經濟觀察網 記者 丁文婷 3月15日下午，隨着上海內環內唯一一塊地塊的拍賣落槌，2024年上海第一批次集中供地的首輪土拍正式收官。

就在首輪土拍收官當日，“上海土地市場”官網掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊，這6宗地塊的中小套型標準均發生變化。

“7090”鬆綁

此前，上海延續多年的中小套型標準爲：多層住宅建築面積不大於90平方米，小高層住宅建築面積不大於95平方米，高層住宅建築面積不大於100平方米。而這一輪地塊的標準調整爲：多層不大於100平方米、小高層不大於110平方米、高層不大於120平方米。

同時，6宗地塊的中小套型比例要求也下調了。此前，上海對中小套型比例的要求爲中心城區不低於70%，郊區不低於60%，軌道交通站點周邊區域中小套型比例不低於80%，即“7090”政策。

6宗地塊中，浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例55%，嘉定菊園、靜安中興地塊60%，普陀桃浦地塊70%。

這意味着，從供地端入手，上海市場的供應結構將發生改變，未來將會有更多大戶型產品進入上海市場，以更好地滿足改善類購房需求。

溢價新高

首輪土拍成交5宗含宅地，總建築面積28萬平方米，總成交金額134億元。除寶山顧村地塊以5.56%的溢價成交外，其餘4宗地均進入搖號環節，平均溢價率高達9.1%，創下2021年上海集中供地以來的新高。

第一批次土拍的5宗地塊吸引了超過20家房企報名，除大華一家民企外，其他均爲國央企。由於大華在競拍過程中的打分環節被提前淘汰，5宗地塊最終被央國企“包圓”。

央國企的積極競逐與5宗地塊的優質區位不無關係。地塊集中分佈在靜安、閔行、楊浦、浦東和寶山地區，1宗地在內環內，1宗地在中內環間，2宗地在中外環間，剩餘1宗地也靠近外環線。

在當前市場行情下，市中心的地塊也存在風險性，銷售安全是房企選擇的最關鍵風向標。一名參與土拍的央企投資人士表示，自己所在企業沒有報名楊浦地塊，該地塊雖然在中內環間，但體量“迷你”，只能做100多套住宅。更重要的原因在於，該項目周邊有新盤去化表現不佳。

“從技術指標上看，本輪古美地塊是最安全的。”上述投資人士表示，房地價差超過3萬元/平方米，利潤率較高，銷售也不需要擔心。他表示，地塊附近有第一梯隊的教育資源，且離漕河涇商務園區很近，本地居民的購買意願也很強。近幾年，該板塊開盤的如建發璟院、建發華髮古美華庭、華髮古美華府等項目都是即開即罄，這在當前的市場行情下是非常難得的。

古美地塊也成爲此次土拍的“兵家必爭之地”，吸引了包括保利、招商、華潤、綠城、中海、華髮、象嶼、越秀、建發等12家企業參拍，爲參拍房企最多的一宗地塊。該地塊也是2023年三批次上海開始重啓“招掛複合”規則後，第一塊因超過10家企業競逐，需要“打分入圍”的地塊。評標環節一直從下午持續到了晚上8點半，晚上接近9點纔出結果。

最終，該地塊被華髮和中鐵置業組成的聯合體以上限地價34.7億元收入囊中，成交樓面價55066元/平方米，溢價率10%。這也是華髮進入上海10年來，在古美板塊拿下的第三塊地。

本次土拍中，唯一一塊地處內環內的土地靜安中興路地塊，雖然臨近1號線中山北路站、8號線中興路站，周邊還有靜安大悅城，地理位置優越，但只吸引了招商蛇口、保利、象嶼和上海城建4家房企參拍，其中，招商蛇口放棄參加搖號。

該地塊面積較小，建築規模爲1.95萬平方米，其中住宅建築規模爲1.82萬平方米，包含歷史建築需要採取保護修繕、保留改造和更新改建，開發較爲複雜。

上述投資人士表示，雖然公寓的房地聯動價達到了12.5萬元/平方米，風貌別墅也有18萬元/平方米，利潤空間可觀，但地塊附近不少城市更新的產品，靜安板塊未來有包括保利中興路項目、安康苑等大量新房項目入市，是2024年內環供應最多的區域。“周邊同類競品多，未來的市場不好預測”。

雖然土拍熱度尤在，但2024年的上海市場成交仍然未見暖意。克而瑞數據顯示，2024年2月，上海新房成交僅17萬平方米（1445套），成交金額爲116億元，環比降幅超六成，創下歷年新低（除2022年3月、4月外）。2024年2月，上海市共有5個新房項目入市，沒有一個“日光盤”，只有1個新房項目觸發積分，市場遇冷，平均去化率僅爲34%。