來源：證券時報

證券時報記者 張一帆

11月27日晚間，萬科A（000002）發佈公告，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“中金印力消費REIT”）昨日獲得中國證監會准予註冊的批覆，成爲首批消費基礎設施REITs之一。

消費基礎設施REITs的資產類型主要包括購物中心、社區商業等。以中金印力消費REIT爲例，該項目的目標基礎設施資產爲杭州西溪印象城。作爲杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心，杭州西溪印象城2022年總營業額超35億元，2023年上半年營業額突破21億元；截至2023年6月30日出租率達到99.2%，估值39.59億元。

東北證券分析師陳康介紹，首批消費基礎設施REITs項目基金管理人均有豐富的REITs儲備及發行經驗，原始權益人均爲我國頭部消費基礎設施領域的參與者，旗下資產類型豐富，資產質量整體優質。

萬科方面表示，中金印力消費REIT如成功發行，將有助於盤活印力集團商業不動產存量項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購物中心的運營效率，吸引資金參與投資，增強流動性。後續印力集團將積極推進發行基礎設施公募REITs相關工作。

11月26日，與中金印力消費REIT一同成爲首批消費基礎設施REITs的項目還包括華潤商業消費REIT、金茂購物中心REIT。據瞭解，華潤商業REIT的發起人爲華潤置地，底層資產爲青島萬象城，商業建築面積約30萬平方米，2015年開業，近3年來營業收入複合增長率達15%，今年上半年營業收入同比增長10.9%至3.31億元（還原減租影響），平均出租率超過98%，項目估值81.47億元；金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城建築面積約10萬平方米，2016年底開業至今已運營近7年，年度客流逾1000餘萬人次，2020-2022年度坪效和運營收入複合增長率分別達到14.6%和31.6%，截至2023年9月末的出租率爲98.9%。

在政策的支持下，我國消費基礎設施REITs從無到有，步入發展快車道。

今年3月24日，發展改革委發佈《關於規範高效做好基礎設施領域REITs項目申報推薦工作的通知》，首次提出研究支持消費基礎設施發行基礎設施REITs；10月20日，證監會正式決定，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。不到一週之後，10月26日，包括中金印力消費REIT在內的4只消費類基礎設施公募REITs產品即將正式進入公開發布階段。

同時，在房地產行業進入新週期的背景下，房企對REITs類產品在轉型路上將要發揮的作用也抱以極高期待。萬科董事會主席鬱亮曾在10月26日發朋友圈感慨，“REITs對於不動產經營業務的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發的重要性，將幫助房地產開發商轉型爲不動產的經營服務商，也爲投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間而顯示出來。”

對於房企而言，經營服務業務前期投入大，回報週期長，見效慢，缺少穩定的市場退出機制，難以實現商業閉環。業內將公募REITs看做是盤活商業消費類基礎設施存量、打通“融、投、管、退”全鏈條的重要方式。

在海外，商業地產類REITs產品的發展已較爲成熟。陳康介紹，美國作爲全球最大也是最成熟的REITs市場，REITs市值1.13萬億美元，其中商業地產和住宅類佔比近五成。舉例而言，商業地產運營巨頭凱德集團，通過私募基金+REITs的雙輪驅動，實現了真正意義上的“輕盈發展”，實現總資產規模增長3倍的同時，淨負債率卻同比下降了56%。

對於房企而言，近年來在REITs領域取得突破的種類不止是消費基礎設施。去年7月，首批保障性租賃住房REITs試點落地，更早之前倉儲物流類REITs項目也已經落地。從相關REITs披露的三季度業績來看，相關產品前三季度普遍財務表現穩健，出租率穩中向好，運營經營指標表現良好。中金普洛斯REIT負責人在業績說明會上表態，在項目運營過程中，會在確保項目平穩運行的基礎上努力開源節流，力爭達成預期，爲投資人交上滿意答卷。

與此同時，房企也普遍積極參與，力爭在REITs項目上取得突破。11月27日晚間，城投控股（600649）也發佈公告稱，公司保障性租賃住房公募REITs項目獲中國證監會准予註冊批覆。此前，在10月的一場媒體見面會上，鬱亮曾表示，“萬科商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環節打通，萬科就有望真正從開發商轉變爲不動產商。”