可以加速有改善需求的購房羣體舊房置出速度，激活該羣體購買新房需求。

實際上，早在今年年初，住房和城鄉建設部部長倪虹接受媒體採訪時就曾明確提出，今年要大力支持剛性和改善性住房需求，對以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。

在此背景下，今年以來多地針對具有置換需求的羣體已出臺多方面支持政策，涉及二手房交易落實“帶押過戶”、下調存量房貸利率、執行“認房不認貸”以及“賣舊買新”稅費減免優惠等。

具體來看，當前已有濟南、西安、昆明、重慶、成都、青島等超40個省市正式發文推行二手房交易“帶押過戶”；不久前，財政部等部門明確延續實施支持居民換購住房相關稅收優惠政策，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

此外，自2022年以來，我國即多次強調要通過降低房貸利率、降低交易稅費成本等疏通二手房交易環節，暢通房地產市場循環。不久前北京鏈家宣佈改革中介費率，總費率由2.7%調降爲2%，同時從買房人承擔變成建議買賣雙方各承擔1%。

“此前爲控制過熱的市場態勢，需要在疾速行駛的車輪下面撒沙子，因此經紀服務費率、契稅、增值稅比例等都比較高。但存量時代下‘賣一買一’的換房需求突出，剛需也逐步轉向購買存量房，房地產交易週期拉長，迫切需要優化相應費率以打通新房與二手房之間循環通道。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，近期各地二手房掛牌量出現明顯攀升，新房去化率明顯下降，市場交易的情緒明顯降溫，導致剛需和改善，新房和二手房之間的循環不暢，因此需要重新調整房地產經紀服務費率和收取模式等多舉措促進房地產市場良性循環。

政策效果存差異

對於多地提倡“以舊換新”購房模式的政策效果，多位分析人士認爲各地情況仍存較大差異，能否有效促進市場循環還需看政策實際優惠以及市場信心提振情況。

“購房者、開發商、中介簽訂三方協議這一‘以舊換新’模式本質上是‘聯合幫賣’，屬於輕資產模式，主要在於購房者藉助開發商以及中介資源對舊房進行銷售，以期加速置出。”沈曉玲認爲，在當前新房去化難，二手房掛牌數量高、成交量未見起色等情況下，多城市推行這一模式未見明顯效果。

“‘直接收購’則偏向重資產模式，該模式對開發商實力有一定的要求，在當前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業選擇該模式。”沈曉玲認爲，在此模式下，若是房企可以聯動其供應商將舊房用作工抵房，也可幫助房企化債以及去化新房源。整體來看，當前“以舊換新”購房模式效果較好的項目主要得益於房企給予購房者實打實的優惠，或者房企實力較強，可以調動多方資源，通過以舊換新實現化債去化。

“在協議期內，開發企業爲購房者鎖定意向房源，同時經紀機構幫助客戶通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣等‘優先賣’服務模式加速二手住房銷售，縮短出售週期。這些措施有利於購房者舊房子高效置出，中介機構也有一筆中介費的收益，同時加速新房庫存，對多方都比較有利。”張宏偉認爲，當前“以舊換新”購房活動也存在一定爭議風險，因此要想真正意義上操作好“以舊換新”，相關部門還是要做好監管，避免純民間行爲導致的各種糾紛；購房者在“以舊換新”購房時，也應看清楚合作協議中的具體款項。