來源：黃凡 秦朔朋友圈

國內的房子以及以茅臺爲代表的高端白酒，在過去十多年價格漲幅巨大。曾一度被投資界公認爲是“最佳的致富神器”。

筆者前些年也一直在不同場合推薦“國酒”“國藥”的投資機會，而以貴州茅臺、五糧液等爲代表的一線品牌國酒股票過去的表現也的確亮麗。順便提一句，本人也因爲長期持有高端白酒的股票而取得超過十倍的回報。

然而，最近，情況發生了變化……

踏入2023年，持續上漲二十年的國內房價終於出現了拐點，一年來，被大家認爲是“只漲不跌”的深圳、上海等一線城市的二手房成交價穩步下行。

根據筆者的親身感知，不少小區年度的下行幅度已經達到30%。也就是說，如果以25%的首付在最高點買房，那麼房東就已經是被迫持有負資產了。

而茅臺公司的股價則跌得更早，從2021年2月初的2600多元高點，一直反覆下調到2022年10月的1300多元，實現了妥妥的“五折優惠”（注：現在略有回升爲1600多元）。

其實，在2017年底茅臺與房價如日中天之時本人就在秦圈發文《茅臺與房價永遠漲？》提示風險，指出：茅臺與房價持續上漲是基於其金融屬性；如果低價買入，沒問題；如果高價買入，那麼根據“均值迴歸”原理，今後很長一段時間投資回報的潛力就非常有限了；而且，與所有的投資品一樣，茅臺與房價都擺脫不了“鐘擺效應”，短期會漲過頭，跌也會過頭。

到今天，我們終於看到“茅臺與房價不再漲”的現象了。那麼，從投資角度，這兩者的前景會如何？

市場人士目前普遍對兩者的長期前景從過去的極度樂觀轉爲極度悲觀。認爲兩者都不具備投資價值：房子隨人口的負增長以及老化而失去持有價值，而高端白酒則因爲年輕人不喝而失去消費能力……

我個人認爲對這兩者的投資前景應該理性分析，並區別對待：

買房居住與投資，性價比高才是硬道理

首先從居住角度，對於剛需一族而言，“買得起就買”依然是買房自用的原則。一定不要因買房而負擔過高的債務而影響生活質量。

本人一貫認爲：自住的房子只要買得起隨時可買，因爲這是安居之本。無論是在房價持續上漲的過去，還是在房價低迷的當下。這一原則依然適用。

無論房價是漲，還是跌，都不影響房子本身的使用價值。況且，對於以自用爲目的的買房人而言，房價下跌，則無論是買首套房或者是買改善住房都會變得更容易負擔得起。不失爲好事。

其次，從投資角度，地段是關鍵。一線城市的核心地塊，是投資相對較佳的選擇。萬一海嘯襲來時，這些地方最安全。在實踐當中，也確實能驗證“地段是關鍵”的理論，在1997年後香港房價崩盤之際，位於港島半山的核心地段，價格下跌是最少的。而且，在價格回升時也是最快的。同樣的，十幾年前美國房地產價格全面大跌，而位於紐約的核心地段曼哈頓的高級公寓價格始終跌幅有限。

再次，結合到投資，也必須與租金回報率一併考慮。如果您希望以持有物業的方式來投資，又能承擔風險，筆者建議關注國內商住兩用物業，現在大城市多處於“倒掛”現象。

以上海陸家嘴爲例，同檔次的商業地產的價格要比住宅價格低一半，租金的回報潛力反而高於住宅。作爲長期投資，有較好的防禦性。

高端白酒公司，長期盈利能力是關鍵

過去，茅臺價格的超預期上漲由幾股力量推動：茅臺的經銷商囤貨惜售，遊資參與炒作，另外加上媒體的助推等，形成了一致的看漲預期，於是原來不喝酒的也買茅臺等升值。再加上國內無處安身的巨量流動性來推波助瀾。

現在這些因素都消失了。那麼茅臺與其它高端白酒就不再香了？

我認爲不是！

首先，高端白酒是易耗消費品，與房子不同。房子往往幾十年住一套。而酒可以幾天消費一瓶，幾乎可以說是社交或娛樂的剛需。我們擁有十多億人口的全球最大消費市場，儘管經濟增長可能放緩，但高端人羣的消費能力一定在。支持幾家高端白酒公司持續盈利，我認爲一點都不成問題。

其次，對於上市公司的估值而言，最根本的支撐就是公司的盈利能力。事實上，高端白酒上市公司普遍具有：持續穩定的業績成長性；持續較高的盈利能力；良好的經營性現金流；穩健的財務狀況等等這些優秀上市公司所必備的特徵。

以頭部公司茅臺爲例，公司上市20多年來，每一年的經營業績都是正增長的，而且每年高比例現金分紅。從投資價值角度來衡量，現在茅臺1600元的股價對應2萬億的市值，2024年保守預計淨利潤800億，資本投入回報率4%，比銀行存款等無風險收益高出不少。而每年利潤增長穩定在20%，十年以後的每年淨利潤是3200億。還擔心支持不了2萬億的市值嗎？

再次，高端白酒公司的文化淵源與品牌價值不應忽略。中華民族的白酒文化情結長期不變。以名牌白酒所代表的酒文化已經存續千百年，是中華民族傳統文化的一部分，而文化元素是可以長久存續的。三十年前，我們用摩托羅拉手機，高端宴請喝茅臺、五糧液；二十年前，我們用諾基亞手機；高端宴請還是喝茅臺、五糧液……

我堅信，二十年後如果我們有緣再相聚，我們手裏拿的很可能不再是今天普遍用的蘋果手機，而且也一定不再是低頭玩微信，但我們的餐桌上的估計還是以茅臺、五糧液等爲代表名牌白酒。

年輕人或許現在不喝白酒，但隨着年齡的增大，白酒免不了會成爲標配…．．而且，高端白酒具有不菲的品牌價值，在消費者人羣的認知與認可程度都遙遙領先於同行，短期內也看不到改變的跡象，構成了公司經營上很深的護城河，不易被攻破。

總而言之，與所有的投資品一樣，以茅臺爲代表的高端白酒價格擺脫不了“鐘擺效應”，短期漲會過頭，也會跌過頭。但其內在價值不變，酒質不改，醇香依然。

從投資角度，我們見到茅臺股價歷史上曾多次腰斬，這次也肯定不是最後一次。然而，歷史上每次以“五折優惠”買入茅臺股票並長期持有的投資人都無一例外取得了豐厚的回報。這次我認爲也毫不例外。

其實，在目前低迷的市場中，很容易能以合理價錢買到一些好的投資標的，即使牛市永不再來，也能通過公司的盈利增長與分紅而獲得很好的回報。高端白酒公司就是其中一類這樣的好標的。

對我自己而言，最近看到53度飛天茅臺和水晶瓶五糧液網上打折促銷，都會買一點存着。看到二級市場的高端白酒公司股價打折，也會多買一點收藏。當然了，這是對於我自己而言的操作，您請隨意。本文不構成投資建議。

原創首發文章|作者 黃凡

責任編輯：梁斌 SF055