華夏時報 本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

有關商品房預售制改革的方向，在本屆全國兩會上又重新成爲熱門話題。

3月9日，在十四屆全國人大二次會議舉行的民生主題記者會上，住房城鄉建設部部長倪虹在回答關於如何構建房地產發展新模式的問題時提到，在供應方面，要改革商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推行現房銷售。

此前，關於預售制改革的方向近期已經引起了一波較大範圍的討論。3月1日，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫擬提交“關於取消商品房預售制度”的建議，一度衝上微博熱搜，當天閱讀量達到39萬。此後，7日上午，全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱在全國政協十四屆二次會議第二次全體會議上作大會發言時，專門提出了設立房地產預售資金保險機制的建議，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。

合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示，從預售制向現售制過渡，整個過程至少需要兩三年的時間週期，如果直接轉軌的話，中間可能會出現一個兩年左右的供應斷檔，也會造成市場價格的紊亂和供需錯位的現象，變成一個造成市場不穩定的因素。因此，要先逐漸提高現房銷售在市場當中的比例，再過渡到全面的現房銷售。

取消預售制，現實嗎？

自從2021年下半年爛尾樓新聞引起社會廣泛關注後，關於是否應該取消預售制的討論幾乎從未間斷過。並且討論不僅限於房地產業內，就連最近幾年兩會期間也有不少針對預售制改革的議案提案受到關注。

早在2022年兩會期間，全國政協委員、安徽省律師協會監事長周世虹就提出過廢除商品房預售制度。他認爲，預售制度的實質是購房人預先付款，開發商後交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購房人不但要承擔銀行貸款利息和首付款的收益，還要承擔逾期交房或不能交房的風險；同時，助推了開發商盲目擴張，形成高週轉、高負債，極易引發開發商資金鍊斷裂、項目爛尾閒置等一系列風險和社會穩定問題。本屆兩會上，人大代表朱征夫也提出了類似的建議。他認爲，商品房建設已經經過高速增長期，進入存量時代。在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度。

據報道，根據貝殼研究院研究，2023年中國新房市場交易規模下滑，但二手房成交量大幅增長。官方數據顯示，2023年中國新建商品住宅銷售面積爲9.5億平方米，同比下降8.2%。全國二手房市場成交面積約5.7億平方米，比2022年分別增長44%。該研究認爲，新房交易規模下降，二手房交易量增長，主要是受新房交付不確定性影響，居民在購房選擇時更偏好所見即所得的二手房。

郭毅認爲，當前房地產市場仍然處於較爲疲軟的狀態，突然轉軌可能會造成行業內的房企出現較大的動盪。因此，雖然公衆對於“取消預售制”的期許是好的，未來實現現房銷售也是行業調整的一個發展目標，但仍然需要採取漸進式的措施，並且過程中還要輔以對企業更大的資金扶持，才能夠保證過渡更加順暢，讓市場保持穩定。

三年過渡期，可行嗎？

不過從官方的口徑來看，預售制度即使最終取消，也不會是一蹴而就的事情。“有力有序推行現房銷售”的表述，一方面意味着商品房預售制度肯定會進行改革，但另一方面也說明這個改革一定是循序漸進的。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，銷售制度的改革是要建立預售現售並舉、漸進過渡的模式，加強預售資金監管。

值得注意的是，在住建部部長倪虹正式明確有力有序推行現房銷售前，易綱在發言中有關預售制改革的建議已經提到類似的方向。他提出，建議設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金，估計約100億元/年，先考慮以三年爲限（2024—2026年），共提取預售保險基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。

他認爲，這一預售資金保險機制可以實現“四兩撥千斤”的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。同時，對房企預售資金使用開展專項審計，確保預售資金依法合規使用。

李宇嘉向《華夏時報》記者指出，設立商品房預售資金保險制度的想法是好的，有助於強化買房人對期房的接受度，也有助於規避期房延期交房和爛尾的可能，將期房爛尾變成一個小概率事件。但最關鍵的是，應該建立誰受益誰投保的制度：或者由開發商去投保，這樣就可以提取一定的預收資金；或者由小業主投保，也能確保爛尾樓能夠得到保險公司的賠償。

責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳

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