華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

3月14日早上，杭州樓市甩出“王炸”，宣佈在杭州範圍內購買二手住房不再審覈購房人資格，且個人出售住房的增值稅徵免年限統一調整爲2年。

時值傳統“金三銀四”時節，業內普遍認爲，杭州全面放開二手房限購，短期掛牌量激增，二手房成交量也會有一定增長，或帶動杭州樓市迎來“小陽春”。

“政策目標非常清晰，直指目前積壓如山的二手房，疏通市場最終端。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛向《華夏時報》記者強調，此次杭州樓市新政指向性精準，高度符合《政府工作報告》中提到的“研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，並留出冗餘度，確保一旦需要就能及時推出、有效發揮作用”。

目前，杭州四大中心城區（西湖、拱墅、上城、濱江）新房仍然限購。“沒有脫光，留下了最後一顆’主城區商品房限購’最厲害的子彈。”丁建剛直言：“萬一效果不理想，有及時’補槍’的餘地。”

全面激活二手房市場

3月14日早間，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》（簡稱《通知》），從加大住房保障力度、優化二手住房限購政策、優化增值稅徵免年限、加快城市有機更新、落實房地產融資協調機制等方面進一步完善房地產市場調控。

其中，《通知》對於二手房限購政策和增值稅徵免年限政策的調整最爲引人關注：《通知》指出，在杭州範圍內購買二手住房，不再審覈購房人資格。同時，杭州市範圍內個人出售住房的增值稅徵免年限統一調整爲2年。

2023年10月16日，杭州樓市政策調整，限購區只保留了上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。對比來看，此次新政意味着杭州二手房限購完全放開，除新房繼續保留4個限購區外，購房者可在杭州全域購買二手房，沒有套數限制，且增值稅也取消了“唯一住房”的限制。

杭州樓市繼續放開限制性政策，源於樓市復甦不及預期。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，結合杭州去年以來的樓市表現看，新房、二手房復甦持續力相對不足，不少購房者都處於觀望態勢，價格上漲動力偏弱。

僅以此次放開限購的二手房市場爲例，據杭州貝殼研究院數據，今年2月，杭州二手網籤2543套，環比1月（6663套）下滑62%。相比去年同期，網籤量同比下滑66%，網籤均價下滑4.9%；2月份，二手房帶看量環比1月減少45%，同比去年2月減少55%，與去年1月相比增加61%。

受訪人士公認，杭州全面放開二手房限購，短期掛牌量激增，二手房成交量將會有所增長。“政策目標非常清晰，直指目前積壓如山的二手房，疏通市場最終端。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛向記者指出。

中指研究院華東大區常務副總高院生向記者分析稱，杭州新政對於二手房全面放開，也是基於去年10月份針對限購範圍擴大後對限購政策再次“解綁”：“此次新政對於二手房尤其對於主城四區的二手房將有一個明顯的拉動作用，使得二手房市場活躍度進一步提升。”

易居研究院研究總監嚴躍進也認爲，新政對於杭州市區優質的如好地段、好學區等二手房而言，市場行情更容易提振，也有助於一些二手房掛牌房源的積極消化。同時“5改2”有助於降低房東二手房交易的成本，對於二手房的加快交易和降價交易都有積極的作用，這也有助於促進二手房交易的流通速度加快。

值得注意的是，二手房限購和增值稅政策外，《通知》還要求加大規劃建設保障性住房力度，要加快房源籌建，2024年開工建設配售型保障性住房不少於6000套，着力解決工薪收入羣體住房困難。

同時，《通知》稱，要繼續加大推進城市有機更新力度，優化房屋徵遷補償安置方式，滿足多樣化安置需求。此外，在房地產企業融資方面，《通知》強調加快建立健全房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，全力支持房地產在建項目融資和建設交付，保障購房人合法權益。

新政指向性精準、留有餘地

需要注意的是，儘管甩出二手房限購取消的“王炸”，但杭州仍未全面放開商品房限購。

“這次的杭州樓市新政指向性精準，餘地留的也非常高明。”丁建剛指出，杭州的樓市新政高度符合《政府工作報告》中提到的“研究儲備政策要增強前瞻性、豐富工具箱，並留出冗餘度，確保一旦需要就能及時推出、有效發揮作用。”

此次全域取消了二手房限購，但四大中心城區（西湖、拱墅、上城、濱江）新房仍然限購。“沒有脫光，留下了最後一顆’主城區商品房限購’最厲害的子彈。”丁建剛直言：“萬一效果不理想，有及時’補槍’的餘地。”

今年兩會記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，“我們強調要因城施策、精準施策、一城一策。現在已經充分賦予了城市調控自主權，城市政府就要編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場”。

2024年以來，包括上海、深圳等多個重點城市已接連鬆綁限購政策。記者不完全統計，截至目前，北上廣深四大一線城市以及天津、西安、珠海等城市仍未完全取消限購。

中指研究院表示，從房地產市場來看，當前市場進入了傳統“金三銀四”節點，儘管去年高基數效應或導致3月房地產銷售同比增速承壓，但隨着前期出臺政策的核心城市政策效果進一步顯現，房地產市場預期和信心有望逐步修復，部分核心城市房地產市場有望出現“小陽春”行情，預計各地將最大限度發揮調控自主性，因城施策、因需施策。

其中，一線城市有望繼續優化限購政策，二線城市或全面放開限購，核心城市降低首付比例、降低房貸利率依然具備空間。保障性住房建設、城中村改造加快推進，也有助於穩投資、穩預期。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，限購政策鬆動是漸進的，從外圍到核心區，從非一線城市到一線城市：“當一線城市外圍開始鬆動限購政策了，非熱點城市核心區退出或全域退出就在情理之中了。”

其進一步解釋說，退出限購的目的就是爲了對沖銷售下滑，提振市場預期。新年一季度，儘管二手房交易量有反彈，但力度很弱，主要是積累的剛需、改善在入市，主要是在消化一些低價的二手商品房（去年降價明顯，近期低於市場價出售），但這種“競爭性降價”帶來的回升是很難持續的。因此，需要政策進一步扶持，國家在年初已經大幅度降低了LPR，而地方能做的，也就是將限購退出。

需要注意的是，南京、合肥、蘇州等已經全面取消限購的城市，目前看來並未走出市場低谷。有分析認爲，這一輪樓市調整不僅僅是樓市本身的週期，更是疊加了國內外複雜的經濟形勢。毫無疑問，各地樓市要穿越本輪週期，仍需更多的時間和耐心。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧