兩地房貸利率調漲購房“抄底”時機已到？

摘要

基於因城施策、精準調控，一方面政策效果持續顯現，房地產逐步回暖，不排除後續會有更多地方符合利率下限動態調節；另一方面，部分地區房貸利率亦有進一步下調的空間

文|嚴沁雯

編輯|袁滿

“房貸利率還要再漲嗎？”身處石家莊的一位網友感到疑惑，“原本聽說房貸利率降得很低預備近期上車，現在看不懂了。”

近日，石家莊首套房貸利率上調的消息引發市場關注。經過致電當地多家銀行，以上消息得到了部分銀行工作人員的確認——“已經收到通知，目前首套房貸利率下限是3.45%，4月將調整至3.75%。”某國有大行石家莊分支機構房貸業務人員表示。

無獨有偶，在距離石家莊1800多公里的廣東惠州，已有銀行將房貸利率上調——根據當地某國有大行分支機構房貸業務人員的介紹，目前首套房貸利率最低爲3.6%。而在2月，該地區的房貸利率曾低至3.45%。

在“房貸利率降至歷史低位”的背景下，兩地逆勢上調的現象引發了其他地區購房人對於未來形勢的討論，社交平臺一名河南用戶表示，“看到房產中介發朋友圈說要上漲前最後機會上車，不知道真的假的。”

“這體現了各城市積極執行因城施策、精準調控政策措施。”業內人士指出，從經濟穩步修復，國內穩樓市政策效果持續顯現，房地產逐步回暖，不排除後續會有更多地方符合利率下限動態調節機制。另外，綜合因城施策、市場等因素，部分地區房貸利率亦有進一步下調的空間。

上調房貸利率，

石家莊、惠州原因有別

“目前還執行3.45%的利率，要申請貸款儘快，最近來諮詢業務的人特別多。”當被問及房貸利率是否即將上調時，某國有大行石家莊分支機構房貸業務人員予以了肯定，根據規定，自4月1日起，該地區首套房貸利率將上調至3.75%。

事實上，石家莊房貸利率的上調符合利率動態機制調整規則。2023年1月5日，中國人民銀行、銀保監會發布《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》）。

據《通知》規定，自2022年第四季度起，對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；而對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

石家莊房價正屬於上述“環比和同比連續3個月均上漲”的情況。根據國家統計局公佈的“70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”，2023年12月至2024年2月，石家莊新建商品住宅銷售價格指數的同比數據分別爲101.2、100.9以及100.9；環比數據則分別爲100.3、100.1以及100.1。

不過，石家莊部分銀行房貸業務人員表示，目前尚不確定具體調整時間，“只是聽說了要上調，到時候具體情況要問所購樓盤對接的客戶經理。”

與石家莊有所不同，惠州並未有房價“環比和同比連續3個月均上漲”的情況——根據國家統計局數據顯示，2023年12月至2024年2月，該地新建商品住宅銷售價格指數的同比、環比數據均未超過100（2月新建商品住宅銷售價格指數同比數據爲100）。

當地一名房產中介提供數據顯示，當前惠州首套住房商業貸款利率普遍執行3.6%（LPR-35BP）。而在此之前，伴隨2月5年期以上貸款市場報價利率（LPR）降至3.95%，部分銀行首套房貸利率曾有一段時間低至3.45%（LPR-50BP）。

不過，有惠州部分銀行工作人員表示對房貸利率上調並不知情，“並沒有聽說有變動，只能確定目前執行3.6%的利率，最近比較大的變動還是上個月LPR調降。”當地某國有大行分支機構房貸業務人員說。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，銀行調整房貸利率是在符合差別化住房信貸政策下進行的正常商業行爲，基於風控要求、資金成本、區域市場風險等判斷，銀行有權利對貸款定價做出調整。

“對於惠州的房貸利率定價而言，我認爲可能是銀行基於風控的要求。因爲惠州外來‘投資客’購房較爲集中，在過去大灣區規劃利好、深圳購房需求外溢等因素下吸引了大量‘投資客’，帶來了房價上漲和量的上升，但是其中蘊藏一定風險，低利率下貸款需求短期增長但可能導致未來房貸不良率抬升。”李宇嘉指出。

值得一提的是，目前惠州的房貸利率仍低於LPR-20個基點（3.75%）的全國房貸利率下限水平。

形勢有變？

其他城市會否跟進

在業內人士看來，上述兩地調整房貸利率體現了各城市積極執行因城施策、精準調控政策措施。

“整體看，該消息可能影響市場對樓市復甦預期，一方面，從房價數據反映該區域（以石家莊爲例）樓市需求在回暖，加之最低首套房貸利率下限上調，可能帶動部分處於剛需的觀望客戶入市。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示。

值得一提的是，國家統計局數據顯示，除石家莊外，在70個大中城市中，上海、西安兩城新建商品住宅價格也已連續3個月（2023年12月至2024年2月）實現同比、環比上漲。按照利率動態機制調整規則，這兩座城市會否迎來房貸利率上漲？

經致電上述兩地多家銀行，截至發稿，尚未有銀行工作人員反饋接到房貸利率即將變動的通知。同時，由於目前兩地首套房貸利率（上海3.85%，西安3.75%）均處於全國房貸利率下限水平之上，在業內人士看來上漲的概率不大。

需要指出的是，5年期以上LPR在2月經歷史上最大降幅，對比以往，目前房貸利率已經處在低位。

“目前，貸款利率已降至歷史低位，銀行淨息差也降到了20年來最低水平。去年總局還推動降低存量首套房貸利率，每年可以爲廣大購房者節約利息支出約1700億元。”國家金融監管總局局長李雲澤在十四屆全國人大二次會議第三場“部長通道”上曾指出。

另據貝殼研究院數據，2024年2月百城首套主流房貸利率平均爲3.59%、二套主流房貸利率平均爲4.16%，均較上月降低25BP，爲2019年以來最大單月降幅。2月首二套主流房貸利率較2023年同期分別回落45BP和75BP。2月銀行平均放款週期爲18天，較上月縮短3天，爲2019年以來最快放款速度。

在此背景下，對於準備“上車”的購房者來說，後續形勢是否會發生變化？

“從經濟穩步修復，國內穩樓市政策效果持續顯現，房地產逐步回暖，不排除後續會有更多地方符合利率下限動態調節機制。”周茂華指出，LPR利率調整需要根據國內整體經濟復甦、實體經濟融資需求、銀行淨息差、房地產復甦節奏等多方面考量；但根據首套房貸利率動態調整機制，LPR+加點，各大城市可以根據區域房地產市場復甦情況等，進行調整“加點”。

不過，從今年前兩個月數據來看，當前房地產市場仍處於調整轉型期。據國家統計局數據，1月至2月，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%；新建商品房銷售額10566億元，同比下降29.3%。

與此同時，根據央行發佈的2月主要金融數據，居民購房意願仍待改善。2月居民貸款減少5907億元，相比2023年2月少增加7988億元。其中，以住房按揭貸款爲主的中長期貸款減少1038億元，同比少增1901億元。

3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈新一期貸款市場報價利率（LPR），其中，作爲個人住房貸款定價的主要參考基準的5年期以上LPR與上月持平，爲3.95%。

“與上月持平是意料之中，2月一次性下調25個基點，是想一步到位，給市場明確預期，而不是讓購房者等到‘底部’再去買房，所以短期內LPR調降概率不大；但是從中長期來看，隨着存款利率的下行，以及人口老齡化及居民加槓桿意願的減弱，加之銀行維持房貸市場份額的需要，未來房貸利率還有進一步下調空間。”李宇嘉分析稱。