21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 據日前蘇州住建局消息，2023年12月1日起，蘇州實施“賣舊買新”購房契稅補貼，最高補貼100%購房契稅。

此前的11月19日，2023“家在蘇州”住房團購走進大院大所專場活動舉行啓動儀式，現場發佈了蘇州住房“換新購”舉措，幫助購房者提前鎖定意向新房房源，加速舊房出售。

包括蘇州在內，今年以來，淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、揚州、濟寧、蘇州、太倉、連雲港、紹興越城等近20地探索購房“以舊換新”舉措。

各地“以舊換新”主要有幫賣和回購兩種模式。前者是購房者、開發商和中介公司簽訂協議，購房者確定意向新房房源後，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優先幫售舊房，在約定期限內舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發商退還定金，這是當前各地推行最多的模式。後者是由企業等兜底收購舊房，購房者用出售的房款換新，但這種模式一般會有額外的限制條件，太倉、連雲港、海寧等地對這一模式進行了探索。

受訪專家認爲，相較自行置換，“以舊換新”有利於提升二手房的流動性，有助於加快房屋置換效率，進一步釋放置換需求。在此過程中，多地還輔以發放換房補貼、契稅補貼、額外購房優惠等舉措，也降低了置換成本。但受二手房掛牌量高，換房者存在降價成交顧慮、“以舊換新”執行範圍等因素影響，目前對當地房地產市場影響不大。後續也可能會有更多城市跟進，對“以舊換新”路徑作更多探索。

破題住房“不賣不敢買”

中指數據顯示，蘇州新房價格仍保持一定漲勢，但二手房均價已多月下降，而且有降幅擴大趨勢。今年8月，蘇州二手房均價2.68萬元/平方米，環比降幅0.46%；11月蘇州二手房均價跌至2.63萬元/平方米，環比下降0.79個百分點。

9月以來蘇州推出多項樓市新政，包括“認房不認貸”、放鬆限購、降低首付比例等等。爲進一步支持改善性住房需求，11月19日，蘇州發佈住房“換新購”舉措，推出“優先賣”“放心買”“換新購”服務，幫助購房者提前鎖定意向新房的同時，加速舊房售出。

蘇州房屋中介向21世紀經濟報道記者表示，參與“換新購”的購房者確定意向房源之後，先交2-3萬元意向金，並與開發商、中介公司簽訂三方合同，再由中介公司優先對舊房進行出售，規定期限內無法賣出，開發商全額退還意向金。

據蘇州房地產經紀業協會微信公衆號12月6日消息，當前，蘇州銳林房地產經紀有限公司、蘇州市樸鄰房產經紀有限公司、蘇州家事達網絡科技有限公司、蘇州芫家房地產經紀有限公司、蘇州家聯房地產經紀有限公司申請加入“家在蘇州·換新購”試點企業。截至目前，共有12家經紀機構參與“換新購”活動。參與活動的項目已有93個，涉及吳江區、吳中區、相城區、工業園區等區域。

包括蘇州在內，已有近20地推出購房“以舊換新”舉措，包括淄博、南通、南京、青島、濟南、寧波、揚州、濟寧、太倉、連雲港、紹興越城等等，在各地的實踐中主要有幫賣和回購兩種模式。

與家電“以舊換新”不同，房屋交易價值相對高、週期相對長，直接回購舊房用以補貼新房操作難度大。因而各地的“以舊換新”模式仍以中介公司幫賣爲主，淄博、南京、青島等地都是該模式。克而瑞撰文指出，一般舊房掛牌的期限爲3-6個月。

以推出該舉措較早的淄博爲例，8月30日，淄博住建局微信公衆平臺發佈“以舊換新”省心購房倡議書，提出購房者優先鎖定新房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風險的倡議，購房者先與中介機構簽訂房地產經紀服務合同，然後選擇與中介機構合作的新房樓盤選定新房，再與中介機構、開發商簽訂三方協議，繳納新房意向定金，之後中介機構對存量住房進行查證、驗房等，約定期限內成功出售則購買新房，未成功則開發商退還定金。

但也有部分地區對回購模式進行探索，如太倉和連雲港，另外，在海寧、揚州和濟南等地也有相關實踐。但各地多以小規模試點爲主，或者類似項目的促銷活動。

以太倉爲例，10月初太倉開始試行“以舊換新”政策，太倉市住建局工作人員對政策進行了解釋，即將購房者名下符合條件的商品房按相應規則出售給指定的國資公司，併購買國資公司指定的新房。並提出舊房面積小於144平方米，舊房總價不高於新房的60%等要求。

“優先賣”能否“放心買”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示，近期多地推出“以舊換新”政策，有通過“優先賣、放心買”保底交易服務來縮短二手房出售和新房購買週期，也有地區給予一定“換新購”補貼等，此舉有利於加速釋放改善性住房需求，對於提升二手房流通效率、拉動新房銷售等將會有一定效果，助力加快一、二手房的聯動效應。

除此之外，中指研究院市場研究總監陳文靜對21世紀經濟報道指出，對於開發商而言，以舊換新的購房者提前簽訂新建商品住房認購協議，提高了新房銷售的確定性，有助於降低房企銷售壓力。

據關榮雪觀察，該類措施推出後，短期內確實引發了不少意向購房者的諮詢，此舉對盤活二手房市場是一項積極探索。

“政策剛出來不久，具體如何操作還要看有關部門，但肯定要落地的。諮詢這個的非常多，我今天下午接到三個諮詢這個問題的人了。”12月6日，蘇州一位房屋中介向21世紀經濟報道表示。

淄博的“以舊換新”已推行一段時間，但一位當地中介告訴21世紀經濟報道記者，目前“以舊換新”可選的新房房源較多，但由於二手房市場不景氣，“以舊換新”推進有難度：“現在房子不是很好賣，除非你價格很低。”

9月7日南京發佈的樓市新政中也明確推出了“換新購”服務，並搭建“換新購”超市，超市房源不高於案場銷售最低價，通過“優先賣、放心買”保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買週期。

記者查詢發現，目前南京“換新購”超市已有110個項目，涉及南京多個區域。一位南京房企人士向記者表示，“換新購”在當地的關注度並不高，“換新購”超市中的項目也多爲開盤時間較長的樓盤。

21世紀經濟報道記者致電多個“換新購”項目發現，部分項目銷售人員對“換新購”活動不甚瞭解，也有項目銷售稱提供的房源爲公寓房源，還有項目銷售表示目前公開銷售的房源已售罄，不再適用該活動。

也有正在參與活動的樓盤。南京棲望府工作人員告訴記者，棲望府目前已經交付，所剩房源不多，以低樓層爲主。開發商爲購房者提供3個月的約定期限，如果期間舊房出售則推進新房成交，未出售他們會退還定金。但他坦言，目前該項目還沒有參加活動的購房者：“你賣掉二手房，所有的項目都能買，賣不掉就沒有資金，而現在要快點成交就只能靠降價。”

中指研究院分析師孟新增向21世紀經濟報道記者表示，住房“以舊換新”的目的是釋放置換需求，讓二手房市場轉動起來，從而帶動新房市場去化。但要真正大範圍實施並見效難度仍然不小。

孟新增談到，一方面，當前二手房市場掛牌量高，去化速度較慢。“以舊換新”購房者的首要問題是將舊房賣出去，但在當前市場下，普遍採取降價措施來縮短成交週期。爲此，客戶需要衡量自己可接受的降價幅度，將舊房出售給相關企業亦是如此。另一方面，購房者向開發商支付定金，這對於房企而言拉長了該房源的交易週期，且存在不確定性，對新房銷售的帶動也隨之減弱。同時，可參加此活動的項目若優質度欠佳，則效果更小。

關榮雪表示，從當前情況來看，在售二手房房源較多，市場復甦動力趨向溫和，“以舊換新”政策執行起來確實也有一定難度，因此這類政策還需在利好力度、優化途徑等多方面進一步深度探索，以促進置換需求的釋放，預計後續可能還會有更多城市跟進。

（本報實習生王雅馨、馮佳琪對本文亦有貢獻）

（作者：李莎 編輯：陳潔）