在國家大力推進“租購併舉”的背景下，住房租賃行業正迎來新的發展機遇。

10月以來，上海有多個新的住房租賃項目入市，如自如資管旗下的楊浦暉盛自如寓、華潤置地旗下的慧智·有巢國際公寓社區、上海悅虹人才公寓等。此外，樂乎近期也推出“樂乎公寓·酒店”品牌，要更精準瞄向年輕人羣體。

在運營業績方面，作爲全國規模最大的集中式公寓運營商，萬科泊寓自今年6月起已實現單月利潤連續回正，9月份實現累計權益淨利潤回正，預計今年內將實現整體盈利。這也讓其他運營方看到了長租公寓業務的盈利前景。

更關鍵的是，隨着保障性租賃住房資產證券化的打通，吸引了越來越多的長租公寓品牌運營商加入到保租房的建設中，租賃住房市場規模迅速擴張，項目的資產價值也越發得到凸顯。

住房租賃賽道開始熱鬧起來了。

量、質齊升

在行業高速發展過程中，租賃住房市場競爭激烈，更需要管理規範化。近期上海集中入市的多個新項目運營主體多樣，既有民營企業、央企、上海本地國企，還有地方政府與企業合作的模式，整體呈現出量、質齊升的態勢。

11月8日，上海浦東新區中部迎來最大規模的租賃社區入市，華潤置地旗下的慧智·有巢國際公寓社區推出2600餘套房源，包含一居室、兩居室及一室一廳三種戶型，項目總建面約15.6萬平方米，包括13棟住宅樓及1棟配套商業。

該項目是2023年上海浦東新區的首批人才公寓項目，位於浦東新區航頭鎮，鹹塘浜以西，滬南公路以東，鶴濤路以北，距離地鐵18號線鶴濤路站50米，交通便捷。

華潤有巢公寓相關人士告訴界面新聞，公寓租賃的申請要求中，需在本地就業，驗證方式是確認繳納社保記錄，“門檻較低，基本上大部分在滬就業青年都可以租。”

該項目的租金價格區間在1800-3000元/月。符合相關條件的租客，還可提取住房公積金用來支付租金，最高可提取4500元/月，可有效緩解城市新青年住房壓力。

在浦東項目開業之前，有巢公寓在閔行區的悅虹人才公寓綠苑路店已經在10月16日開業。較之慧智·有巢國際公寓社區，悅虹人才公寓綠苑路店體量相對更小，可租房源450套，總面積約40417平方米，由閔行區虹橋鎮人民政府與華潤置地有巢聯合運營。

在有巢公寓上海悅虹人才公寓綠苑路店開業的前一天，自如資管在上海也上線了楊浦暉盛自如寓。項目位於楊浦區包頭路，共推出房源總量爲150套，租金價格爲3999-5399元/月，以Loft戶型爲主。

據界面新聞了解，該項目屬於上海城市更新項目，是由上海老舊商場物業重新定位轉型而來，從項目定位、設計諮詢、軟裝供應鏈到項目運營等進行了更新升級。

10月27日，由上海市閔行資產投資經營（集團）有限公司下屬企業閔鑫工業有限公司聯合華住集團城家公寓，通過存量房屋改建完成的華坪路5號租賃住房轉化項目“城家公寓上海江川路店”入市。

該項目位於華坪路5號，整體項目共2棟，建築面積約4471平方米，可提供107套住房，戶型爲20-28平方米。公寓前身爲舊廠房及外來務工人員居住地，經過2年多籌建和改造，更新爲人才公寓。

在一線城市中，上海的住房租賃市場不僅規模體量大，這兩年發展也迅速。

相關數據顯示，截止今年10月底，北上廣深集中式公寓總規模累計近63.7萬間。從環比情況看，北京和深圳相對穩定，上海由於多個新項目入市，環比數據漲幅較大，達到7%，總規模已達到24.5萬間。北京、廣州集中式公寓規模集中在8-9萬間，發展規模相對平緩。

從整體趨勢來看，上海住房租賃市場仍走在全國前列。

REITs注入活力

資本市場對住房租賃行業的認可和大力支持，也給了參與企業更多動力。

華潤有巢住房租賃總經理陳嘉表示，正是因爲去年在上海兩個保租房項目成功發行REITs，更加堅定了有巢加大布局上海市場的決心，繼續滿足青年租房羣體的多元居住需求。

毫無疑問，金融領域對租賃領域融資支持力度加大，尤其是推動保障性租賃住房REITs的常態化發行，是當前住房租賃市場活躍的重要原因之一。

今年以來，各項利好政策還在持續加碼。

8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，明確加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。隨後央行也明確提出，要穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

在保障性租賃住房REITs方面，上交所也出臺了發行保障性租賃住房REITs的指引性文件，將加快推動保障性租賃住房REITs的常態化發行。

實際上，去年就已經有4單保障性租賃住房REITs成功上市，分別爲紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT。

去年12月8日，證監會副主席李超在長三角REITs論壇上致辭時表示，將推進多層次REITs市場建設，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房等領域。

這4單保租房REITs的成功上市，以及證監會對於將REITs試點範圍擴大至市場化長租房領域的發聲，讓長租公寓運營商看到了構建“投融建管退”商業閉環的希望，也加速了新玩家的入局。

以建行爲例，此前曾宣佈，其以北京、上海、蘇州持有運營的三個保租房項目作爲底層資產的公募REITs項目獲發改委受理。

11月2日，國泰君安城投寬庭保租房REIT正式獲證監會及上交所受理，是迄今爲止規模最大的保租房REIT。

公開資料顯示，該基金擬持有的基礎設施項目的資產範圍是上海城投集團旗下城投寬庭品牌經營的保租房資產江灣社區、光華社區。

上海城投集團表示，基礎設施REITs爲保障性租賃住房資產提供了上市通道和資本金來源，有助於廣泛吸納各類社會資金共同參與保租房建設，擴大區域投資，優化投融資結構。“項目發行有助於集團實現輕重資產分離，滾動做大保租房投資規模。”

據不完全統計，除了城投寬庭保租房REIT、建行住房租賃REIT，目前擬申報發行的保租房REITs還有5只，分別爲青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津濱海新區保障房REIT和南京軟件谷菁英公寓公募REIT。

業內分析認爲，在租賃住房資產管理的全生命週期中，品牌運營商的業務邊界越來越清晰，即不斷地降本增效，一方面創新業務提升溢價上線，另一方面精細化運營控制成本下線。

在不動產金融邏輯的框架下，國內的住房租賃行業再被注入新的活力。這對於參與其中的運營商而言，注重利潤最大化和品牌價值塑造將變得尤爲重要。