部分轉貸者即將面臨首輪“續貸”。

隨着樓市房產評估價下調，此前部分將房貸置換經營貸的客戶將遭遇到期續貸“價格差”。在深圳從事金融工作的李玎（化名）就是其中之一。2022年年初，他通過中介將原本利率爲6.0%的房貸轉爲3.8%的經營貸，3年到期。而近期，隨着他所在樓盤的市場價多次下調，他開始擔心未來續貸時的可貸金額嚴重縮水。

他給記者算了一筆賬，當時辦理“轉貸”業務時，房產的評估價爲1000萬元，銀行按照評估價的七成放款，經營貸的貸款金額約爲700萬元。但目前房產評估價已經降至850萬元，按照評估價放款，預計只能續貸595萬元。貸款金額前後有近100萬差額。

與李玎有類似擔憂者不在少數。在去年的提前還貸潮中，部分客戶通過貸款中介，使用經營貸置換房貸。近期，部分轉貸者即將面臨首輪“續貸”，評估價下調導致的價格差風險初步顯現。

不過也有業內人士指出，由於本輪經營貸轉貸降息高峯期在2022年，按還款期限3年估算，到後年預計將會迎來轉貸者續貸高峯期。已有中介機構開始提前“備戰”，通過提前“續貸”等方式提供彌補未來差額的方案，不過，續貸過程中也會有資金鍊斷裂等風險。

評估價下調

今年，市場二手房價格持續下降，評估價也頻繁下調。以深圳爲例，國家統計局數據顯示，深圳10月二手住宅銷售價格環比下降0.5%，同比下降1.3%。樂有家數據顯示，今年7～10月，每月都有超六成的房源以低於參考價的價格成交。

一名深圳房地產中介指出，尤其是近兩個月，此前市場價有虛高的“網紅盤”價格跌幅明顯。一些新盤扎堆的區域，部分二手房甚至直接“腰斬”。

房價下降後，評估價也“跟降”。一名深圳某銀行個貸部客戶經理告訴第一財經記者，評估價基本都是動態調整。銀行有合作的評估機構，會根據在售房產掛牌價、成交價等數據適時調整評估價。

在走訪過程中，記者發現目前由於市場行情變化，部分區域樓盤的評估價已經大幅下降。例如福田華強北某小區，一套60平方米左右的房源。2023年初評估價在680萬元，現在已降到452萬元，下調約227萬元。寶安新安的一套90平方米二手房源，評估價也從4月的700多萬元降至635萬元，下降70餘萬元。

記者綜合多箇中介機構提供的房源評估價變動表來看，今年深圳熱門區域掛牌房源的銀行評估價降幅不一，多在5%～50%之間。

由於深圳內的銀行大多是按照評估價的七成放貸，這意味着可貸金額基本也與評估價等比例縮水，借貸者在續貸階段面臨較大差額。以上述華強北某小區爲例，此前680萬元的評估價可貸款金額約476萬元，而現在評估價下調至452萬後，可貸金額僅爲316萬元。這也意味着時隔一年多，可貸金額的差額就達160萬元。

經營貸續貸有風險

值得注意的是，近期已有中介提前推薦“續貸”業務。

與李玎一樣，在深圳的李明2022年初將房貸置換爲經營貸。轉貸降息時，房產評估價爲594萬元，當時貸款金額415萬元。置換後不久，他購置的房產價格大跳水，評估價已降至550萬元，可貸金額爲385萬元。前後可貸金額差額在30萬元。

近期他收到了中介的電話，建議進行提前“續貸”以鎖定評估價。據該中介介紹，這種“續貸”並不是在同一家銀行直接申請延長借貸年限，而是通過“以貸還貸”進行二輪置換。即先由中介墊資“過橋”提前將原本的經營貸結清，再找一家新銀行重新借入等額經營貸。

“如果後續評估價持續再降低，至少可以保證5年內不用面臨續貸時的價差。”李明介紹，近期的經營貸利率低於2022年年初，相對“划算”，利息支出也有相應減少。但他也擔心，未來5～10年如果房產評估價繼續走低、經營貸利率上行，或許會面臨更大的財務窟窿。

廣東一名助貸機構人士告訴記者，如名下有實際經營企業，流水滿足要求，則抵押貸款額度可有一定上浮。記者向多位銀行人士求證，一名城商行人士表示，如果信用資質好，流水充足，或可上浮到評估價的九成，但目前這種產品較少。另一國有大行人士認爲，中介口中“上浮”的部分，可能是組合了一定額度的信用貸款。

有業內人士表示，對於上述中介提及的提前“續貸”、上浮貸款比例等方式，有飲鴆止渴的嫌疑，續貸過程中也有諸多風險。一方面，提前續貸同樣需要中介墊付“過橋資金”，短時間內產生高額成本；另一方面，“以貸養貸”、違規使用經營貸，一旦在審查中被發現，則有“抽貸”風險。

原銀保監會消費者權益保護局此前也發佈提示，經營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經營貸的期限較短，還款要求也很不一樣，且本金大多需一次性償還，借款人若無穩定的資金來源，貸款到期後不能及時償還本金，可能產生資金鍊斷裂風險。