21世紀經濟報道記者陳植 上海報道 房地產企業融資再獲政策支持。

1月26日，國家金融監管總局召開會議（下稱“會議”），部署推動落實城市房地產融資協調機制相關工作。

會議認爲，城市房地產融資協調機制要發揮好地方政府的牽頭協調作用，加強工作統籌，細化政策措施，推動房地產開發企業和金融機構精準對接。要按照公平公正原則，篩選確定可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。要加強信息共享，及時向相關金融機構提供項目建設運行、預售資金監管等信息。要指導金融機構與房地產開發企業平等協商，按市場化、法治化原則自主決策和實施，保障金融機構合法權益。

此外，會議要求金融機構對符合授信條件的項目，要建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求；對開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，通過存量貸款展期、調整還款安排、新增貸款等方式予以支持。

在業內人士看來，這意味着未來房地產信貸融資模式將出現重大變化。以往，銀行對房地產項目提供信貸資金時，不但會評估項目自身的銷售前景與回款狀況，還要全面分析房地產開發企業的整體負債率、資金週轉狀況與資金實力，這導致如今銀行往往對高負債率房地產企業採取“一刀切”式的拒貸策略。但在城市房地產融資協調機制運作下，銀行將根據相關部門提供的項目白名單，以及相關項目具體開發建設情況、項目開發企業資質、信用、財務等情況，按項目提供信貸支持，如此既能滿足房地產企業的合理融資需求，又令信貸投放變得更加精準高效且風控可控。

一位地方銀行信貸部人士告訴記者，目前他們正在等待住房城鄉建設部即將發佈的首批可以融資扶持的房地產項目白名單，力爭通過綠色通道盡快發放項目貸款。

“此外，我們與不少地方政府部門進行深入溝通，瞭解當地銷售前景相對良好且資金能夠平衡的房地產開發項目，通過貸款展期或適度增加信貸投放等方式支持這些項目順利建設交付，進一步緩解相關房地產企業的債務風險與流動性壓力。”他告訴記者。近期他們調研發現，當前房地產市場的風險，主要以流動性問題爲主。若銀行能快速響應房地產企業的合理融資需求，能有效降低後者的債務風險。

值得注意的是，此次會議還提出，金融機構要加強資金封閉管理，嚴防信貸資金被挪用。

一家銀行信貸風控部人士向記者透露，他們對此已做好預案，即未來投向房地產項目的貸款，均由銀行開展專戶管理，所謂信貸資金用途都需銀行先審覈再發放，確保信貸資金只用於項目開發建設，不會被房地產企業挪用。

等待“白名單”

1月中旬，住房城鄉建設部聯合金融監管總局出臺《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》（下稱《通知》），要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制。

在業內人士看來，此次會議是金融監管總局爲了落實《通知》與協調機制的房地產信貸金融扶持舉措，向金融機構傳達具體的操作細則。

中國民生銀行首席經濟學家溫彬指出，針對當前房地產市場運行和融資情況，通過建立城市房地產融資協調機制，可以加強各方的溝通協調，爲一視同仁地滿足不同所有制企業的融資、更加精準支持房地產項目合理融資需求，做好體制和機制保障。

上述地方銀行信貸部人士告訴記者，過去兩週，他們已與地方政府做了深入溝通，瞭解地方政府圍繞城市房地產融資協調機制所建立的（符合融資支持）房地產項目白名單範疇，優化自身的房地產項目信貸投放策略。

記者多方瞭解到，圍繞（符合融資支持）房地產項目白名單的設立，不同地方政府也採取不同做法。

有些地方政府正在着手準備房地產融資協調機制的細則，並形成首批房地產項目白名單，能納入這份白名單的房地產項目必須符合資產負債相對合理，項目具有可持續運營能力且擁有足夠的還款來源。此舉主要目的是將項目與房地產企業整體風險“切割”，令銀行敢貸能貸願貸。

也有地方政府對不同類型房地產項目採取不同的融資扶持做法——對於正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，地方政府鼓勵銀行建立貸款綠色通道加快信貸投放；對於開發建設暫時遇到困難但資金基本能夠平衡的項目，地方政府要求銀行不盲目抽貸斷貸壓貸，鼓勵銀行通過貸款展期或調整還款安排等措施給予項目金融支持；對於對存在重大違法違規行爲、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，地方政府也會提示金融機構注意審慎開展授信。

“目前，我們已通過地方政府搭建的政銀企溝通平臺，與多家當地房地產企業做了溝通，瞭解具體項目的建設開發狀況與具體資金缺口，並根據項目銷售前景與回款狀況評估能否提供新的貸款支持。”前述地方銀行信貸部人士指出，只要是被地方政府納入房地產項目白名單，銀行都會根據“一項目一方案”的做法，力爭提供個性化的金融扶持措施。

他直言，儘管銀行已與多個地方房地產項目磋商具體的信貸支持與還款安排細節，但銀行要放貸仍需時日。因爲銀行內部正在等待住房城鄉建設部即將發佈的首批可以融資扶持的房地產項目白名單，若上述項目被納入這份白名單，銀行的放貸步伐或將加快。

綠色通道開通

爲了落實城市房地產融資協調機制的房地產項目信貸投放，不少銀行還專門建立了信貸綠色通道。

上述銀行信貸風控部人士告訴記者，爲了進一步提高信貸審批效率與縮短審批時限，近日銀行內部從房地產信貸部、風控部、合規部抽調多位員工組成專門的工作組，增強不同部門對同一個房地產項目的信息溝通，力爭解決信息不對稱所帶來的審批時效漫長複雜狀況。

在他看來，要讓信貸綠色通道發揮更大的作用，銀行還需與房地產企業加強溝通，掌握更多更全的房地產白名單項目信息，從而更好地滿足房地產企業的合理融資需求。

“在地方政府搭建的政企銀溝通平臺機制下，我們已與多個房地產項目方開展深入溝通，掌握他們具體的建設進度與預售資金使用狀況，從而可以更快地評估其還款能力與資金平衡程度，加快信貸投放效率。”這位銀行信貸風控部人士表示。此外，他們也與地方政府增強溝通，瞭解地方政府房地產項目白名單的具體設定方式，以及納入白名單的相關房地產項目具體建設開發狀況與資金缺口原因等，評估它們能否納入信貸綠色通道範疇。

他表示，若通過信貸綠色通道，房地產項目的信貸資金從申請，到審批通過與資金到賬，可能在兩週內完成。

在多位銀行人士看來，儘管綠色信貸通道能高效對接房地產企業的合理融資需求，但銀行需按照監管要求做好“資金封閉運行與合理使用”，挑戰同樣不小。

一位銀行地方分行房地產信貸部門主管告訴記者，他們已明確告知房地產企業，在新的信貸資金髮放後，相應的資金使用都需先通過銀行審批。以往銀行會根據項目建設進度分批發放信貸資金，但現在銀行要求所有的信貸資金使用，都需與相關項目開發建設憑證（發票）一一對應。此外銀行還將嚴格落實受託支付，即直接將款項支付給上游供貨商與建築企業賬戶，不再經手房地產企業賬戶，以此避免信貸資金被挪用。

“目前，多家房地產企業都同意我們的上述要求，目前他們也期望旗下房地產項目能儘早被納入白名單，吸引新的信貸資金投放，儘早完成項目交付，最終通過盤活存量項目資產以達到降低自身債務風險的目的。”他表示。

（作者：陳植 編輯：張星）