美國10月現房銷量降至逾13年來的最低水平，主要因抵押貸款利率升至20年來的最高水平，加之房屋短缺令買家們紛紛撤離市場，同時那些在新冠疫情開始前鎖定低抵押貸款利率的賣家一直不願出售房產。全美地產經紀商協會(National Association of Realtors,NAR)週二公佈的報告還顯示，上月美國房價中值創下10月份單月新高，除非11月和12月房屋銷量出現劇烈反彈，否則今年的美國現房銷量將創下1992年以來的最差表現。

“房價高企，抵押貸款利率高企，加上數百萬房主因鎖定極低的利率而不願賣房，他們寧願耗時間等待至抵押利率下降，進而刺激更大規模的潛在購房羣體。這些因素結合在一起，凍結了美國房地產市場。”來自Navy Federal Credit Union的分析師Robert Frick表示。

NAR統計數據顯示，上個月，經季節性因素調整後的美國現房銷量環比下降4.1%，經季節調整後的銷量約379萬套，爲2010年8月以來的最低水平。在2010年，由於美國政府對購房者的稅收抵免到期，現房銷量開始迅速下滑。

房屋轉售在合同結束時納入計算，因此10月房屋銷量可能反映了前兩個月簽訂的合同，當時受歡迎的30年期固定利率抵押貸款的平均利率躍升至2000年底以來的水平。分析師們此前曾預計，房屋銷量將下滑至390萬套。美國東北部、西部和人口稠密的南部的銷量迅速下降。在房價最便宜的中西部地區，房屋銷量基本上沒有變化。

數據顯示，在美國房屋銷售中佔很大比例的轉售房屋銷量10月份同比降幅則達到14.6%。抵押貸款融資機構房地美(Freddie Mac)的數據顯示，30年期固定抵押貸款利率在9月最後一週平均爲7.31%，10月底達到7.79%的峯值，爲2000年11月以來的最高水平。

儘管在本月數據顯示勞動力市場降溫和通脹消退後，該利率有所回落，但上週的平均利率仍高達7.44%。

美聯儲最新公佈的會議紀要顯示：“一些與會者注意到，住房領域的購買活動在最近幾個月已經趨於平緩，這可能反映了抵押貸款利率從已經升高的水平進一步上升帶來的影響。”

美聯儲積極收緊貨幣政策，樓市可謂首當其衝，住宅類投資規模連續九個季度萎縮，知道第三季纔出現小幅反彈，因房屋建築商試圖利用住房短缺的機遇實現創收。

供應緊張+需求低迷

在過去的一年裏，高利率抑制了美國房地產市場的供給和需求，從而凍結了市場擴張步伐。由於借貸成本上升，許多潛在買家被擠出了市場。與此同時，現有房主不願出售房產，因爲有融資需求的那些房主們希望保住多年前爲買房融資時的超低利率。這使得房屋價格在需求下滑的情況下依然居高不下。

上個月美國房地產市場上有115萬套二手房，較上年同期下降5.7%。大多數房主的抵押貸款利率低於5%，這使得許多人不願出售房屋。在新冠疫情之前，平均有近200萬套房屋待售。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，房地產經紀人將與他們在美國國會的代表討論政府對長期居住房屋的房主的稅收激勵措施，以鼓勵他們將房屋投放市場。

Yun還指出，即使30年期抵押貸款利率隨10年期美國國債收益率繼續下滑，在現房供應量嚴重不足的情況下，購房者可負擔性仍將是一個挑戰。此外，二手房數量的缺乏刺激了潛在購房羣體對新房的需求。

長期的抵押貸款利率往往會跟隨無風險收益率基準——10年期美國國債收益率，因此當個人或機構投資者看到或預期基準利率上升時，以及預期利率將長時間維持在歷史高位時，他們採取的行動往往會推高基準收益率，進而抵押貸款利率隨之升溫。

按照10月份的銷售速度，目前的成屋庫存需要3.6個月才能售罄，高於一年前的3.3個月，一般來說四到七個月的供應量被視爲供需之間的健康平衡數量。此外，價格在10萬至25萬美元之間的房屋面臨嚴重短缺。

儘管建築商的新住房項目破土動工，但這些房屋的銷量受到了借貸成本上升的限制。

由於供應仍然緊張，在一些地區，多次報價是常態，使房價保持同比上漲趨勢。數據顯示美國現房銷售價格中值較上年同期上漲3.4%，至391,800美元，爲10月份的最高水平。上個月售出的房屋中約有28%高於掛牌價。

10月份，房產在市場上停留的時間通常爲23天，高於一年前的21天。10月份售出的房屋中，66%的房屋在市場上銷售流通時間不到一個月。

與一年前一樣，首次購房數量占房屋銷量的28%。這一比例遠低於經濟學家和房地產經紀人所說的40%，即強勁的房地產市場所需要的比例。

全現金類型的房屋銷量佔整體交易量的29%，而一年前這一比例爲26%。包括止贖權在內的廉價銷量僅佔整體交易量的2%，與去年基本持平。

“短期內銷售情況大幅改善的可能性仍然非常低，”俄亥俄州哥倫布市Nationwide的分析師Daniel Vielhaber表示。“展望2024年上半年，由於抵押貸款利率預計將保持在高位，供應承諾仍將是一個重大障礙。”

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