今年以來，房地產市場備受關注。黨中央、國務院作出了一系列重要部署，相關部門密集出臺了一系列優化調整政策。“認房不認貸”、降低首付比例、降低按揭貸款利率……在一系列利好政策的刺激下，市場小幅修復，但仍待進一步恢復。

住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹近日表示，構建房地產發展新模式，是破解當前房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。過去在解決“有沒有”時期，追求速度和數量的發展模式，已不適應現在解決“好不好”問題、高質量發展階段的新要求，亟須構建發展新模式。

房地產市場延續轉型調整

“當前，我國房地產市場進入新發展階段，雖然已經出臺了不少調整優化措施，但是整體市場氛圍沒有大的改善，市場交易量沒有顯著上升，整體市場交易不活躍，觀望情緒濃厚，很多合理的住房改善性需求都沒有得到釋放。”中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心副主任趙大旋告訴中國經濟時報記者，住房和城鄉建設部提出構建房地產發展新模式，正是總結了前一階段我國房地產市場發展的積弊而提出的未來改善切入點。

當前，我國房地產市場正處於轉型調整中。國家統計局近日發佈的數據顯示，10月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比下降城市個數略增，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比漲跌互現。房地產投資和商品房銷售同比降幅也較上月有所擴大。

儘管出臺的一系列房地產調整優化政策對市場產生了一定的刺激作用，但鑑於目前我國房地產市場供求關係發生了重大變化，其作用有限。同時，房地產市場供過於求，“高債務、高槓杆、高週轉”的房地產發展模式易產生流動性風險，導致房企債務爆雷，所以，儘快建立“人、房、地、錢”要素聯動的發展新模式具有重要性和緊迫性。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民在接受中國經濟時報記者採訪時表示，上一輪房地產市場化改革，實際上是住房產業下游的市場化，即住房產品的市場化，但在上游土地和金融要素方面，市場化空間還沒有充分打開。進入城市化中後期以來，人口等要素進一步向以超大特大城市爲中心的城市羣集聚，但這些城市羣特別是其中心城市的住宅用地供應彈性不足，總體偏少，房價畸高，大量新市民基本體面的居住需求還沒有得到充分滿足，需要新的制度設計，以合理的成本爲居民提供可支付的住房。

在趙大旋看來，上一階段，我國房地產市場發展的主要問題是粗放型的增長，未能有效地解決住房需求的不同城市間差異，城市內部差異，因而容易造成房屋供給的空間需求不匹配問題，引發房地產市場的風險。從超大城市、城市集羣等供需矛盾突出的房地產市場入手就是要解決這些城市的供需錯配問題，滿足這些城市中人民羣衆對於美好生活的嚮往。

加快構建房地產發展新模式

7月24日召開的中央政治局會議提出，“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設”。近日召開的中央金融工作會議強調，“加快保障性住房等‘三大工程’建設，構建房地產發展新模式”。

在成都理工大學副教授廖懷高看來，最理想的房地產發展新模式，即回到房地產的住宅本身屬性，房價長期保持穩定，保障房能夠覆蓋所有年輕人、低收入人羣；有錢人購置別墅等類型的房產，需要繳納高昂的稅收；完全去掉房地產的投資屬性，不能將房地產作爲賺錢的工具，購買房子以自己生活方便爲原則。

在北京工作10多年的張力告訴中國經濟時報記者，他理解的房地產發展新模式，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性需求爲重點，讓人們住上綠色、低碳、智能、安全的好房子。

安居樂業一直是人們對美好生活最質樸的嚮往。在趙大旋看來，結合當前我國房地產行業發展的新形勢，房地產發展新模式的構建主要需要從兩方面發力。首先，始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足城市人民對美好生活的嚮往爲發展目標，堅持做好大中城市的住房規劃工作，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，既能夠防止市場大起大落，也注意滿足住房合理的改善性需求。其次，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制，包括改革開發方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。這些要求全面改革當前的房地產開發和銷售制度，努力消除房地產開發市場中羣衆常常面臨的不確定風險，努力激勵開發商把競爭重點放到住房開發質量和服務上來。

“構建房地產發展新模式重點要降低房企債務槓桿，逐步增加現房銷售，減少期房銷售。”中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大表示。

王瑞民告訴中國經濟時報記者，隨着房地產發展階段和條件的變化，需要重構房地產業生產函數，實現新階段和新條件下的新均衡。新模式是供求關係發生重大變化後，高質量供給引領下的精細增長，房地產發展需要回歸民生優先的政策目標，重點解決好兩個問題：一是基本居住需求得到滿足、支付意願不足的老市民“買好房”；二是基本居住需求尚未得到充分滿足、支付能力不足的新市民“好買房”，從而實現供給創造並引領有效需求，也能帶動經濟平穩增長。

“新模式機制設計的關鍵是通過土地和金融要素的供給側改革來降低要素成本，例如，多元與適度靈活的住宅用地供應降低土地要素成本，以更多股權融資等直接融資方式降低金融要素成本，爲高質量供給打開空間。同時，通過居住形態躍遷釋放新的住房需求，老市民沿着住房的階梯向上升級，他們置換下來的房子也能爲解決好新市民住房問題創造有利條件，大城市的房子多了，供需關聯方式上也就有希望實現租購併舉與‘房住不炒’。短期怎麼辦的要點是如何實現和諧地去槓桿化。”王瑞民表示。

（原題：《房地產開發銷售制度需要全面改革》）