期貨日報

近期房地產市場利好政策頻出，政策出臺呈現出多角度、多部門、更靈活、更積極的態勢。這對黑色系價格有何影響？市場人士認爲，地產和基建的投資改善將利好黑色系及相關商品的走勢，不過需要考慮前期存量市場消化和政策推進的節奏。國內政策端仍需進一步發力，其中“三大工程”中的新一輪保障性住房建設和城中村改造項目，有望給房地產市場增添新的動力。

新一輪調整週期下“三大工程”加速推進

劉培洋 彭博涵 林娜

當下國內房地產市場正在經歷一輪複雜的調整週期，房地產市場作爲黑色系品種的重要下游需求，其市場變化會對黑色系價格形成重要影響。本文將從國內外歷史回顧、政策預期等角度來分析本輪房地產市場的調整對黑色系的影響。

1．歷史回顧

房地產作爲國民經濟的重要組成部門之一，具有較強的週期屬性，一個完整的地產週期包括“拿地—新開工—施工—竣工—銷售”五大環節。根據房地產開發投資流程可知，當外部融資受限時，房企對銷售回款依賴度明顯上升，即資金來源決定了投資和開工能力，因此商品房銷售一般領先新開工、施工、竣工等環節。自1998年我國住房制度改革以來，商品房銷售和新開工面積增速運行趨勢基本一致，且商品房銷售增速往往先於新開工增速出現拐點，這一數據變化也對前面的邏輯有所驗證。

螺紋鋼的實際消費主要發生在新開工之後，通過歷史數據來看，國內房屋新開工面積增速與螺紋鋼價格走勢具有較強的相關性。因此，以新開工數據爲例，國內房地產市場共發生過4次增速爲負的調整（除去2020年疫情），每次調整之後我國都會出臺相關政策幫助房地產市場復甦，其中調控的主要內容包括兩個方面：其一，對銷售端拉動，集中在流動性寬鬆背景下，限購限貸鬆綁；其二，對投資端的促進，降低房企融資門檻和成本，增加政府直接投資，如棚改、保障住房等建設。

圖爲螺紋鋼期貨價格與房屋新開工面積增速（單位：元/噸、%）

圖爲商品房銷售增速和房屋新開工面積增速（單位：%）

2．美國啓示錄

美國城鎮化進程持續百餘年，其房地產市場發展相對平穩。在美國房地產歷史上，大多數時間市場處於繁榮期，僅有兩次地產“崩潰”，一次是在1929—1933年經濟大蕭條期間，主要是受實體經濟拖累，即美國經濟陷入通縮，名義住宅價格與消費價格同比例下降。另一次更爲嚴重，發生在2008年次貸危機期間，是美國金融化時期的典型房地產泡沫，直到2017年纔回到次貸危機爆發前水平。之後即使受2020年全球新冠疫情的影響，美國房地產仍處於繁榮期，其房價甚至在2022年創出歷史新高。

以美國第二次房地產危機爲例，其爆發的直接原因是美聯儲連續加息刺破房地產泡沫，隨後房價開始下跌，斷供率急劇上升，最終引發金融危機。此次危機爆發後，美國政府通過大規模量化寬鬆和財政救濟在短時間內補充了流動性，阻止了市場的持續崩盤，並最終走出金融危機，對美國經濟僅產生了短期影響，而房價也在下跌5年後再度步入上行通道，與日本泡沫破裂走出完全不一樣的趨勢。具體來看，貨幣政策方面，除了常規的貨幣政策工具以外，美聯儲還實施了非常規貨幣政策，即量化寬鬆（QE）政策，通過直接購買國債、企業債和MBS等證券的方式，越過商業銀行，直接注入大量流動性，在短時間內穩定住了金融市場。財政政策方面，危機發生後美國政府加大財政支出，採取了注資金融機構、擴大公共支出、減少稅收等財政刺激手段。整體來看，美國的救助措施核心是將居民部門與非金融企業部門槓桿通過各項複雜的新型工具轉移爲政府槓桿。不過美國利用其美元霸權地位，可以通過美元貶值直接降低政府還債壓力。因此，美國這種政策手段是其他國家難以效仿的。

圖爲美國房價指數與新開工數量（單位：千套）

3．用鋼量估算

2023年10月底，中央金融工作會議指出，要“加快保障性住房等三大工程建設，構建房地產發展新模式”。所謂“三大工程”即保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，這不僅是構建房地產發展新模式的重要抓手，也有助於緩解地產行業的資金壓力，提振鋼材等相關大宗商品的需求。

新一輪保障性住房主要分爲配租型和配售型兩種，其中配租型包括公共租賃住房和保障性租賃住房；配售型保障性住房，按保本微利原則配售。據住房城鄉建設部相關司負責人介紹，新一輪保障性住房建設，以家庭爲單位，保障對象只能購買一套保障性住房，其重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等這“兩類羣體”。根據《關於加快發展保障性租賃住房的意見》相關內容和最新保障性住房目標人羣特點，此次保障對象主要是符合條件的新市民、青年人等羣體。銀保監會、央行2022年印發《關於加強新市民金融服務工作的通知》中提及新市民人口約爲3億，目前保障性住房主要在300萬以上常住人口的35個大中城市規劃建設，若按照這類城市常住人口1/4佔比計算，則對應的新市民約7500萬人。每年城鎮化率保守估計以2022年0.5%的增速計算，新市民年均增量爲375萬人，若本輪保障性住房爲五年建設週期，共計保障人羣9375萬人，年均保障1875萬人。

據住建部表述“各地近兩年來共已建設籌集保障性租賃住房508萬套（間），完成投資超過5200億元，可解決近1500萬新市民、青年人的住房困難。”由此粗略得出，1萬套住房解決3萬人居住問題，單套投資10萬元。年均保障1875萬人，即每年平均建設625萬套住房，共計投資6250億元。若保障性住房中50%爲回購存量房，50%爲新建住宅房，約310萬套新建住宅拉動地產投資3100億元，約佔房地產開發投資總額的2%左右。假定保障性住房均爲30層高層建築，建築面積按照70平方米計算，每平方米耗鋼量取中間值70KG，則螺紋鋼用量總計1519萬噸，按照2022年螺紋鋼產量2.38億噸規模測算，約佔全年總產量的6%。

2023年7月21日，國常會審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。本輪城中村改造不同於上一輪棚改，一方面，改造的主體主要集中在21個超大特大城市，且主要針對的是集體土地，產權關係相對複雜。另一方面，不同於過去棚戶區貨幣化安置的補償方式，此次改造資金主要來自地方多渠道籌措，以拆整結合爲主，同時也有助於解決租賃住房供應不足的問題。

據“中國城市百人論壇2023秋季論壇暨中國式現代化與超大特大城市城中村改造跨界研討會”相關研究結論，北京、上海、廣州、深圳等8座典型城市共擁有城中村4427個，建設用地面積3524平方公里，涉及人口規模5554萬，其中非戶籍人口占六成，爲3471萬。意味着城中村中大部分爲新市民，即保障性住房主要羣體，除去該部分人口，戶籍人口共計2083萬人，以此推算，21個城市共涉及城中村人口5460萬人，按照每戶3—5人的標準取中間值，共計約1350萬戶。參考2013—2017年棚改，5年累計安置1000萬戶，抵押補充貸款（PSL）餘額3.04萬億元，戶均30萬元投資，1350萬戶共計投資約4.1萬億元，5年投資週期，年均投資額8100萬元，拉動地產投資約6%。若按照戶均100平方米的規模，30層高層建築，單位用鋼量70 KG/m2，共計用鋼總量1890萬噸，約佔螺紋鋼總產量的8%。

“平急兩用”這一概念最早在2021年提出，中共中央、國務院印發《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》提到，推廣實施公共設施平急兩用改造，提升平急轉換能力。目前武漢、杭州、大連、重慶等部分城市已公佈首批“平急兩用”項目投資計劃，其中，武漢首批“平急兩用”公共基礎設施建設共推介項目23個，投資規模162.5億元；大連市宣佈啓動7個“平急兩用”項目，總投資24.4億元；杭州市公佈《“平急兩用”公共基礎設施建設第一批項目清單》，涉及87個項目共投資超400億；重慶高速公路集團與國開行重慶分行年初就“平急兩用”建設簽署100億專項合作協議。這四大城市首批投資規模均值約170億元，以此粗略估計，21座城市共計投資約3600億元。杭州市發佈的“平急兩用”徵求意見內容明確，首批投資建設以2025年底以及2027年爲建設目標時點，即建設週期爲2—3年。若按照3年計算，年均投資約1200億元，不過後續仍有新增和擴容的空間。值得一提的是，“平急兩用”更多是基建方面的投資，對應的螺紋鋼實際需求量難以直接進行測算。

4．增添新動力

目前國內房地產市場仍舊處於調整週期中，從中長期來看，房屋新開工增速尚未轉正，螺紋鋼價格也難言進入新一輪上漲趨勢。因此，國內政策端仍需進一步發力，其中“三大工程”中的新一輪保障性住房建設和城中村改造項目，有望給房地產市場增添新的動力。

其一，“三大工程”在未來三到五年內，有望帶來基建和房地產投資的明顯改善。其中，“平急兩用”建設保守估計年均投資約1200億元，成爲穩增長的基石。保障性住房和城中村改造將助力房地產投資回正。樂觀估計下，房地產投資年均或有8個百分點的增量，即按照當前地產總投資下滑9%測算，2024年地產投資有望回穩。但考慮到當前保障性住房和城中村改造仍在規劃和試點階段，並未全面鋪開，2024年整體拉動地產投資增速有限，將低於年均值。若下半年能重點落地實施，預計仍有4%—5%的增量，地產投資降幅有望回到5%以內。同時，對螺紋鋼消費年均拉動3400萬噸，2024年或有1700萬噸的需求增量，約佔螺紋鋼總產量的7%。

其二，政策指引和落地是“三大工程”有效推進的關鍵，資金來源成爲市場關注焦點。目前央行已批覆總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。這將有助於減少存量閒置房，擴大租賃住房供給，加快保障房政策的推進。與此同時，抵押補充貸款PSL時隔10個多月再度重啓，淨增3500億元，或主要投向“三大工程”，且後續仍有續增的可能。因此，2024年政策方面，需重點關注相關財政政策的發力和效果，目標赤字率或繼續高於3%。

其三，地產和基建的投資改善將利好黑色系及相關商品的走勢，不過需要考慮前期存量市場消化和政策推進的節奏。對於螺紋鋼而言，由於需求主要集中在新開工後的1—3個月，因此，新開工面積回暖將是拉動螺紋鋼需求回升的關鍵。且新開工面積與工程端投資具有高度正相關性，地產投資的改善也是衡量螺紋鋼需求變動的關鍵。整體來看，受益於“三大工程”提振，與地產前端相關的品種有望率先迎來改善，樂觀估計下2024年螺紋鋼價格低點或有小幅抬升。與地產後端相關品種，受存量市場保交樓逐步完善影響，2024年需求增量相對有限，而按照“三大工程”新一輪開工到竣工的週期推算，實質性需求拉動或將在2025年之後。（作者單位：中原期貨）

分析人士：政策頻出爲遠月需求注入強預期

資深記者 譚亞敏

1月30日，上海優化住房限購政策，支持非本市戶籍單身人士購房。同一天，蘇州全面取消限購，購房不再限面積及套數。

據悉，近期國內市場出臺了較多利好政策， 1月25日起下調支農支小再貸款、再貼現利率，2月5日起下調金融機構存款準備金率。房地產更是再次成爲政策核心，今年1月份，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合出臺了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企與金融機構精準對接；1月25日，國家金融監督管理總局表示要繼續做好個人住房貸款金融服務，支持各地城市政府和住建部門，因城施策進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導督促銀行更好服務廣大人民羣衆剛性和改善性住房的融資需求。目前，金融監管總局將從房地產市場供需兩端綜合施策。

海通期貨投資諮詢部黑色組長邱怡宏告訴期貨日報記者，目前圍繞房地產的政策基本上屬於此前政策的延續，但更爲明確，後期積極穩妥化解房地產風險的抓手將從房地產市場供需兩端綜合施策，住房城鄉建設部、人民銀行、金融監管總局明確了“認房不認貸”的住房信貸政策；人民銀行、金融監管總局發佈了金融支持房地產市場平穩健康發展的“金融16條”支持措施，並研究確立首套房貸利率政策的動態調整機制，下調了二套房貸利率政策下限、引導銀行降低存量首套房貸款利率。所以，房地產市場政策重點明顯向房地產金融領域傾斜，做好房地產金融服務、穩住房地產市場合理融資需求落地，以促進房地產平穩健康發展。

“去年四季度至今，多地樓市政策進一步優化，最具信號意義的便是上海和北京調整優化普通住房標準和個人住房貸款政策。除此之外，洛陽、東莞等多個城市也在陸續出臺新政託底樓市。近日，住建部在會議上提出要充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。廣州即刻跟進優化調整限購政策，建築面積120平方米以上住房不納入限購範圍，支持改善型需求入市。廣州向來是一線樓市調整房地產政策的‘風向標’，廣州再度鬆綁限購後，深圳、上海和北京是否進一步鬆動，值得市場期待。”中信期貨鋼材研究員餘典說。

隨着“保交樓”工作的穩步推進，房屋竣工面積的表現尤爲突出，但與此同時，後期進一步縮小的空間也難免會得到相應收縮。因此，房地產市場的平穩健康發展任務更多地將落到現金流改善方面，對應房地產投資以及銷售指標的回暖，進而纔會傳導至開工施工端。“整體來看，房地產政策調整定位於對房地產平穩健康發展的支持。從中長期來看，無疑會提供較強的支持力度，但目前暫難以看到，需要房地產相關指標好轉的印證。短期來看，目前正處建築用鋼的淡季，房地產市場整體仍處於底部區間，因此，金融監管部門加大對房企的融資支持等舉措，更多的短期效果集中於重新助力宏觀情緒的修復，進而對於冬儲積極性也有所助益，春節後、一季度末或將才進入政策落地及需求的驗證期。”邱怡宏說。

上述房地產系列政策的調整對黑色系價格走勢有何影響？對此，餘典認爲，從短期視角來看，利好建材板塊。在此之前，基本面走弱導致黑色系價格大幅下跌。而此番重磅政策密集推出再次爲鋼材遠月需求注入強預期，提升板塊估值。從中長期視角看，隨着保障性住房制度趨於完善，政府對於傳統商品房的限制措施將逐步解除，一線城市持續“鬆綁”是大勢所趨，因此2024年黑色商品不缺政策利好。在宏觀方向確定性較強的背景下，若節後現貨需求能夠維持正常水平，期現共振下價格重心有望進一步抬升。若現貨需求不及預期，年內節奏將複製2023年“旺季需求證僞下跌、淡季需求預期刺激上漲”路線。