华夏时报

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

3月14日早上，杭州楼市甩出“王炸”，宣布在杭州范围内购买二手住房不再审核购房人资格，且个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

时值传统“金三银四”时节，业内普遍认为，杭州全面放开二手房限购，短期挂牌量激增，二手房成交量也会有一定增长，或带动杭州楼市迎来“小阳春”。

“政策目标非常清晰，直指目前积压如山的二手房，疏通市场最终端。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者强调，此次杭州楼市新政指向性精准，高度符合《政府工作报告》中提到的“研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用”。

目前，杭州四大中心城区（西湖、拱墅、上城、滨江）新房仍然限购。“没有脱光，留下了最后一颗’主城区商品房限购’最厉害的子弹。”丁建刚直言：“万一效果不理想，有及时’补枪’的余地。”

全面激活二手房市场

3月14日早间，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（简称《通知》），从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。

其中，《通知》对于二手房限购政策和增值税征免年限政策的调整最为引人关注：《通知》指出，在杭州范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。

2023年10月16日，杭州楼市政策调整，限购区只保留了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。对比来看，此次新政意味着杭州二手房限购完全放开，除新房继续保留4个限购区外，购房者可在杭州全域购买二手房，没有套数限制，且增值税也取消了“唯一住房”的限制。

杭州楼市继续放开限制性政策，源于楼市复苏不及预期。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，结合杭州去年以来的楼市表现看，新房、二手房复苏持续力相对不足，不少购房者都处于观望态势，价格上涨动力偏弱。

仅以此次放开限购的二手房市场为例，据杭州贝壳研究院数据，今年2月，杭州二手网签2543套，环比1月（6663套）下滑62%。相比去年同期，网签量同比下滑66%，网签均价下滑4.9%；2月份，二手房带看量环比1月减少45%，同比去年2月减少55%，与去年1月相比增加61%。

受访人士公认，杭州全面放开二手房限购，短期挂牌量激增，二手房成交量将会有所增长。“政策目标非常清晰，直指目前积压如山的二手房，疏通市场最终端。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚向记者指出。

中指研究院华东大区常务副总高院生向记者分析称，杭州新政对于二手房全面放开，也是基于去年10月份针对限购范围扩大后对限购政策再次“解绑”：“此次新政对于二手房尤其对于主城四区的二手房将有一个明显的拉动作用，使得二手房市场活跃度进一步提升。”

易居研究院研究总监严跃进也认为，新政对于杭州市区优质的如好地段、好学区等二手房而言，市场行情更容易提振，也有助于一些二手房挂牌房源的积极消化。同时“5改2”有助于降低房东二手房交易的成本，对于二手房的加快交易和降价交易都有积极的作用，这也有助于促进二手房交易的流通速度加快。

值得注意的是，二手房限购和增值税政策外，《通知》还要求加大规划建设保障性住房力度，要加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。

同时，《通知》称，要继续加大推进城市有机更新力度，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。此外，在房地产企业融资方面，《通知》强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。

新政指向性精准、留有余地

需要注意的是，尽管甩出二手房限购取消的“王炸”，但杭州仍未全面放开商品房限购。

“这次的杭州楼市新政指向性精准，余地留的也非常高明。”丁建刚指出，杭州的楼市新政高度符合《政府工作报告》中提到的“研究储备政策要增强前瞻性、丰富工具箱，并留出冗余度，确保一旦需要就能及时推出、有效发挥作用。”

此次全域取消了二手房限购，但四大中心城区（西湖、拱墅、上城、滨江）新房仍然限购。“没有脱光，留下了最后一颗’主城区商品房限购’最厉害的子弹。”丁建刚直言：“万一效果不理想，有及时’补枪’的余地。”

今年两会记者会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，“我们强调要因城施策、精准施策、一城一策。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场”。

2024年以来，包括上海、深圳等多个重点城市已接连松绑限购政策。记者不完全统计，截至目前，北上广深四大一线城市以及天津、西安、珠海等城市仍未完全取消限购。

中指研究院表示，从房地产市场来看，当前市场进入了传统“金三银四”节点，尽管去年高基数效应或导致3月房地产销售同比增速承压，但随着前期出台政策的核心城市政策效果进一步显现，房地产市场预期和信心有望逐步修复，部分核心城市房地产市场有望出现“小阳春”行情，预计各地将最大限度发挥调控自主性，因城施策、因需施策。

其中，一线城市有望继续优化限购政策，二线城市或全面放开限购，核心城市降低首付比例、降低房贷利率依然具备空间。保障性住房建设、城中村改造加快推进，也有助于稳投资、稳预期。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，限购政策松动是渐进的，从外围到核心区，从非一线城市到一线城市：“当一线城市外围开始松动限购政策了，非热点城市核心区退出或全域退出就在情理之中了。”

其进一步解释说，退出限购的目的就是为了对冲销售下滑，提振市场预期。新年一季度，尽管二手房交易量有反弹，但力度很弱，主要是积累的刚需、改善在入市，主要是在消化一些低价的二手商品房（去年降价明显，近期低于市场价出售），但这种“竞争性降价”带来的回升是很难持续的。因此，需要政策进一步扶持，国家在年初已经大幅度降低了LPR，而地方能做的，也就是将限购退出。

需要注意的是，南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市，目前看来并未走出市场低谷。有分析认为，这一轮楼市调整不仅仅是楼市本身的周期，更是叠加了国内外复杂的经济形势。毫无疑问，各地楼市要穿越本轮周期，仍需更多的时间和耐心。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁