當前，房地產企業的流動性危機依然嚴峻。今年全國“兩會”期間，有關預售制改革的方向以及是否應該取消商品房預售制度，實行現房銷售，引起代表委員和社會熱議。

7日上午，全國政協經濟委員會副主任，中國人民銀行原行長易綱在全國政協十四屆二次會議第二次全體會議上的發言提出，建議建立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。在一定程度上幫助房企渡過難關的基礎上，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。

全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫今年也帶來了一份“關於取消商品房預售制度的建議”。在朱征夫看來，當下就是取消該制度的最佳時機。

“即使不能一步到位，也要逐漸收緊相關政策。”朱征夫在接受媒體採訪時進一步表示。

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行爲。自1994年11月《城市房地產管理法》頒佈以來，預售制在我國實施已近30年。

之所以說取消預售制的時機已經成熟，朱征夫認爲，從趨勢上來看，商品房建設已經經過高速增長期，進入存量時代；自2021年以來，恒大等數十家大型房地產企業相繼發生債務危機，之後多地出現房地產項目停工現象，相關各地忙於“保交樓”，商品房預售制的負面效應日益凸顯。

相比之下，朱征夫認爲取消預售制有四個好處：其一，有力保護購房業主的合法權益；其二，預售制度取消迫使小開發商進行重組整合。隨着行業集中度和行業規範性提高，資金雄厚、技術過硬的優質房企成爲市場主力，樓盤爛尾和違約交付等問題將大大降低；其三，在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，能夠有效減輕地方政府的壓力；其四，對銀行而言，擔保物由期房變爲現房，銀行壞賬風險降低。對於整個金融系統而言，發生系統性金融風險的可能性也會降低。

近年來，預售制存廢之爭，一直是全國“兩會“期間，代表委員們關注的熱點議題。

民革安徽省委會副主委周世虹是第十三屆和第十四屆全國政協委員。他此前在接受第一財經採訪時曾表示，他曾連續多年在全國“兩會”期間，建議取消商品房預售制，實行現房銷售制度。2022年，周世虹收到了住建部相關人士給予的答覆：“正在研究採取措施，提高銷售條件，逐步取消商品房預售制度。”

2022年全國住房和城鄉建設工作會議在部署2023年工作時提到，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

2024年2月29日，住建部、金融監管總局聯合召開城市房地產融資協調機制工作視頻調度會議時再次提到，全力支持房地產在建項目融資和建設交付，保障購房人合法權益，有效支持現房銷售，穩定市場預期。

“無論預售還是現售，本質上是房企與購房者之間的民事行爲。法無禁止即可爲。預售是否完全退出，由市場來決定。居民都只願意買現房不願意買期房，房企自然不會再銷售期房了。”上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰告訴第一財經。他提示說，完全禁止預售，就與完全禁止現售一樣，在法律上比較難成立。預售是否完全退出，應由市場來決定。

在陳杰看來，預售資金監管不到位所引發的樓盤爛尾，是監管問題，而不是預售制度本身的問題。

但他同時認爲，當前市場環境下，應該儘可能推動商品住宅從預售向現售轉型。不然老百姓潛在的剛性與改善型購房需求，會因爲擔心買到的樓盤發生爛尾，或延期交付或所見不爲所得的質量偏差等原因帶來各種煩心事，而不能充分釋放出來。

易綱提出的爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主的方案是，設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。

具體而言，房地產預售資金保險機制由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。這一預售資金保險機制可以實現“四兩撥千斤”的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。同時，對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規使用。

2022年1月22日印發的《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關於規範商品房預售資金監管的意見》中明確： “監管賬戶中監管額度內的資金不同於房地產開發企業自有資金，應當專款專用，必須用於有關的工程建設，包括項目建設必需的建築材料、設備和施工進度款等相關支出”；該意見同時規定，監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃。

不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，現在商品房預售出問題，本身就是監管缺位。如果啓動預售保險制度，政府對商品房預售的監管可能會進一步弱化。

陳杰則認爲，保險機制下，購房者會認爲，所有樓盤的房企風險謹慎度、地方監管部門對樓盤預售資金風險的防範用心度與投入力量度都會有所下降。他建議，如果一定要建立期房保險機制，應使用房企自有資金進行集體投保，建立互保機制。但當前房企普遍資金緊張，恐難以實施。此外，保險機制如何防範個別房企尤其房企高管的道德風險，仍然具有挑戰。

當下，應該如何爲房企紓困，又讓老百姓購買預售新房時有充分的保障？陳杰認爲，年初以來，住建部和國家金融管理總局推行的城市房地產融資協調機制，對舒緩房企流動性危機有現實意義。

“當然，還需要對現有的城市房地產融資協調機制實施進一步優化，還需要有更多機制與模式創新。但任何房企流動性紓困政策，都應該注意讓違規違法房企徹底出局，扶強限劣，利用好市場機制，也與房地產企業信用制度、完善房屋質量檢測制度結合，加快淘汰生產低品質房子的房企，促進房地產行業重組與浴火再生。”陳杰說。

陳杰表示，解決當前樓市問題的關鍵，應首先站在老百姓視角、購房者視角，增強他們對房地產市場、房地產產品的信心，讓他們能買、想買和敢買。在老百姓能買和想買的前提下，還敢買房敢租房敢裝修，這個市場就有活力恢復了。