證券時報記者 吳家明

新年伊始，城中村改造的話題再次受到關注。

去年，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，要求充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持。儘管城中村的更新之路並不平坦，但在地方層面，各地已經在城中村改造方面進行諸多探索。

更新之路並不平坦

一邊是改造後的高樓林立，一邊是印象中的握手樓“一線天”，城中村成爲許多大城市的一道風景。以深圳爲例，城中村和城市中心繁華地帶交叉在一起，讓初到這個城市的人分不清哪裏是城、哪裏是村。

一條樂園路，將湖貝舊村和新村分開：一邊是轟鳴聲不斷的舊改工地，另一邊是煙火氣十足的城中村。“對面馬路的湖貝舊村以及相關片區的城市更新已經動工，新村這邊之前聽說有開發商進駐，但後續進程不了了之。”在深圳羅湖區的湖貝片區，湖貝新村居民張先生對記者說。

根據公開信息，湖貝舊村的城市更新計劃始於1992年。2013年，湖貝城市更新統籌片區被納入深圳市城市更新單元計劃，是深圳市僅有的兩大統籌片區之一。2019年9月，湖貝統籌片區城市更新項目（一期）正式開工。隨後，項目一期A1地塊實施主體確認公示，即華潤置地（深圳）開發有限公司，項目命名爲華潤置地未來城。到了2022年，華潤置地未來城首發的住宅、公寓等產品推出市場。

“我們在舊村也有房子，在當前的環境下，我們當然更傾向於實力較強的國企進行重建，保質交樓就是我們最大的願望。”張先生表示，“所以，對於新村的改造，村民要考慮的或許會更多。”

其實，深圳許多城中村的更新之路並不平坦。在龍崗中心城，一處城中村的城市更新項目由於房企資金原因，陷入“停滯”，有村民甚至擔心交房也會變得遙遙無期。根據合一城市更新大數據統計，截至2023年12月31日，深圳仍有約136個村改項目未取得規劃批覆。

有參與多個城中村改造項目的投資人士告訴記者，最近一段時間出現問題的改造項目，多數都是在2020年之前開始談判、申報立項等工作，當時房企、村民甚至銀行對樓市的預期值都很高，所以不管是補償村民的租金和回遷房條件，還是銀行的信貸都會相對“寬鬆”，過去“市場主導、房價買單”模式也導致了成本高昂、改造進度慢、拆遷戶漫天要價等弊端。隨着房地產市場這兩年的變化，部分城中村的更新項目問題就會特別明顯，甚至出現一些“問題項目”。

尋找新解法

不過，在戴德梁行華南區估價及顧問服務部董事賴琳玲看來，紓困項目的挑戰與機會並存，紓困各方在風險與收益中博弈，而且市場各方都在逐步迴歸理性。一家深圳本地房企的投拓部人士告訴記者，過去靠大幅提高地塊住宅面積來平衡資金的城市更新已經很難走通，未來還會考慮如何在更新項目中植入產業。從政策層面來說，未來或將有一系列相應的配套政策出臺，公司會在當中積極尋找機會。

另一邊，新一輪城中村改造聚焦於超大特大城市，包括廣州和深圳在內的城市正試圖通過實施新規來給城中村舊改尋找“新解法”。

近日，由深圳市規劃和自然資源局會同深圳市住房和建設局起草的《關於積極穩步推進城中村改造實現高質量發展的實施意見》（徵求意見稿）發佈。在業內人士看來，徵求意見稿意味着待政策正式發佈之後，將在2024年至2028年對深圳城中村存量領域改造產生重要的指導作用。

據悉，徵求意見稿明確深圳城中村改造分爲拆除新建、整治提升、拆整結合三類。在意願徵集上，拆除新建類城中村改造項目需經物業權利人2/3以上同意，並經原農村集體經濟組織繼受單位同意後方可實施。值得一提的是，四類城中村用地可以優先納入拆除新建範圍，包括重點功能片區、重大基礎設施範圍、重大產業項目範圍、存在安全隱患治理難的片區等。

廣東省城規院住房研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳城中村改造新規強化了政府統籌和引導的作用。新規的實施也將降低改造成本，此次明確了“總成本+微利”的收儲補償金支付原則，倒逼改造必須做到依法徵收、控制總成本。

而在廣州，一線城市的首張“房票”正式落地。“你可以理解爲一張‘支票’，憑藉房票可以換新的商品房。”曾使用過房票的陳女士告訴記者。在業內人士看來，房票安置帶來的最大變化在於，拆遷戶可以選擇用房票結算購買新的商品房，而非等待漫長的改造後再遷回原址，從而實現“舊房換新房”，並帶動一批商品房的去化。同時，政府方可以省去建設安置房的流程，緩解資金壓力。

那麼，房票能否成爲一種合適的安置渠道？李宇嘉認爲還面臨很多不確定性，包括舊改拆遷談判進度、被拆房屋評估價與市場商品房價的差距、可選房源是否充裕等都會成爲制約因素。李宇嘉預計，房票安置只是其中一種渠道，未來房票安置會推廣，但規模不宜高估。

帶來新動能

“一般的城市更新項目週期都在5年至8年，甚至更長的時間。城市更新實際上是一二級聯動，它不同於二級開發，所以更需要有耐心，需要有長期的資金，需要有穩定的預期和穩定的政策環境。”深圳前海潤禾投資管理有限公司首席執行官路強表示，城中村改造一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇，另一方面也是引導和釋放內需的必然選擇。《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》等相關文件還強調了資金融通的多元化，給市場參與城市更新、參與城中村改造提供了一個窗口，也爲目前陷入困難的城中村改造項目注入一針強心劑，相當於給房地產發展帶來了新的動能。

據中指研究院的不完全統計，2021年全國411個城市共實施2.3萬個城市更新項目，總投資達5.3萬億元。2022年全國共實施6.5萬個城市更新項目，總投資達5.8萬億元。截至2023年11月底，全國共實施各類城市更新項目約6.6萬個。

展望2024年，中指研究院預計，未來城市更新的政策趨勢將體現出明顯的三條主線。第一，各地將適時出臺適應新時期的城中村改造政策，城中村改造和保障房、保租房結合將成爲未來超大特大城市房地產新模式下重點發展的方向。第二，充分調動市場主體的積極性仍然是確保城市更新可持續性的重要保障，各地將進一步結合實際，按照城市更新的總體要求和目標，因地制宜細化要求，開展城市更新的規劃、土地、資金支持政策探索創新。第三，圍繞城市更新繼續完善相關維度的政策支持體系，包括可複製經驗做法清單、試點城市經驗總結、金融工具創新等。