◎记者 张良

上海调整普通住房标准及降低二套首付比例等楼市新政出台一月有余，上海证券报记者近日走访市场发现，虽然上海的二手房成交量在新政之后短暂上冲又归于平静，但一些新的变化悄然显现：与此前刚需置换客对购买新房抱有极大热情不同，现在已有不少人将目光转向“跌出价值”的优质二手房。

二手房市场呈现三大特征

家住上海市普陀区真如地区的小宋两个月前开始筹谋自己的“置换大计”。他希望在现居住地附近购买一套三居室改善家人的居住条件，购房总预算（含税费）约500万元。房产中介前前后后带他看了十几套房源，小宋相中了一套挂牌价560万元的房源，但房东坚持最低530万元的要求与他的心理预期有着不小的差距。小宋告诉记者，现在房地产市场比较冷淡，自己并不急于买房，等有合适的房源再说。

当前像小宋这样有需求但仍在观望的购房者不在少数。记者近日走访调研上海多个片区二手房成交情况后发现，客户减少、议价空间大、“老破小”乏人问津是目前二手房市场比较显著的特征。

来自四川省达州市的谭海（化名）在上海从事房产中介生意已有十几年，现如今在地铁九号线松江九亭站附近经营着两家中介门店。他告诉记者，房产中介维持“生计”主要靠成交买卖单，以前自己的两家门店每个月都有成交，现在一年到头也就成交几单。

在谭海看来，市场并非没有需求，但出于对未来不确定性的担忧，大部分购房者选择了观望。他还表示，现在想买小房子的客户变少了，比如九亭地铁站附近的青春驿站以小户型房源居多，以前这个小区成交量很大，现在却卖得不太好。

徐汇区南丹路上某房产中介业务员刘翔（化名）向记者表示，最近带看的房源以100至140平方米的两房三房为主，看小户型房源的客户较少。如南丹小区、凯旋一村的小户型学区房，其他公司虽然也有成交，但热度已大不如前。

刘翔表示，最近二手房市场行情不算好，陆陆续续卖掉的房子绝大多数要比市场价便宜不少。“我们店一周会有三四组客户看房，现在客户出价低，比如虹桥乐庭149平方米的三房，房东挂牌价1950万元，客户出价1800万元打包（含税费），算下来房东到手价才1600多万元。房东自然不愿意卖，打算继续等待。”

“上个月我们店没有成交（买卖单），只成交了2单租赁单。按照目前的市场行情，今年全年如果能够卖掉3套房源实现保本就已经很好了。”长宁区愚园路上一家房产中介业务员向记者表示。

优质二手房热度升温

由于部分一二手房存在价格倒挂，近两年上海有相当一部分房东热衷于将手里的二手房卖掉去“打新”。不过受诸多因素影响，如今市场的风向正逐步发生变化，越来越多的购房者开始重视并考虑购买已经“跌出价值”的优质二手房。

有业内人士告诉记者，目前着急卖房的主要是一些有出国打算或者为了抢购新房的客户，但现在市面上的新房热盘并不多，且新房价格倒挂的现象大为减少，在购买新房竞争不那么激烈、二手房议价空间较大的时候，亏钱卖旧买新显然并不划算，因而房东的心态比较平稳，即使不“打新”也不愿大幅降价卖房。

郑女士原本一心想购买新房，但上海出台的楼市新政让她改变了主意。她告诉记者，最近自己看中了一套115.96平方米的二房，这套房子如果按照上海原先的普通住房认定标准，她需要为此多支付70多万元的税费，现在这部分税费可以节省下来，她对房子的接受度更高了。

刘翔也告诉记者，上周末他带看的一套142平方米的三房，市场价接近1500万元，房东的心理价位是1158万元，当天共有5组客户看了该房源，可见性价比高的优质房源的受欢迎程度。

刘翔进一步表示，在其所接触的客户中，现在只想买新房的客户占比30%至40%，而新房和二手房都能接受的客户占比50%至60%，毕竟新房的位置相对偏远，周边配套不够完善，而二手房不仅价格可谈，小区品质、对应学区等资源比较确定，还无须担心交付问题。

新政后市场现回暖迹象

2023年12月14日，上海宣布自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。新政实施首日（12月15日），上海二手房成交662套，次日成交738套，均显著高于政策出台前的成交情况。

上海普陀区长征片区一家房产中介王经理向记者表示，新政后上海二手房市场的确有回暖迹象，尤其是一些大标的，成交节奏有所加快，毕竟144平方米以下的房子由非普通住宅变成了普通住宅，交易税费方面可以节省不少，但小房子的成交变化还不明显。

“楼市新政对房价在500万元至1000余万元的房源有影响，一部分房东趁着新政出台把手里的房子抛掉了，但成交量的持续性比较有限，一两周之后市场就又恢复平淡了。”长宁区武夷路远见房产一位中介说。

上海链家研究院的监控数据显示，2023年12月上海全市共成交二手房1.53万套，环比增长9%，同比增长23%；成交金额546亿元，环比增长16%，同比增长26%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，在一系列政策的提振下，12月上海二手房成交量再回荣枯线以上，环比增长9%。新政激发了部分刚需、改善群体入市，所以12月，中环以内成交占比增加，90平方米以上、400万元以上成交占比显著增加。成交结构变化导致均价有所上涨，但从链家门店的成交以及挂牌价格来看，随着成交量的高位回落，价格仍呈现下行态势。所以新政的出台改善了观望的情绪、活跃了楼市的成交，但市场依然理性。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2024年上半年上海二手房市场依旧面临着一定的压力，因为市场上的交易情绪还没有回归正常水平。不过，2024年3月、4月的“小阳春”还是值得期待，大家应该把心态放平稳，给市场更多的时间去调整。