一線城市二手房市場新變化！

證券時報

近期，樓市政策利好“組合拳”出臺後，對市場發揮出一定程度的助推效果，一線城市的二手房市場反應明顯。

“我剛剛出手了越秀的老舊學區房，到黃埔那邊置換了一套四居室的二手房。”在廣州天河工作的陳浩（化名）告訴記者，“學區房的價格較高峯時期低了不少，但小孩已經初中畢業，黃埔那邊的二手房價格也到位，所以就低於掛牌價20萬元左右出手了越秀學區房，完成了置換。”

自今年第三季度以來，廣州接連發布促進房地產市場健康發展的新政策。例如，8月底廣州實施“認房不認貸”政策；9月廣州優化限購條件，同時個人銷售住房增值稅免徵年限及非廣州戶籍家庭納稅或社保繳納年限“5年改2年”，結合此前首套房貸利率下降、二套房最低首付比例下降、存量首套房貸利率下調等政策利好“組合拳”，一些觀望的剛需客開始蠢蠢欲動。

據廣州市房地產中介協會統計，2023年11月（統計週期爲10月26日至11月25日），廣州市二手住宅共計網籤10182宗，環比增長8.77%；二手住宅網籤面積爲102.10萬平方米，環比增長7.23%，這是廣州二手房成交量連續第四個月環比上漲。

而在深圳，除了“認房不認貸”，自11月23日起深圳執行兩條樓市新政：一是下調二套住房首付比例，二是享受優惠政策的普通住房標準調整。受此提振，二手房市場也出現一些回暖跡象。據深圳樂有家公佈的數據，門店二手房成交量連續2週迴升，上週環比漲幅近二成；二手房帶看環比上漲超過6%，市場信心持續恢復，加上年底最後一波傳統購房潮到來，看房量將持續上漲。此外，11月深圳二手住宅過戶成交3133套住宅，環比上漲13%，這是今年以來深圳第三次二手住宅過戶量超3000套。

“最近的帶看量明顯增多，但價格變化不大，目前購房者的承受能力依舊有限。”在福田梅林片區，一位區域資深房產中介經理表示，“在與客戶接觸過程中瞭解到，多數置換客戶的購房慾望還是很強，但礙於手上的二手房出手速度不及預期，所以只能調低價格，成交價低於參考價已經是普遍現象。從價格上來說，現在的深圳二手房價部分已回到2018年的水平。”

不過，對於政策帶來的刺激作用能否延續，受訪的多位房企營銷經理和中介經理均表示仍有待觀察，特別是購房者的信心仍有待修復。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，上週重點50城的情緒指數爲-0.79，仍處於市場觀望區間低位。不過，市場情緒指數自8月份起邁入低迷區間，第42周市場情緒觸底，直至上週情緒指數由低迷區間改善回升至觀望區間低位，市場情緒築底態勢顯現。

值得注意的是，11月一線城市二手房市場集體反彈。除了廣州和深圳，公開信息顯示，北京11月二手住房成交超過1.2萬套，環比、同比分別增長17.8%和16.7%；上海11月二手房網籤環比上漲約7.12%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，價格預期持續走弱，留存在市場上的基本爲剛需和改善需求。而存量房市場足夠大，價格梯度合理，也爲剛需和改善循環創造出條件，但房地產基本面（收入、就業、房價預期）並未好轉的情況下，需求釋放很容易出現短期回升後再次下滑的情況。對於進一步的市場行情，可以寄希望於明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應等來綜合判斷，但季節性回升趨勢是確定的。

中指研究院分析師鄭俊彤表示，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化聚焦點，未來核心城市政策或繼續優化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優化普宅認定標準，降低交易稅費等，核心二線城市有望進一步放鬆限購政策。目前，僅部分核心城市市場保持一定活躍度，多數城市市場仍面臨着調整的壓力。從全國來看，市場恢復仍需要時間，修復過程較爲緩慢。