本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝上海報道

潤中國際控股（00202.HK）近日發佈公告稱，擬出售旗下怡富商務廣場相關物業（上海五角場智選假日酒店及停車場）75%實際權益，出售代價爲人民幣3.6億元。買方爲鐵獅門集團旗下上海晶耀庭酒店有限公司。收購完成後，鐵獅門集團將翻新該酒店、打造爲以“Modena by Fraser”爲品牌的酒店式公寓。

公開資料顯示，近年來，鐵獅門曾多次在公開場合表示關注長租公寓、生命科學等賽道，並已在深圳、上海等城市相繼落地項目。此番拿下上海酒店項目打造爲酒店式公寓，鐵獅門是否有意加速於長租公寓業務佈局？中國房地產行業深度調整之下，強調“本土化”的鐵獅門在中國市場又會作出怎樣的調整？針對上述問題，截至發稿，《華夏時報》未獲得鐵獅門的回覆。

在房地產新週期內，盤活及優化存量資產成爲關鍵。仲量聯行方面認爲，“酒店改長租公寓”是一個新的資產管理趨勢，具有重新定位或改造可能性的老舊酒店繼續受到長租公寓投資者的追捧。

擬改造爲服務式公寓

繼浦綠地萬豪、外灘萬達瑞華、華僑城寶格麗酒店等高端酒店陸續成交後，近期，上海再現高端酒店交易。

潤中國際控股日前公告稱，於2023年12月28日，旗下全資附屬公司來富國際投資有限公司、中國附屬公司天富（上海）酒店管理有限公司及合資夥伴上海景奕股權投資合夥企業（有限合夥）作爲賣方，與買方上海晶耀庭酒店有限公司（鐵獅門集團附屬公司）訂立總協議，向買方出售物業（即酒店及停車場）75%實際權益的計劃，以及將酒店翻新及重新打造爲服務式公寓品牌，以“Modena by Fraser”品牌繼續經營。

公告顯示，上述物業爲上海五角場智選假日酒店及2層停車場。收購完成後，鐵獅門集團將持有該酒店75%股權，其餘25%股權仍爲潤中國際持有。

公告稱，潤中國際有未償還其他借貸約2.86億港元於12個月內到期。出售事項完成後，預期集團將產生現金回報淨額約3.07億港元。出售事項所得款項淨額估計約爲3.02億港元。償還其他借貸約2.4億港元后，餘下所得款項約6200萬港元將用作集團的一般營運資金。

目前，上海五角場智選假日酒店處於臨時停業狀態。此次收購完成後，該酒店將被翻新、打造爲以“Modena by Fraser”爲品牌的酒店式公寓。

據瞭解，Modena by Fraser爲新加坡輝盛國際集團旗下的生活方式服務公寓品牌，強調個性化、設計感和生活格調，目標人羣定位追求時尚個性的年輕人。據公開信息，輝盛國際集團是全球最大的酒店式服務公寓管理公司之一，在中國內地運營了4家Modena by Fraser公寓，分別位於上海、蘇州、無錫和武漢。

而鐵獅門與輝盛國際並非首次合作：2023年5月23日，鐵獅門宣佈與輝盛國際成立合資公司，向華潤置地的附屬公司收購深潤大廈的長租公寓部分（面積達25,076平方米），擬改造爲中高端長租公寓，總投資約爲人民幣7.17億元，項目計劃於2024年第四季度完工開業，這是鐵獅門首度攜手輝盛國際的投資項目。

“看到了價值增值的嶄新機會”

鐵獅門（簡稱TSP）成立於1978年，爲國際知名的房地產開發商、運營商及基金管理公司，截至目前收購、開發、運營的物業價值超過550億美元。自2006年進入中國市場以來，鐵獅門在中國已開發逾270萬平米項目。2023年底，鐵獅門中國首席執行官陳志超在接受媒體採訪時強調，“中國是鐵獅門重要的海外市場，我們一直致力於在中國市場的長期佈局和發展。”

從在華佈局方向來看，鐵獅門近年多次表現出對長租公寓、城市更新等業務的興趣。

例如，2022年9月舉辦的一次行業大會上，陳志超介紹說，目前鐵獅門正在做兩件事：第一，目前壓力資產或者不良資產擁有巨大的機會。通過城市更新、通過加強高質量的增產管理與核心的功能，這些資產現金流表現、進出淨收益率的表現得能夠更好，這是很大的機會；第二，中國很多酒店在運營層面處於不良狀態，可以考慮通過城市更新將其改造成場所公寓，改造成各方面的功能等。

同年底，陳志超在對2023年地產投資新策略進行解讀時介紹說，鐵獅門在新環境中主要採取的三大策略，一是關注資產和困境資產的機會；二是關注新經濟賽道，例如生命科學和長租公寓；三是城市綜合體的項目。

“2021年國內市場政策有了變化，政府鼓勵非改居，從此打開了國內長租公寓大力發展的賽道。鐵獅門也是看到了價值增值的嶄新機會，關注到國內長租公寓的增長空間。”彼時，陳志超表示。

其進一步指出，根據長租公寓的市場定位，鐵獅門進行了深入研究與佈局，將長租公寓項目主要定位在人口流動大、年輕人多的一線城市，坐享地理優勢，交通便利，符合空調、機電、層高等滿足住宅需求的酒店；單個資產至少需要有200+個房間，避免規模過小。除選址標準以外，財務測算也是重要的一環，陳志超認爲，長租公寓要能實現資產層面4.5-5%淨租金回報率，纔能有一定的未來租金成長性，最終實現變現增值。

記者注意到，在首次與輝盛國際達成合作後，陳志超稱，“鐵獅門和輝盛國際將發揮各自專長，在中國高速增長的城市開拓高端長租公寓業務。”僅僅時隔半年，再度聯手輝盛國際拿下上海酒店項目打造爲酒店式公寓，鐵獅門是否有在長租公寓板塊提速的打算？1月10日下午，《華夏時報》記者與鐵獅門方面取得了聯繫，並向對方提供的郵箱發送了採訪提綱，但截至發稿未獲回覆。

酒店投資市場“供需兩旺”

公開信息顯示，隨着全球旅遊業迎來複蘇，酒店物業的價值已經進入修復階段。

以上海爲例。1月11日，仲量聯行方面向《華夏時報》記者提供的數據顯示，截至2023年11月，上海高端及以上酒店的日均房價比去年同期增長27.1%至1050元，入住率增長了25.7個百分點至67%，每間可出售客房收入則增長105.7%至706元。與疫情前的2019年同期相比，2023年1-11月高端及以上酒店的每月可售房收入恢復90%，日均房價恢復96%，入住率恢復93%。

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部董事總經理周濤向記者表示：“國內需求以及境外需求市場的恢復產生積極的影響。此外，隨着越來越多入境政策的放寬，預計2024年酒店市場會有更強勁的恢復。”

不過，由於房地產行業仍處於調整期，大部分房企面臨資金壓力，出售核心地段的商業、酒店和公寓等資產仍被認爲是一種相對較快能套現的方式。

事實上，當下酒店投資市場出現了“供需兩旺”的局面。據戴德梁行近日發佈的數據，2023年上海大宗交易市場共錄得115宗交易，合計成交金額高達806億元，其中酒店交易是重要亮點，總佔比達到11%。而除上海外，北京、天津、南京、重慶等城市也有高星級豪華酒店在近期掛牌尋求買家或成功轉讓。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧