作爲數次靠增信工具發債的“示範性房企”，金輝是如何走到這一步的？

去年底還在靠“第二支箭”融資的金輝控股，如今也扛不住了。

3月20日晚，金輝控股公告稱，尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票據的未償還金額，本金總額3億美元。目前，金輝僅存這一筆美元債，根據2024年票據條款，該債券所有未償本金連同任何應計和未付利息，應付日期爲2024年3月20日。

“集團還在積極努力解決並與票據持有人保持積極溝通，並尋求實施最佳解決方案，以確保維護各方持份者的利益。”金輝控股在公告中表示。

作爲數次靠增信工具發債的“示範性房企”，金輝控股是如何走到這一步的？

償債壓力曾被機構預警

金輝官宣違約，讓業內略感驚訝，作爲“示範性房企”之一，金輝去年還頻頻發債。

去年12月21日，“第二支箭”支持金輝集團股份有限公司2023年度第二期中期票據成功發行，本期中期票據由民企支持工具全額擔保增信，發行金額8億元，期限3年，發行利率4.28%，募集資金主要用於補充流動資金、保交樓項目建設、償還境內外債券等。

這已是金輝第三次運用“第二支箭”發行債券融資。早在2022年，大多數民營房企便進入監管提供特殊增信才能發債的階段。2022年末，中債增擔保範圍從最初的5家示範房企擴容至金輝集團、新希望地產、中駿、雅居樂、合景泰富、卓越等企業。

隨後，金輝於2022年底成功發行12億元“中債增”中期票據。2023年8月24日，再次成功發行8億元的2023年度第一期中期票據，由民企支持工具全額擔保增信，募集資金主要用於保交樓項目建設、償還境外債券等，這在民營房企中已實屬難得。

但是，與企業自身債務規模相比，上述融資規模仍顯微薄，疊加當下地產行業整體下行，頭部規模房企也陷入債務危機，金輝如今的違約實際上也難以避免。

2023年度中報顯示，金輝債務餘額爲331.85億元，剔除預收款項後的資產負債率63.1%，淨負債率爲61.3%，均較上年度有所下降。即便如此，金輝短期償債壓力仍然不小，一年內須償還款項總計141.66億元，而其現金及銀行結餘爲109.27億元，現金短債比僅0.77；在這百億現金之中，已抵押+受限佔比達62.3%，非受限現金短債比僅0.29。

不僅如此，2021年、2022年金輝的籌資性現金流分別淨流出89.42億元、171.39億元，處於債務淨償還狀態；2023年上半年，公司籌資活動產生的現金流量淨額爲-51.33億元，仍然處於債務淨償還狀態，其中籌資活動流出中債務減少104.51億元、支付股利及利息流出11.86億元，籌資活動現金流入則僅65.03億元，說明公司仍面臨融資壓力。

因此，雖然憑藉政策工具多次發債，但業內早已預警了金輝的償債壓力。

此前，穆迪曾將金輝控股的公司家族評級從“B3”下調至“Caa1”，並將該公司的高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”。評級展望仍爲負面。“截至2023年6月底，公司現金總額爲110億元，加上經營性現金流，不足以支付未來12至18個月到期的所有債務，包括2024年3月到期的3億美元離岸債券。”

“黑馬房企”高光不再

作爲上輪地產週期中的“閩系黑馬”，金輝算是資本市場上的一位“後來者”。

早在1996年，林定強在福州創立金輝集團，並在福州收購第一幅地塊，開發了首個項目--福州錦江花園。此後，金輝逐步走出福州，開啓全國化佈局，並將總部遷至北京。2013年起，金輝集團開始籌謀上市，經歷多次波折後終於在2020年登陸港股。

上市前後幾年，金輝的銷售規模也水漲船高。數據顯示，2017年~2021年，金輝分別實現全口徑銷售額445.1億元、746.8億元、888.6億元、972.0億元、947.2億元。在逼近千億陣營之際，2022年金輝的銷售額腰斬至401.8億元，經營高光不復以往。

2023年上半年，金輝收入約183.49億元，同比上升約0.7%；毛利約爲23.27億元，淨利潤約爲7.37億元；母公司普通權益持有人應占溢利5.23億元，同比下降57.8%。截至2023年9月30日止九個月，歸屬於母公司所有者的淨利潤11.51億元，同比下降22.7%。

今年前兩個月，金輝僅賣出去20.6億的銷售金額，位於行業五十名開外，與萬達集團、金融街等企業相當，銷售不振再次爲公司債務償還“雪上加霜”。

金輝在今日公告中也表示，自2023年始，由於中國房地產市場的深度調整，集團銷售額承壓明顯。在行業銷售環境未明顯得到改善的形勢下，爲確保項目有序交付及按時兌付債務，集團已採取多項應對措施，包括但不限於加快物業銷售、回款及精減生產成本。

如今走到違約的地步，後續工作如何開展？金輝表示，集團將繼續堅守責任，全力以赴確保交付工作的順利推進，並加快物業銷售，穩定業務經營。同時，集團正採取嚴格的降本增效措施，減少非核心、非必要的營運和開支，維持現金流平衡。

值得注意的是，從集團土儲規模及質量看，金輝要提振經營業績仍需發力。

數據顯示，截至2023年中期，金輝總土地儲備2436.4萬平方米，權益土儲建面1950.9萬平方米。結構來看，西北土儲規模最大，土儲建面佔比23%，其中89.8%的西北土儲集中於西安；華東區域其次，土儲建面佔比21.6%，其中70.1%集中於連雲港和淮安。

克而瑞研報曾對此表示，金輝重倉的十大城市中，連雲港、淮安和泉州等三四線城市復甦力度較弱，需對難銷項目嚴抓去化。截至2023年中期金輝預收賬款494.23億元，近一年結轉收入覆蓋倍數從年初的1.7倍降至1.41倍，需加強銷售去化保證結轉速度。

此外，2023年中期末金輝在建面積減少至1492.13萬平方米；存貨909億元，但已竣工庫存比例持續上升，期末已竣工待售物業佔存貨的比例15%，優化庫存結構仍是未來工作重點，針對優質項目需靈活調整推貨節奏，對難銷項目要多管齊下加大營銷渠道和力度。

責任編輯：劉萬里 SF014