中糧海景壹號外立面。   圖源：大悅城控股官網

本報記者  李貝貝  上海報道

11月27日晚間，大悅城公告稱，上海鵬利置業發展有限公司（簡稱“上海鵬利”）100%股權轉讓工商變更登記手續已辦理完畢，受讓方上海邕鵬實業有限公司（簡稱“邕鵬實業”）已支付全部交易價款41.42億元，而上海鵬利的核心資產爲上海黃浦江畔的頂級豪宅——中糧海景壹號項目的5、6、7號樓（公寓）。

值得一提的是，上海邕鵬實業兩位實控人爲來自內蒙古的“煤老闆”。近兩年來，“煤老闆”們在房地產市場頗爲活躍。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，“煤老闆”頻繁現身房地產市場，背後無疑是其實力的體現。作爲能源“壓艙石”，得益於煤炭價格堅挺，近兩年來煤炭行業景氣持續提升，盈利能力創新高。“手裏有錢的話，煤老闆們肯定是要動一動、出來找找項目的。”盧文曦表示。

三棟“頂豪”一把脫手

今年9月27日，大悅城公告披露，控股子公司亨達發展有限公司（簡稱“亨達發達”）通過上海聯合產權交易所有限公司公開掛牌轉讓上海鵬利置業發展有限公司100%股權，掛牌底價不低於經國有資產監督管理部門備案的淨資產評估值約41.42億元。彼時，上海邕鵬實業有限公司成爲符合條件的意向受讓方。

時隔2個月，11月27日晚間，大悅城公告稱，上海鵬利100%股權轉讓工商變更登記手續已辦理完畢，買方邕鵬實業已支付全部交易價款41.42億元。

根據公告，上海鵬利的核心資產爲中糧海景壹號5號樓、6號樓、7號樓，委託新加坡輝盛集團對這三棟樓進行酒店公寓式管理，現爲“上海鵬利輝盛閣高級服務式公寓”，管理服務期限至2023年12月31日，基本已經對外出租，租期均爲一年以內短租約，已租賃面積44991.96平米。

作爲上海久負盛名的豪宅項目，中糧海景壹號毗鄰“中國第一豪宅”湯臣一品，部分樓棟距離黃浦江僅約百米，直面一線江景和對岸的外灘萬國建築羣。2003年，大悅城拿下該項目所在地塊，之後中糧海景壹號於2008年竣工，可售建築面積合計49212.01平米。項目由5幢超高層江景住宅圍合組成，分別爲31層—40層的超高層公寓。

在上海豪宅市場，中糧海景壹號的價格一直是天花板一般的存在，且房源極爲稀缺。在貝殼找房APP上，目前在售的二手房源僅有一套，掛牌價爲1億元，單價高達29.385萬元/平米；歷史成交12套。最近一次成交爲2020年4月賣出的一套340平米房源，總價5400萬元。值得一提的是，2022年3月，三盛宏業董事長陳建銘名下中糧海景壹號1號3701（複式）室遭法拍，成交總價爲1.779億元，摺合單價約30萬元/平米。

至於出讓原因，大悅城解釋說，“爲實現資產價值最大化”。

根據大悅城公佈的數據，鵬利置業已連續兩年陷入虧損，今年一季度由虧轉盈。2021年、2022年和2023年一季度，鵬利置業的營業收入分別爲2.52億元、2.36億元和4480萬元，淨利潤分別爲-5679.67萬元、-9899.68萬元和2.48億元；同時，2021、2022年，鵬利置業對合聯營企業的投資收益分別爲-1.27億元及-1.51億元。但今年一季度，其將長期股權投資悉數轉讓，當期錄得投資收益1.63億元。

記者注意到，除轉手上海鵬利外，11月28日，大悅城還公告稱，中郵人壽保險股份有限公司已支付42.56億元的交易價款，獲得控股子公司西單大悅城有限公司轉讓的北京昆庭資產管理有限公司100%股權及債權。北京昆庭的主要資產位於北京市東城區安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，總建築面積81454平米，另有車位377個。

同時，11月28日，全國產權行業信息化綜合服務平臺顯示，北京名都房地產開發有限公司100%股權再掛牌轉讓，底價4282.064萬元，掛牌方爲大悅城控股旗下公司鵬源發展（越秀）有限公司。

不過，大悅城同時也在補充土儲。2023年9月，大悅城旗下大悅城地產公告稱，通過上海聯交所以11.96億元底價競得上海市虹口區北外灘116地塊，摺合樓面地價9.44萬元/平米。

“煤老闆”樓市再度活躍

作爲此次的接盤方，上海邕鵬實業背後的“煤老闆”也是頗爲引人注意。

大悅城在今年9月28日發佈的公告顯示，上海邕鵬實業有限公司爲有限責任公司（自然人投資或控股），註冊時間爲2023年9月6日，註冊資本爲1000萬元，法定代表人爲餘虹澤，公司控股股東及實際控制人亦爲餘虹澤。上述交易完成後，上海鵬利置業發展有限公司的執行董事、總經理和法定代表人現已全部更改爲餘虹澤。

餘虹澤在邕鵬實業持股70%，大股東劉彥操則持有其餘30%的股份。

“天眼查”平臺顯示，餘虹澤名下擁有9家公司，在其中的8家公司擔任高管。目前，餘虹澤擔任邕鵬實業、鵬利置業、內蒙古明滿能源有限責任公司、天津明滿能源有限公司及海南省睿棟信息諮詢有限公司法定代表人。其中，內蒙古明滿能源有限責任公司經營項目包含煤炭經營；而天津明滿能源有限公司經營項目亦包括煤炭及製品銷售等業務。

劉彥操也在多家金融資產管理、股權投資、煤炭能源、供應鏈管理公司擔任法定代表人，以及在多家投資管理、企業管理、信息技術諮詢公司擔任股東等。其中規模最大的一家公司爲“鄂爾多斯市慶源金融資產管理有限公司”，穿透這家AMC機構股權可見，背後是內蒙當地多家能源、生態環境公司。

公開資料顯示，在中國房地產歷史上，21世紀第一個十年中，“煤老闆”曾叱詫風雲。之後隨着國家對能源行業的調整，他們也一度悄然離場。不過，近兩年來，由於天然氣、煤炭等資源價格走高，大批煤礦企業獲得豐厚利潤，加之逐漸釋放的樓市土地利好，手握大量現金的“煤老闆”們重新將目光投向了房地產。

例如，2022年5月，內蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司以及其旗下控股子公司電力冶金集團，以26.7億元買下了上海蘇河灣的兩棟寫字樓及210個車位；今年7月12日，中糧置業投資有限公司發佈公告稱，子公司上海新蘭房地產開發有限公司擬對外出售位於上海靜安區（原匣北區）的新梅太古城大悅商務中心項目地上辦公樓和地下車位，交易總價款約55-62億元。內蒙古匯能煤電集團以約62億元拿下靜安區域的大悅商務中心。

在山西“煤老闆”們最爲青睞的北京，今年10月份，山西金匯海房地產開發有限公司競得北京房山區拱辰街道地塊，成交價15.1億元，溢價率10.22%。據“天眼查”，該公司由山西金泉能源集團有限公司全資控股，後者由北京景峯投資有限公司持股65%，溫錦濱持股35%，其本人曾在多家煤炭公司擔任法人代表。

另有報道稱，北京金茂威斯汀大飯店的接盤方，亦有“煤老闆”的身影出現；而在天津，2022年12月，山西煤炭民企“鵬飛集團”斥資23.8億元摘得南開區戰備樓津南黃（掛）2021-038號、津南黃（掛）2021-045號2宗地塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，中糧海景壹號作爲優質資產，且地處一線城市核心地塊，其保值能力較強。此次成功出讓，也顯示出受讓方對其價值的認同。其向《華夏時報》記者強調，可以看到，房地產市場是有周期性的，但優質資產會抵抗住市場的持續下行，因此這2年大宗交易十分活躍。對於手頭充裕的資本而言，目前的窗口期實屬“撿漏”良機。

盧文曦表示，從近2年的情況來看，“煤老闆”頻繁現身房地產市場，背後無疑是其實力的體現。作爲能源“壓艙石”，得益於煤炭價格堅挺，煤炭行業景氣持續提升，盈利能力創新高，“手裏有錢的話，煤老闆們肯定是要動一動、出來找找項目的。”

不過，58安居客研究院院長張波向《華夏時報》記者強調，隨着房地產行業進入新的週期，優質資產的抗跌性或是長期的保值增值性都會表現得更爲明顯，“這類資產不論是不是’煤老闆’，實際上都會進行關注”。

與此同時，由於房地產在從去年下半年到現在經歷了一波明顯的房價下調，帶動市中心一些相對比較高端的物業價格也出現回調，增值空間可觀。例如，鄂爾多斯拿下的上海蘇河灣辦公樓購入均價爲5.8萬元/平米，而該項目此前曾出售兩棟寫字樓，單價分別爲6.85萬元/平米和6.97萬元/平米。“這也是煤老闆重返樓市、瞄準這類資產重要原因。”張波表示。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧