經濟觀察網 記者 陳月芹 經濟觀察網獲悉，3月8日前後，多家險資派出高管到深圳萬科總部進行新一輪磋商。磋商方案包括將萬科債務償付期限延長至少一年、追加增信擔保和抵押品，以及發行債券將“非標轉標”等。截至3月10日，萬科與險資的談判仍在進行中。

在這期間，萬科公告已全額償付一筆於3月11日到期的票據本息，合計6.47億美元。這一準時打錢的動作，使多隻債券在當日收漲，但股價仍然微跌。

實際上，萬科自3月以來的一輪債務展期輿論風波，焦點並不在美元債，而在境內非標債務。

一家參與談判的頭部險資人士向經濟觀察網透露，自2月底以來，萬科董事局主席鬱亮與深圳地鐵相關高層赴北京與多家險資企業商談，包括新華資產、中國太保、太平保險、大家保險等。

和外界傳聞有出入的是，萬科此輪商談的重點並非對債務進行“展期”，而是希望幾家險資不要提前行權，繼續履行合同直至貸款到期。

據經濟觀察網瞭解，萬科與多家險資合作的金融業務爲債權投資計劃，業內稱爲“保債計劃”，爲非標私募產品，當下多個保債計劃均沒有到合同到期日。

“這種非標債權產品的具體條款由雙方協商，比如總合同期6年可分爲2+2+2年，在每兩年年底，債權人可選擇提前行權，有些險資會把評級下調增加爲提前行權觸發條件，險資無需舉證即可單方面宣佈借款提前到期。”前述頭部險資人士解釋。

角力已經開始

這是萬科管理層第二次向險資企業提出延後行權的訴求。2023年12月，在監管部門協調下，新華資產等同意將萬科的保債計劃延期行權3個月。

至2024年3月，坐在談判桌對面的險資企業增加至新華資產、中國太保、太平保險、大家保險等，涉及面更廣，期望延期的時間更長，參與談判的高管和領導級別進一步提升。

前述頭部險資人士對經濟觀察網表示，投資人並不擔心萬科無力償付3月到期的美元債，相反，在現金有限和銷售端沒有起色的背景下，萬科在用行動表明外債優先、境內非標債置後的償還安排。

一家已出險頭部房企人士認爲，這是一種不得已的策略，“都是爲了保護資產負債表，如果什麼債都還，在現在的銷售環境下，最後大概率會爆雷”。

新華保險2023年半年報披露，新華保險投資了3個萬科項目的債權計劃，合計約53億元。

前述頭部險資人士透露，目前在談延期行權的險資持有的與萬科相關的保債計劃，每家總額約數十億元。如果有一家險資選擇提前行權，萬科大概率會因無力還債而正式違約，“誰也不想打響第一槍”。

談判桌上，險資與萬科已經過多輪角力。有險資多次提出，繼續履約的條件是萬科增加資產抵押，縮小風險敞口，但萬科方面暫未配合。

3月8日前後，多家險資派出高管到深圳萬科總部進行新一輪磋商。磋商方案包括將萬科債務償付期限延長至少一年、追加增信擔保和抵押品，以及發行債券將“非標轉標”等。

前述頭部險資人士透露，“非標轉標”是萬科新提出的方案，即萬科可兌付非標債務，前提是險資認購萬科即將發行的債券，將此前的非標私募債權計劃置換爲公募債。

目前，有險資還在研判中，作爲債權人，公募債的透明度和流動性優於非標私募債，但當前其最大的訴求是儘快回籠現金以避險。

在與萬科交涉過程中，前述頭部險資人士認爲，“萬科在處置資產方面不積極”，不主動向債權人披露資產處置安排，多次反饋“資產賣不出去”。

而前述已出險頭部房企人士則表示，多家房企積極賣資產自救的下場，是把自己“救”沒了，長遠來看，積極賣資產，對公司和債權人都不是利好。

險資關注四個變量

據經濟觀察網瞭解，3月以來，險資債權人在反覆盡調影響萬科自救和“他救”的多種變量。

第一個變量是，大股東深圳地鐵及其背後的深圳國資委能否用真金白銀或更有力的手段馳援萬科。

金融機構將關注點延伸到另一家深圳房企華南城身上。2021年底，深圳特區建發集團（以下簡稱“特區建發”）宣佈以19.1億港元入股華南城，成爲其單一最大股東，並在此後兩年多次紓困華南城，送出了“入股資金+收購資產+信用背書+協助美元債展期”的救急輸血包。

2024年2月19日，特區建發確認了華南城兩隻票據正式違約，宣告華南城二次爆雷。

華南城的危機讓險資和萬科的債權人產生了擔憂。險資試圖多方瞭解深圳國資爲何同意出資紓困華南城，以及華南城二次違約是否影響深圳國資再次出手解救萬科。

“不僅是看有沒有意願，還要看有沒有實力。”前述頭部險資人士透露，深圳地鐵和深圳相關監管部門也出面與險資、債權人磋商，但並未明確給出哪些具體支持。

根據深圳地鐵財報，其2022年淨利潤爲8.7億元，比2021年減少70%，期末在手現金229.6億元。截至2022年底，深圳地鐵的負債總額同比增加了21%至3500億元，資產負債率升至52.91%。

“深圳地鐵一年的利潤都趕不上萬科債務的零頭。”前述頭部險資人士稱。比起口頭表態，債權人希望看到更高層級部門更強有力的支持。

第二個變量是央企能否收購萬科資產。

一家頭部央企高管表示，“目前國資、央企能自保已經相當不錯了”。另一家總部在深圳的央企人士稱，只要價格足夠便宜，沒有賣不出去的資產，但公司目前沒有相關收購計劃。

第三個變量是REITs能否救急。

萬科共成功申報兩隻公募REITs，分別是華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT、中金印力消費基礎設施封閉式REIT。3月1日，華夏萬緯REIT申請獲得受理，首批計劃募資11.59億元；去年10月，中金印力REIT獲批，擬募資35.77億元，目前仍在募資期。

第四個變量是一線城市能否進一步放開限購，帶動銷售端回暖。

據中指研究院數據，萬科1月—2月累計銷售額爲334.5億元，同比下降42%。這一表現已經優於大部分房企。

“從2023年底的救市效果看，即使一線城市解除限購，會先利好二手房交易，需要時間才能傳導到一手房。”前述頭部險資人士認爲一線城市鬆綁短時間內難解房企燃眉之急。

萬科也正依靠出售資產迴流現金，2月9日將七寶萬科廣場50%股權以23.838億元出售給了香港領展房產基金。在萬科所有的商業項目中，七寶萬科廣場的收入常年排名第一。2023年12月，萬科以4.8億元出售了多家悅榕酒店股權。

3月9日，一位香港金融機構人士向經濟觀察網表示，其所在公司正密切關注萬科本輪境內債談判進展，鑑於銷售端持續下滑和頭部房企債務也亮起紅燈，預計內地樓市需要更長週期實現復甦，其計劃出清手上的內資房企股債，包括頭部央企。

據經濟觀察網瞭解，2023年底，國資委內部對國資背景企業風險處置提出三個“不能”：中央企業、國有企業不能成爲重大風險爆破點，不能引發系統性金融風險，不能在處置風險中刺破風險。

萬科能否被歸類爲國有企業？參與談判的多家險資認爲，這個身份歸屬問題很重要，決定了行政部門能否給予萬科更多支持和背書，債權人以此量度和萬科的債務磋商條款。