文/樂居財經 曾樹佳 許淑敏

房企出售資產，已進入到了一個新的階段。

以往，在流動性逆境中的地產商，賣資產一般都是找合作方、債權人接盤，最多打些折扣，不愁買家。

而眼下，不少房企把核心項目放到貨架上，尋求接盤者，但在評估價的基礎上，經過多輪博弈，仍有可能遇到“冷場”的情況。

在一系列出售清單裏，除了住宅項目，一些文旅、商業項目，也逐漸被當作換取資金的籌碼。

近來，萬達屢售萬達廣場，融創處置多處文旅、酒店項目等消息，引發熱議。王健林踐行輕資產戰略、彌補流動性，孫宏斌也縮小文旅版圖，將目前尚未消化、產生現金流的項目變現。

但地產週期裏，拍賣臺上的資產，常與“流拍”“撤回”等字眼相關聯。問津者較少，成交期限只能被拉長。融創的數筆交易，就遇到了上述的情況。

不久前，渝開發拿下的重慶環球歡樂世界，也經歷過10次流拍。這個被稱爲“重慶版東方明珠”的項目，因多年停滯而長滿雜草。

文旅資產變現慢，運營投入資金大，容易導致現金流沉澱，且涉及的債權較爲複雜，有意願接手的主體，考慮的不僅是價格折扣，還有後續資產的盤活。

因此，交易之中，充滿了不確定性。

擺上貨架

以往重金投入的文旅、商業項目，許多都難逃被出售的命運。

近來，“王健林又賣萬達廣場”的話題，引來熱議。消息的傳出，源自一則工商變更。

1月中旬，廈門殿前萬達廣場商業管理有限公司發生股權變更，公司股東由珠海萬達商業管理集團，轉換爲廈門金昇陽置業。股權鏈條顯示，金昇陽置業爲廈門翔鷺化纖的旗下公司。

據不完全統計，自2023年至今，一年多以來，已約有10座萬達廣場被出售。

其中，上海松江、西寧海湖、江門台山、上海周浦等幾個萬達廣場，由大家保險接手；而廣西北海合浦萬達廣場，則轉讓予北海當地一家房企。

另有蘇州太倉、湖州、廣州蘿崗、上海金山等地的萬達廣場項目，接盤方均爲中聯基金旗下公司。

除此之外，於去年年底，萬達退出了上海萬達瑞華酒店的股東行列，北京鷹朗商業管理公司成爲新的大股東，據說其背後，是新加坡金鷹集團。

在萬達的諸多引援中，大家保險涵蓋保險、資管、養老三大核心業務，中聯基金專注於以REITs爲核心的不動產證券化業務，金鷹集團是以可再生資源開發爲基礎的製造企業。

過去一段時間，萬達出售萬達電影、盈方體育傳媒，甚至在與太萌重籤新協議中，不惜讓出上市主體的控制權。

而今，險資、基金、外資、實業，都來給王健林助陣，更見萬達緩解流動性壓力的考量。

從另一個層面講，這也是萬達踐行“輕資產”戰略的延續。未來，它或許仍對上述出手的項目，享有長期的運營管理權。

地產週期裏，賣文旅、商業項目的，並不止萬達一家。融創近期也有一系列相關動作。

1月18日，成都環球中心部分房產被司法拍賣，評估價16.9億元，起拍價11.5億元，相當於打了七折。

該拍賣標的建築面積總計11.5萬平方米，用途爲住宿餐飲用地、酒店。

在此三天前，融創還將武漢甘露山文創城開發主體35%的股權及債權，掛上交易平臺，起始價10.99億元。

根據規劃，該項目規劃用地面積1.1萬畝，總投資700億元，定位爲冰雪娛樂綜合單體、水主題綜合娛樂度假區、主題文旅項目。

在密集的動作中，還涉及被擺上貨架的無錫融創茂、融創昆明萬達城，以及起拍價約5.97億元的成都融創施柏閣酒店、成都融創堇悅酒店等。

融創拿出來的資產，許多都是當年從萬達、雲南城投手中，收購過來的。

文旅領域，曾是地產黃金時代，房企多元化的重倉之地。萬達以往的“以售養租”模式，引來不少地產商效仿，拓展業務邊界，而有些主體也借文旅曲線擴儲，在一個個大項目裏，投下了不少資金。

眼下，尚未擺脫的流動性逆境，改變了房企憧憬的“文旅夢”。在緩解現金流壓力的資產出售清單裏，除了住宅項目之外，文旅、酒店項目也成爲被處置的對象。

碧桂園近來也一口氣在廣州產權交易所，掛出了5項資產，轉讓價格達38.18億元。

這5項資產均爲運營類物業，包括增城區鳳凰城酒店、增城區碧桂園中心甲級寫字樓、增城區碧桂園鳳凰城永旺商業物業等。

當中，增城區鳳凰城酒店是優質的酒店資產，其價格最高，達到了12.6億元。

交易“冷場”

“流拍”、“撤回”，成爲了出售文旅資產過程中，較爲常見的字眼。

短短一個月的時間內，融創幾筆擺上了貨架的文旅資產，不約而同地遇到過同樣的現象——無人出價。

融創昆明萬達城、成都融創施柏閣酒店和堇悅酒店，均爲開拍前被撤回，而無錫融創茂二次上架拍賣卻依然流拍，成都環球中心部分房產同樣遇到流拍的處境。

總體看來，儘管融創上架的文旅資產，起拍價大多打折，折扣從5折到8折不等，但市場依然審慎理性。

像是進入二拍的融創昆明萬達城地塊及滇池宋品酒店，起拍價從5.6億元降至4.48億元，相當於評估價的56%，而無錫融創茂的起拍價也從21億元降至17億元，相當於評估價的58%。

可見，關於文旅資產出售，已經不是以打折降價的手段，便能吸引到接盤者。按照業內的說法，文旅資產變現慢，運營投入資金大，容易拖累現金流，且積累的債權較爲複雜，願意接手的人不多。

尤其是，當下市場上出售的優質資產衆多，賣家多、買家少，掌握主動權的買家更願意選擇核心、熱門城市的商業、住宅等資產。

此前，融創盤活項目能夠取得一定成效，很大程度上是因爲處置的是核心資產。

比如融創與華融、東方資產、長城資產、信達資產等AMC開展合作的項目，都是諸如上海董家渡、武漢桃花源等項目，爲熱門商業、住宅項目，有比較明顯的產品優勢。

而融創此次所出售的文旅資產，多數存在抵押、欠債等問題，股權、債務較爲複雜。

昆明萬達城的主體公司昆明融創城投資有限公司，存在欠繳稅款約12.77億元，而無錫融創茂的主體公司無錫融創城投資有限公司，被執行人記錄14條，被執行總金額爲37.57億元。

因此，拍賣的過程中，經常可以看到這樣的場景：幾千人圍觀，但無人報名競拍。

這些文旅項目，是孫宏斌曾經引以爲傲的資產。2017年，融創以438.44億的交易對價，從萬達手中接盤13家文旅項目91％權益，立志要實現“詩和遠方”。

也正是這些收併購而來文旅項目，一定程度上導致了融創現金流的沉澱。

上述處置的資產，多數位於融創西南區域，那些年，融創西南也收購成都會展和時代環球各51%股份，不斷加速佈局，最終證明在週期裏，這些重資產沒能自我消化。

許多文旅項目上了貨架，難免要經歷一番蹉跎。不久前，渝開發拿下的“重慶版東方明珠”——環球歡樂世界，也是如此。

在重慶大劇院旁，裸露着一個“大坑”，裏面長滿了雜草，隱現着些許施工的跡象。這裏曾計劃建設環球歡樂世界，但擱置數年，仍未有實質上的進展。

去年，該項目被推上拍賣臺，由於其時間跨度較長，其中債務關係較爲複雜，雖管理人承諾成交後會協助清場，但拍賣公告裏仍強調競拍人“務必親自實地看樣”，否則相關責任自負。

此後，5個多月的時間裏，歷經10次流拍，直到該年度的11月底，終於由重慶城投旗下的兩家子公司渝開發、重慶頤天康養合力拿下。

項目代價僅爲7.97億，相比於22.79億的評估價，跌價超過六成。

拿出家底

一紙《關於做好經營性物業貸款管理的通知》的發佈，意味着融資的邊界，進一步放寬。

以往，大型房企多持有一些優質的經營性物業資產，包括商業綜合體、購物中心、辦公樓等，但可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用於償還房企債務。

此次新政明確，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房企，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款，用於償還存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

換言之，經營性物業貸款的資金使用範圍擴大，可償還存量房地產貸款和地產債。這項政策的出臺，有利於地產商快速盤活存量資產，緩解資金鍊壓力。

這個對文旅綜合體、商辦等存量項目利好的消息，落地還需要時間，地產商想在短時間內回籠資金，只能尋求出售變現。

起初，在流動性逆境中的地產商，賣資產一般都是找合作方、債權人接盤，不愁買家。此類交易方式，直到近期仍在陸續出現。

比如，去年下半年，碧桂園將廣州亞運城項目的26.67%股權，轉讓給了中海。而在此不久前，弘陽地產也曾把廣州珠江弘陽時光薈項目34%股權，作價2.95億元，係數轉給了珠實地產。

而融創則賣項目抵債。它分別將杭州臻華府項目、杭州望金沙酒店項目、合肥秀場酒店項目，賣給了榮豐酒店管理公司。

三筆交易總價款約爲12.3億，主要用於衝抵融創對榮豐公司的債務，另有一部分用於項目建設。

但隨着行業進入深度調整期，房企出售資產，已進入到了另一個階段。它們把項目放到貨架上，尋求買家，在評估價的基礎上，經過多輪博弈，最終大多折價出讓。

就像富力，雖然其上半年酒店分部經營淨利潤達6.81億元，實現扭虧爲盈，但它依舊在接受潛在買家的詢價。

據悉，2022年富力地產就曾12.45億元出售北京、福州、鎮江3間酒店。該公司表示，接下來將繼續出售非核心酒店及投資資產，以產生流動資金，用於還款及營運資金用途。

率先實現境內外債務展期、化債前景較爲明朗的富力，尚有底氣只出售非核心酒店等資產，而其他不少房企，目前已拿出了“壓箱底”的核心資產，以便更好地吸引投資者，謀求更快變現。