如何化解房地產風險、疏通企業流動性堵點、重構新型發展模式，受到業內廣泛關注。

2024年全國兩會期間，房地產再次成爲焦點話題，如何化解行業金融風險、疏通房企流動性堵點、重構新型發展模式，受到業內外廣泛關注。

“建議取消商品房預售制度”“設立房地產預售資金保險機制”“制定系列金融方案促進房地產穩定發展”，各方都在積極建言獻策，共促行業走向穩健新方向。

商品房預售是我國房地產行業的慣有制度，但自本輪地產週期下行以來，預售制下交樓困難，已成爲需要社會消化的一塊“骨頭”；房企資金普遍緊張，更是當下急需解決的痛點與堵點，關係着後續行業長效發展機制能否順利構建。

業內認爲，從目前官方定調看，後續房地產行業要“標本兼治”化解風險，在需求端政策維持寬鬆、修復房企自我造血功能，持續改善企業融資環境；長期來看，要加快適應行業供求關係變化，構建“保障+商品”住房供給雙軌制，推動建立房地產發展新模式。

房企融資堵點仍待疏通

兩會向來是房地產政策的風向標，今年官方如何定調？

3月5日，政府工作報告中房地產相關內容延續了去年12月中央經濟工作會議部署，多數出現在“更好統籌發展和安全，有效防範化解重點領域風險”章節。

報告強調，要“標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定”“優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展”。

“標本兼治化解房地產風險仍是2024年重要目標，當前房企整體資金面依然承壓，特別是民營企業經營壓力大，穩住市場主體是今年行業重要工作之一。”中指研究院表示。

當下穩定市場的一大措施，便是城市房地產融資協調機制。據住建部數據，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立房地產融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

中指研究院表示，融資協調機制加快建立，有利於房企特別是民企資金流動性得到改善。隨着項目資金逐漸落位，項目建設也將加速推進，對市場的正向影響有望進一步顯現。

全國政協委員、均瑤集團董事長王均金也提到了相關問題。今年兩會，他提交了一份《關於制定系列金融等政策促進房地產穩健發展的提案》。

“房地產仍是經濟增長的支柱產業，在穩增長、促就業過程中起到重要作用。”王均金認爲，在“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”的大背景下，短期內需要制定系列金融等方案促進房地產行業穩健發展。

爲此他提出六點建議，包括金融機構平等對待房企融資需求、通過“貼息+REITs”模式盤活沉澱資產、地方政府建立城市公共住房基金、設立住房金融互助機構支持新市民購買住房、保障金融機構權益促進貸款積極性、抓好“一城一策”供需土地與房源規劃管理。

就前述融資“白名單”制度，王均金認爲，該機制對減少社會資源浪費、減少房地產陣痛作用巨大，但由於這一年來房產銷售下滑，在建項目的未來銷售去化預期較難評估，還款週期拉長、如期還款存在不確定性，是銀行提供項目融資的最大瓶頸。

爲此，他建議各地政府配套出臺相關政策，建立類似城市公共住房基金，針對未能在合理期限內市場化去化變現、影響銀行貸款還本付息的項目，按照政府審覈成本價低價收購現房，這樣既能增加城市租賃住房，也能打通“白名單”項目的資金鍊閉環。

值得注意的是，上述融資“白名單”制度更多是爲助力“保交樓”，當前房企經營性現金流受銷售端低位運行影響而承壓，融資端現金流亦受限，需要政策端的更多呵護與支持。

中銀證券認爲，除了銀行貸款之外，房企在債券融資方面也應有更多支持，一方面穩定市場信心，另一方面今年房企債務到期規模較大，“借新還舊”是防止大規模違約的方式之一。目前房企融資緊迫性較強，部分房企仍有違約可能，債券融資方面急需政策出臺。

商品房預售急需新路

除了疏通房企融資、化解行業風險，商品房預售成爲一大熱點話題。

今年，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫擬提交“關於取消商品房預售制度”的建議。朱征夫認爲，商品房建設已經過了高速增長期進入存量時代，建議考慮取消商品房預售制度，讓購房者不用承擔樓盤項目爛尾重大風險。

朱征夫表示，商品房預售制度在我國房地產發展歷史進程中起到了一定積極作用，但2021年以來，房企相繼發生債務危機，各地出現大量地產項目停工現象。“我國商品房建設已經進入存量時代，商品房預售制度會助長房企高槓杆高風險開發模式。”

在他看來，取消預售制度之後，購房者不僅不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險，而且由於購房者購買的商品樓盤看得見、摸得着，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。

同時，預售制度取消會迫使小開發商進行重組整合，市場主體將更優質，樓盤爛尾和違約交付等問題大大減少。對銀行而言，擔保物由期房變爲現房，擔保物更集中可靠，壞賬風險降低。對整個金融系統而言，供需兩端的槓桿率降低，也有利於降低系統性金融風險的發生。

取消商品房預售、推行現房銷售的問題，在業內爭議已久。近兩年，多地提出推行現房銷售試點，比如之前鄭州成交首宗“競現房銷售”地塊，北京競報現房銷售面積的地塊也越來越多，不過目前仍停留在個別城市試點階段，大規模推行尚有困難。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，過去因部分企業違規挪用預售資金，導致近兩年部分項目不能順利交付，損害了購房者的合法權益。在此情形下，不少城市加強預售資金監管，而過度嚴格的預售資金監管，也一定程度上影響了房企資金流動性。

“房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進。”她表示，現房銷售試點是重要方向，進一步完善預售資金監管也是重要舉措之一，如何在保障項目交付的同時，減弱資金監管對企業流動性的影響、提高預售資金使用效率等，是需要考慮的問題。

3月7日，全國政協經濟委員會副主任易綱表示，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。

具體而言，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024年~2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。

易綱表示，當前政策的重點首先是壓實房企主體責任，發揮市場配置資源的決定性作用，然後纔是壓實地方政府的責任。要重點支持大多數房企特別是民營頭部房企持續穩定經營，着力解決它們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

業內人士認爲，設立商品房預售資金保險制度，有助於強化買房人對期房的接受度，規避期房延期交房和爛尾的可能。但最關鍵的是，應該建立“誰受益誰投保”的制度，或者由開發商、小業主去投保，也能夠確保爛尾樓得到保險公司的賠償。

穩收入、穩預期是關鍵

當下，城鎮化進程仍有空間但速率放緩，需要加快適應行業新形勢，打開發展新局面。今年政府工作報告釋放出積極信號，宏觀與行業供需兩端政策有望繼續發力，房地產市場預期和信心有望逐步修復，推動行業供求關係達到新的平衡點。

業內認爲，在行業供需關係已發生改變的當下，標本兼治化解風險對應的就是供需兩端的政策性呵護，其中需求企穩改善是核心要素。在“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的指引下，預計各地需求端政策將進一步優化。

自2023年7月政治局會議首次提出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”以來，各地已相繼落實調整優化差別化住房信貸政策，包括各大一線城市落地“認房不認貸”、調降首付比例並優化普宅標準等。2024年1月，一線城市的限購政策陸續放開。克而瑞認爲，預計今年一線城市調控趨松、二三線城市全面放開的總趨勢不會變，北上廣深杭蓉等城市“四限”均有再鬆綁空間。

除了各類限制性政策的調整外，結合此次政府工作報告中特別提及的“推動降低房貸成本”，疊加“靈活適度、精準有效”的貨幣政策，業內預期後續房貸利率及其他信貸政策都可能進一步放鬆。中銀證券表示，後續居民住房信貸政策仍有進一步優化調整的空間，以減少居民購房支出，促進市場平穩修復。

中長期來看，新型城鎮化則將爲住房需求提供重要支撐。政府工作報告明確“積極推進新型城鎮化”，並提及“完善‘人地錢’掛鉤政策”“注重以城市羣、都市圈爲依託，促進大中小城市協調發展”。

中銀證券認爲，這預示着房地產市場份額將向核心城市羣、都市圈集中，同時預計未來各地的落戶、人才政策或將進一步發力，土地資源或向人口持續淨流入、人口基數大的優勢地區傾斜，疊加資金的聚集，將支撐這些地區中長期的樓市發展。

與此同時，加速推進保障性住房、城中村改造等“三大工程”建設，加快構建房地產發展新模式。從2022年政府工作報告中的“探索”到如今的“加快構建”，可見當前房地產發展新模式的內涵已經逐漸清晰，完善住房保障體系、城中村改造等均是重要方向。

值得注意的是，穩住需求、構建新模式的根本還在於經濟發展。不少觀點認爲，過去一系列降首付、降利率等需求端政策效果不顯，居民房貸出現收窄的跡象，根本原因在於其對就業和收入增長缺乏長期穩定的預期，因此普遍選擇縮減開支、提前還貸。

政府工作報告明確，2024年發展主要預期目標包括“國內生產總值增長5%左右；城鎮新增就業1200萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長和經濟增長同步”。

中銀證券認爲，過去兩年多以來，房地產市場持續低迷的根本原因之一在於居民對於就業和收入增長缺乏長期穩定的預期。此次政府工作報告明確提出，“各地區各部門要多出有利於穩預期、穩增長、穩就業的政策”“多措並舉穩就業促增收”。

“只有穩住居民對於收入與就業的預期，纔可能使得行業需求端的寬鬆政策顯效，起到提振樓市的作用。”上述機構認爲。