部分外資機構對國內房地產行業的過度看空仍在繼續。國際評級機構穆迪繼9月對國內整個房地產行業展望調至負面後，在國內政策頻傳利好的背景下，近期穆迪再次強硬下調了多家優質房企的評級，其理由是擔心中國經濟復甦前景不佳，消費者信心疲軟對地產行業恢復造成持續影響。據不完全統計，截止11月20日，今年穆迪針對境內房企已公佈39起評級撤銷、評級下調或展望下調的報告。由於對國內地產行業大勢的信心嚴重不足，穆迪今日發佈報告，下調萬科評級至Baa3，仍是業內領先的投資級信用評級，其認同萬科財務管理的審慎穩健，現金流足以支付未來12-18個月以內的土地價款和再融資需求。

分析人士認爲，穆迪此次下調評級，源於其對國內地產行業整體判斷過度悲觀，與萬科基本面無關。從萬科自身來看，不僅財務保持了一如既往的健康安全，業務層面也表現強勁，10月開發業務銷售遠超百強房企平均水平，經營服務業務迎來REITs突破，更重要的是，萬科近期還獲得了深圳市國資委的力挺，公司股債價格雙雙回升。從政策環境來看，近日三部委召開金融機構座談會再次強調支持房地產融資，提出三個“不低於”指標，考慮允許銀行向房企提供無抵押貸款，同時起草房企融資白名單等，房企融資有望得到明顯改善。自身經營健康與政策積極加持之下，完全有理由相信萬科的安全穩健有充分保障。在此情況下，穆迪仍執意做出評級下調，只能說明其對國內政策效果過於缺乏信心，對行業大勢依然悲觀，而非針對具體企業。實際上，穆迪此前就一次性下調了多家行業頭部央國企的評級展望。

穆迪自身報告內容也印證了上述分析。穆迪在近期報告中再次表達了對政策和國內房地產市場強烈的悲觀態度，其認爲雖然政府加大了政策支持力度，但預計目前措施不會帶來銷售的持續回升，消費者和投資者的信心仍然沒有恢復,未來6-12個月中國房地產市場將繼續下行。

但事實上，有目共睹的是，近期政策對房地產的支持力度正在顯著、全面提升。據消息稱，11月17日，金融監管部門召開金融機構座談會，提出三個“不低於”指標，分別是“各家銀行自身房地產貸款增速不低於銀行業平均房地產貸款增速”、“對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產貸款增速”、“對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速”。同時，監管部門考慮允許銀行向房企提供無抵押的流動資金貸款，同時修改經營性物業貸款等管理辦法，讓更多資金可用於補充流動性。此外，監管部門正在起草50家房企“白名單”，包括萬科等優質企業。名單內的企業將獲得信貸、債權和股權融資等多方面的支持。

全球歷史更悠久也更知名的評級機構標普則與穆迪的看法截然不同。標普認爲，國內房地產行業今年七、八月商品房銷售額較低只是暫時現象，國內商品房年銷售額有望最終穩定在10-11萬億的支撐位水平，針對一線城市出臺的多輪樓市支持政策將使一線樓市率先企穩。同時，標普高度認可萬科財務及現金流健康，仍保持了萬科行業最高的BBB+信用評級，並展望穩定。標普在11月最新報告中表示，萬科流動性充沛、現金流十分健康，足以應對2023和2024年到期的境內外債，在房地產市場下行的情況下，萬科將仍能繼續維持穩健的財務狀況。萬科持續恢復的銷售表現和嚴格控制的拿地策略，將有力地支撐公司槓桿水平和流動性。同時，萬科充裕的在手現金和暢通的融資渠道也將保證公司的流動性安全，剔除預售監管資金和受限資金，萬科三季度末的現金短債比約1.4倍；與此同時，萬科強勁的融資能力也將繼續支持公司的流動性，公司的銀行端資源依然通暢，前9個月共新增發行了100億元公司債。

除國際評級機構外，境內外多家頭部投資機構也一致表達了對萬科的看好，包括滙豐、花旗、星展、里昂、中金、中信、中信建投、廣發、海通等超35家知名頭部投行券商機構均給予了萬科買入或增持評級。更難得的是，全球知名的投資者仍長期持有萬科股票，用實際行動表達對萬科的認可，摩根大通、貝萊德、新加坡政府投資公司GIC等知名投資者，早在十年之前就已分別出現在萬科A股或H股前十大股東名單，並長期持倉至今。作爲大股東方面，深圳市國資委此前也公開強調了對萬科基本面的高度認可。深國資在11月6日與超150家金融機構交流中表示，充分認可和信任萬科團隊專業性，萬科基本面韌性強，經營和財務策略穩健，具備足夠安全性。

值得注意的是，隨着政策支持力度的全面提升，近期多家房企債券、股票均大幅上漲。萬科、龍湖、金地多隻債券漲幅超10%，A股房地產板塊多股也出現漲停。萬科董事會主席鬱亮近期也再次重申了對行業前景的信心，他認爲未來住宅建設的中樞值是10-12億平方米，現階段住房建設水平顯然超跌了，市場積累的反彈力量和政策支持給恢復提供了一定動力。當下不必過於悲觀，相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發展，未來仍有很多機會。