《每日经济新闻》获悉，继前一周公募REITs二级市场有企稳现象之后，上周全市场产品环比上涨的数量继续增加。但从整体表现来看，上周REITs市场表现仍然小幅下行，中证REITs指数下跌0.06%，REITs总指数下跌0.23%，产权REITs指数下跌0.79%，经营权REITs指数上涨0.56%。

从具体产品的表现来看，根据Wind数据，上周全市场已上市的30只产品中，环比上涨的达到11只；而环比下跌的产品为18只，相比前一周有所减少。

行业方面，根据公告，华夏金茂商业REIT战配份额3亿份、占比75.5%，有效认购申请确认比例分别为49%、94%；嘉实物美消费REIT战配份额2.8亿份、占比70%，网下和公众投资者配售比例分别为75.9%、71.6%。

值得注意的是，上周华安张江产业园REIT发布公告称，其于近期收到租户A的退租通知函，计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积，退租面积为3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租赁面积，后续将换签为租户A母公司旗下的其他企业承租。公告还公布了针对租户退租的应对措施，引发行业关注。

二级市场小幅下行，仅环保类与高速公路REITs环比上涨

上周，公募REITs在二级市场的表现仍然是小幅下行。

截至2月2日，中证REITs（收盘）指数为708.33，环比下跌0.06%。同时，REITs总指数下跌0.23%，产权REITs指数下跌0.79%，经营权REITs指数上涨0.56%。

而从不同资产类别的公募REITs产品来看，保租房、产业园、仓储和能源类REITs平均跌幅分别为0.19%、1.51%、0.25%和0.36%。环保类与高速公路REITs则环比上涨，平均涨幅分别为0.90%和0.88%。

Wind数据显示，上周全市场已上市的30只产品中，环比上涨的达到11只。其中，中金山东高速REIT、中金安徽交控REIT、富国首创水务封闭式REIT领涨，涨跌幅分别为4.16%、3.90%、2.04%。

环比下跌的产品为18只，相比前一周有所减少。跌幅超过3%的产品仅有一只，那就是跌幅6.38%的华夏合肥高新产园REIT。另外，博时招商蛇口产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT也领跌，跌幅分别为2.10%和2.03%。

流动性方面，上周REITs总体仍然是成交活跃度下降。成交额方面，REITs周内总成交额为3.35亿元，环比下降4.5%，产权和经营权成交额分别为1.87和1.48亿元，环比分别变化了-9.8%和3.1%。

细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs的周内成交额分别为0.88亿元、0.55亿元、0.38亿元、0.33亿元、0.24亿元、0.96亿元，环比分别变化了-19.8%、8.2%、-3.0%、-11.6%、-19.7%、15.8%。其中，上周成交额最大的REITs类型是交通基础设施，占比28.7%。

换手率方面，上周REITs换手率为5.2%，环比下降17.3%，产权和经营权换手率分别为5.7%和4.3%，环比分别变化了-9.5%和0.4%。

又有产品面临租户提前退租，机构建议关注保租房、能源板块

行业层面，上周也有多项重要动态值得关注。

首先，华安张江产业园REIT又面临租户提前退租的情况。1月31日华安基金发布公告，华安张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目，以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的。本次退租租户A，承租了张润大厦7841.16平方米，租赁时期为2019年12月1日至2024年12月31日。

2024年1月29日，租户A向项目公司张润置业发出《通知函》，计划于2024年1月31日提前退租部分面积，退租面积为3904.58平米。“基金于2023年6月购入张润大厦，自2023年7月1日至12月31日，租户A的租金占本基金同一时期租金收入的12.01%，退租面积涉及的租金占本基金同一时期租金收入的比例为5.98%，本次退租涉及的租金或者面积占其退租前的49.80%。另外，租户A在《通知函》中表示对于其剩余租赁面积，后续将换签为租户A母公司旗下的其他企业承租。”

公告还显示，鉴于2024年以来新增租赁合同、及已签署的租赁合同于近期陆续起租，在租户A退租后，预计至2024年2月1日，基金整体出租率为71.88%，签约率为82.22%，较2023年四季度末基本持平，经营情况稳定。同时也公布了针对租户退租的应对措施，包括预计将针对退租面积收取租户A约3个月的租金作为违约金、对空置面积持续积极开展招商工作等。

其次，上周多只公募REITs产品发布最新公告。根据公告，华夏金茂商业REIT战配份额3亿份、占比75.5%，有效认购申请确认比例分别为49%、94%；嘉实物美消费REIT战配份额2.8亿份、占比70%，网下和公众投资者配售比例分别为75.9%、71.6%。同时，嘉实京东仓储基础设施REIT占比36%的战配份额将于2月8日解除限售，解禁后可流通份额占比66%。华夏华润商业REIT在2月1日公众投资者有效认购规模已超上限，提前结束募集等。

平安证券在研报中指出，当前REITs静态估值较低，从业绩角度来看REITs基本面暂未达到拐点，下阶段可能受益于流动性改善及春季一系列政策落地以后的风险偏好修复，建议关注业绩完成度较高、受宏观景气度影响较小的板块及个券，如保租房板块、能源板块以及后续将陆续上市的消费类基础设施板块。