日前，消費基礎設施REITs持續上新，其中華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT兩隻產品更是出現超募。公募REITs新發持續火熱，但是二級市場卻面臨一定壓力。

面對“新發熱、二級冷”現象，行業人士認爲，基金管理人應該主動應對市場的不確定性。

再現發行超募

近日，首批消費基礎設施REITs陸續發行，兩隻先發產品再現超募的火爆場面。1月30日，華夏金茂商業REIT發佈的認購申請確認比例結果公告顯示，戰略投資者有效認購申請比例爲100%；網下投資者實行全程比例配售，實際確認比例爲49.04%；公衆投資者採用全程比例配售，實際確認比例爲94.41%。

同日，嘉實物美消費REIT發佈認購申請確認比例結果公告。其中，戰略投資者有效認購申請比例爲100%；網下投資者實行全程比例配售，實際確認比例爲75.95%；公衆投資者也採用全程比例配售，實際確認比例爲71.64%。

此外，華夏華潤商業REIT於1月30日至2月2日正式發售，發售價格爲6.902元/份，擬募資總額爲69.02億元。資料顯示，華夏華潤商業REIT的首發資產青島萬象城，是華潤置地旗下核心區位標杆項目。該項目位於青島市政治、文化及金融中心，毗鄰市政府和五四廣場，雙地鐵上蓋，區位優越，交通便利。

二級市場冷清

與發行火熱截然不同的是，公募REITs二級市場頗爲冷清。在30只已上市的公募REITs中，僅有6只產品近一月內二級市場價格實現上漲。Wind數據顯示，截至2月1日，華夏北京保障房REIT近一個月以來二級市場價格累計上漲3.59%，中金安徽交控REIT、中金山高集團高速公路REIT、國金中國鐵建高速REIT二級市場價格漲逾2%，富國首創水務REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT二級市場價格微漲。

由於一處底層資產的續租淨有效租金突降，嘉實京東倉儲基礎設施REIT近期成爲市場焦點，其二級市場價格連連下跌。截至2月1日，近一個月跌幅最大的三隻產品爲嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華安張江產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT，期間分別下跌27.65%、16.90%、16.49%。

儘管短期內REITs二級市場價格單邊下降，基金人士表示，相對於同期股票市場而言，公募REITs市場仍有一定的超額回報，基礎資產經營整體穩健。考慮到REITs底層資產業績與經濟基本面恢復情況息息相關，整體經營仍呈一定韌性，REITs作爲資產配置標的具有一定的投資價值。

關注配置機會

發行時投資者熱搶超募，但上市後價格卻連跌不止。面對“新發熱、二級冷”現象，一位公募REITs基金經理認爲，發行上市是公募REITs生命週期的開始，而不是結束，基金管理人應該主動應對市場的不確定性。

以產業園的管理爲例，需要基金管理人更加關注租金單價和出租率的均衡，努力維持穩定的租賃收入。通過合理的配置長租約比例，投入改造成本爭取優質租戶，在租約到期前提前進行續約等措施，努力提升未來租金收入的確定性。

在中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光看來，自2021年6月21日首批公募REITs試點產品上市以來，REITs市場經歷了擴容、擴募，由試點邁向常態化發行新階段。公募REITs二級市場在不斷發展過程中，也經歷了多輪行情。

2023年中國REITs二級市場表現出定價邏輯的深度重構，重構後的市場更爲貼切地反映風險溢價水平，釋放估值及業績運營壓力。李耀光表示，展望2024年的公募REITs市場走勢，預計市場波動因素有所收斂，應更關注運營管理的表現分化及價值過度重估帶來的配置機會。