每經記者 陳榮浩 每經編輯 魏文藝

“年底衝業績”“以價換量”“買房窗口期”……臨近年底，各類銷售廣告讓深圳樓市格外熱鬧。

《每日經濟新聞》記者觀察發現，進入今年最後一個月，深圳房地產市場也出現一些微妙變化。一方面，新房集中入市。據樂有家研究中心數據，12月深圳預計約有18個新房項目入市，累計推出近萬套房源。另一方面，爲衝刺業績，年底不少樓盤都加大了折扣力度，“以價換量”成爲市場常態，多數樓盤都可以在備案價基礎上享受折扣優惠。在二手房市場，則出現較爲明顯的“價跌量漲”“掛牌量增加”“與新房價格差縮小”等特徵。

“樓盤限價加上年底優惠促銷，對於購房者來說是抄底撿漏的好時機，應把握機會。”樂有家研究中心表示。

有樓盤推出八五折優惠

近日，《每日經濟新聞》記者在深圳樓市走訪發現，爲加快去化，深圳多數新入市樓盤均推出了各類優惠。

“臨近年底了，很多開發商爲了衝刺業績，給出的折扣力度還是相當大的。一般比較常見的有兩種：一種是高折扣，最低可以做到八五折。另一種是高佣金。有的樓盤佣金給得高的話，客戶成交了我們也會返一部分佣金給購房者，這樣購房壓力也小一點。”位於龍華區的房產中介洪冠向記者介紹道。

在洪冠看來，這些新入市樓盤選擇在年底降價促銷的原因並不相同，有的是爲了衝刺業績，有的則是因爲樓盤與周邊樓盤的競爭壓力過大，不得不通過降價方式吸引同片區內的存量客源。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，目前深圳多數新盤均可在備案價基礎上享受一定折扣，折扣範圍多在八七折到九五折，部分樓盤的折扣可達八五折，而這已經是深圳所允許的最大折扣力度（根據深圳相關政策，開發商如果價格調整幅度超出備案價格15%的，應當辦理備案變更）。此外，還有不少樓盤推出諸如到訪禮包、購房折扣、特價房源、認購金蛋、老帶新福利等促銷活動。

如位於深圳北站的中洲迎璽項目，備案價爲6.68萬~7.96萬元/平方米，開盤直接推出八七折優惠，算下來折後單價約6.2萬~6.5萬元/平方米。值得一提的是，該項目是精裝修交付，優惠後的價格相比周邊樓盤便宜了近萬元每平方米。

再如位於龍崗區橫崗片區的名居山河裏項目，今年5月開盤時的銷售均價爲4.34萬元/平方米，如今部分樓棟房源已降至3.3萬元/平方米起，相當於總價320萬元起就能在龍崗買一套95平方米的三房戶型。中介介紹：“該項目可享受八五折優惠，再加上購物卡之類的附加贈送，購房者實際享受到的優惠力度還是挺大。”

據咚咚找房統計，從2018年到2023年，深圳歷年11月的新房成交量分別爲1985套、3196套、6296套、5644套、2590套和2773套。對比來看，今年11月的新房成交爲近3月來新高，雖然低於2020年和2021年的同期數據，但相比去年11月已有所回暖。

樂有家研究中心分析認爲，房企爲年底衝刺業績，新房加大供應及促銷力度。加上深圳樓市新政提振了市場信心，新房交易量連續兩月上漲，11月新房成交量環比上漲4%。如寶安萬豐海岸城翰府二期、龍華中洲迎璽等區域熱盤，去化較好。

此外，深圳12月預計約有18個新房項目入市，累計推出近萬套房源。其中，龍崗區爲供應大戶，預計推出5個樓盤；鹽田、福田、寶安、南山、龍華等區也均有新房源推出。樂有家研究中心表示：“樓盤限價加上年底優惠促銷，對於購房者來說是抄底撿漏好時機，應把握機會。”

二手房月度成交溫和回暖

“深圳最近兩年二手房價格整體還是下跌的。比如位於深圳羅湖的某小戶型二手小區，成交單價在5.6萬~6萬元/平方米，現在基本上4.7萬~5.2萬元/平方米就能買到。”

據羅湖區房產中介羅傑介紹，上述樓盤位於深圳羅湖新秀片區，以小戶型房源爲主，《每日經濟新聞》記者去年底走訪該小區時，一套35.18平方米房源，業主售價爲198萬元，摺合單價5.63萬元/平方米。如今，該小區二手房源的業主掛牌價格比去年底低了不少。

羅傑發給記者的房源信息顯示，東方都會項目一套35.53平方米的一室一廳戶型，業主掛牌總價爲168萬元，摺合單價4.73萬元/平方米，相比去年底接近200萬元的總價低了約30萬元。

值得注意的是，除了部分二手房源價格下降外，深圳二手房市場還呈現出“掛牌量增加”“與新房價格差縮小”“成交處於低位”等特徵。據樂有家研究中心監測，11月深圳過戶成交3133套住宅，環比上漲13%。這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套，但與往年二手房月均5000~6000套的成交量仍存在較大差距。

另據深圳市房地產中介協會最新公佈的數據，截至12月11日，深圳的有效二手房源套數爲59325套，創下新高，但整體增幅有所放緩。

樂有家研究中心數據顯示，從今年深圳二手住宅的成交量來看，月度成交量多穩定在2000~3000套水平。“一方面掛牌量居於高位，但同時二手房市場的成交量目前並不算大。”

從具體成交情況來看，今年3月深圳二手房市場曾有過一波成交小高峯，達到3949套，其餘多數月份的成交量均低於3000套，距離業內所稱的5000套“榮枯線”還存在不小差距。但從9月開始，深圳二手房成交開始逐步回暖，11月的成交值爲近7月新高。

隨着成交量走低，深圳二手房價格也在不斷下探。樂有家成交數據顯示，當前房源成交價近八成低於指導價，指導價已經成爲絕大多數客戶購房時的參考標準。

“目前深圳二手房市場價格跌幅比較大的有三類房子：一是小戶型房源；二是學區房；三是前期投資者參與較多的房源，如有些投資者參與拆遷的房源等。”

羅傑向《每日經濟新聞》記者推薦了部分筍盤，包括龍光玖龍璽、潛龍鑫茂花園等二手房源，其中部分二手房源的價格相比兩年前下降超過三成。

在美聯物業全國研究中心總監何靜茹看來，短期來看，雖然深圳二手房價格降幅並不明顯，但是下降壓力確實存在，這也使得新房與二手房的價格倒掛現象不斷減少。“目前深圳二手房成交量整體仍處於低位，但如果對比年度情況的話，預計今年二手房整體備案量要好於去年，整年二手房成交量應該會比去年有20%~30%的漲幅，這也反映出市場本身是在修復的。”