◎記者 張良

上海調整普通住房標準及降低二套首付比例等樓市新政出臺一月有餘，上海證券報記者近日走訪市場發現，雖然上海的二手房成交量在新政之後短暫上衝又歸於平靜，但一些新的變化悄然顯現：與此前剛需置換客對購買新房抱有極大熱情不同，現在已有不少人將目光轉向“跌出價值”的優質二手房。

二手房市場呈現三大特徵

家住上海市普陀區真如地區的小宋兩個月前開始籌謀自己的“置換大計”。他希望在現居住地附近購買一套三居室改善家人的居住條件，購房總預算（含稅費）約500萬元。房產中介前前後後帶他看了十幾套房源，小宋相中了一套掛牌價560萬元的房源，但房東堅持最低530萬元的要求與他的心理預期有着不小的差距。小宋告訴記者，現在房地產市場比較冷淡，自己並不急於買房，等有合適的房源再說。

當前像小宋這樣有需求但仍在觀望的購房者不在少數。記者近日走訪調研上海多個片區二手房成交情況後發現，客戶減少、議價空間大、“老破小”乏人問津是目前二手房市場比較顯著的特徵。

來自四川省達州市的譚海（化名）在上海從事房產中介生意已有十幾年，現如今在地鐵九號線松江九亭站附近經營着兩家中介門店。他告訴記者，房產中介維持“生計”主要靠成交買賣單，以前自己的兩家門店每個月都有成交，現在一年到頭也就成交幾單。

在譚海看來，市場並非沒有需求，但出於對未來不確定性的擔憂，大部分購房者選擇了觀望。他還表示，現在想買小房子的客戶變少了，比如九亭地鐵站附近的青春驛站以小戶型房源居多，以前這個小區成交量很大，現在卻賣得不太好。

徐彙區南丹路上某房產中介業務員劉翔（化名）向記者表示，最近帶看的房源以100至140平方米的兩房三房爲主，看小戶型房源的客戶較少。如南丹小區、凱旋一村的小戶型學區房，其他公司雖然也有成交，但熱度已大不如前。

劉翔表示，最近二手房市場行情不算好，陸陸續續賣掉的房子絕大多數要比市場價便宜不少。“我們店一週會有三四組客戶看房，現在客戶出價低，比如虹橋樂庭149平方米的三房，房東掛牌價1950萬元，客戶出價1800萬元打包（含稅費），算下來房東到手價才1600多萬元。房東自然不願意賣，打算繼續等待。”

“上個月我們店沒有成交（買賣單），只成交了2單租賃單。按照目前的市場行情，今年全年如果能夠賣掉3套房源實現保本就已經很好了。”長寧區愚園路上一家房產中介業務員向記者表示。

優質二手房熱度升溫

由於部分一二手房存在價格倒掛，近兩年上海有相當一部分房東熱衷於將手裏的二手房賣掉去“打新”。不過受諸多因素影響，如今市場的風向正逐步發生變化，越來越多的購房者開始重視並考慮購買已經“跌出價值”的優質二手房。

有業內人士告訴記者，目前着急賣房的主要是一些有出國打算或者爲了搶購新房的客戶，但現在市面上的新房熱盤並不多，且新房價格倒掛的現象大爲減少，在購買新房競爭不那麼激烈、二手房議價空間較大的時候，虧錢賣舊買新顯然並不划算，因而房東的心態比較平穩，即使不“打新”也不願大幅降價賣房。

鄭女士原本一心想購買新房，但上海出臺的樓市新政讓她改變了主意。她告訴記者，最近自己看中了一套115.96平方米的二房，這套房子如果按照上海原先的普通住房認定標準，她需要爲此多支付70多萬元的稅費，現在這部分稅費可以節省下來，她對房子的接受度更高了。

劉翔也告訴記者，上週末他帶看的一套142平方米的三房，市場價接近1500萬元，房東的心理價位是1158萬元，當天共有5組客戶看了該房源，可見性價比高的優質房源的受歡迎程度。

劉翔進一步表示，在其所接觸的客戶中，現在只想買新房的客戶佔比30%至40%，而新房和二手房都能接受的客戶佔比50%至60%，畢竟新房的位置相對偏遠，周邊配套不夠完善，而二手房不僅價格可談，小區品質、對應學區等資源比較確定，還無須擔心交付問題。

新政後市場現回暖跡象

2023年12月14日，上海宣佈自12月15日起調整普通住房標準和優化差別化住房信貸政策。新政實施首日（12月15日），上海二手房成交662套，次日成交738套，均顯著高於政策出臺前的成交情況。

上海普陀區長征片區一家房產中介王經理向記者表示，新政後上海二手房市場的確有回暖跡象，尤其是一些大標的，成交節奏有所加快，畢竟144平方米以下的房子由非普通住宅變成了普通住宅，交易稅費方面可以節省不少，但小房子的成交變化還不明顯。

“樓市新政對房價在500萬元至1000餘萬元的房源有影響，一部分房東趁着新政出臺把手裏的房子拋掉了，但成交量的持續性比較有限，一兩週之後市場就又恢復平淡了。”長寧區武夷路遠見房產一位中介說。

上海鏈家研究院的監控數據顯示，2023年12月上海全市共成交二手房1.53萬套，環比增長9%，同比增長23%；成交金額546億元，環比增長16%，同比增長26%。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，在一系列政策的提振下，12月上海二手房成交量再回榮枯線以上，環比增長9%。新政激發了部分剛需、改善羣體入市，所以12月，中環以內成交佔比增加，90平方米以上、400萬元以上成交佔比顯著增加。成交結構變化導致均價有所上漲，但從鏈家門店的成交以及掛牌價格來看，隨着成交量的高位回落，價格仍呈現下行態勢。所以新政的出臺改善了觀望的情緒、活躍了樓市的成交，但市場依然理性。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，2024年上半年上海二手房市場依舊面臨着一定的壓力，因爲市場上的交易情緒還沒有迴歸正常水平。不過，2024年3月、4月的“小陽春”還是值得期待，大家應該把心態放平穩，給市場更多的時間去調整。