文/乐居财经 徐酒眠

3月25日，雅生活服务（03319.HK）发布截至2023年12月31日止年度全年业绩公告。

报告期内，雅生活服务营收达到154.4亿元，同比增长0.4%；同期，录得毛利为26.5亿元，经调整核心净利润为15.5亿元；对应毛利率、净利率分别约为17.1%、10.0%。

截至2023年12月31日，雅生活服务的在管项目达到4600个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及206个城市。期内，其在管面积约为7.67亿平方米，合约面积约为5.91亿平方米；在管、合约面积中，第三方项目占比均超8成。

过去一年，上游房地产行业市场延续低迷态势，物管行业承压持续深调。增量市场空间有限，存量市场、非住宅领域的竞争愈发激烈。在诸多挑战和巨大压力下，实力强劲的老牌物企雅生活服务展现了自身竞争力和韧性，市场拓展稳居第三方排名第一梯队，营收、规模居于行业头部阵营。

此外，值得一提的是，雅生活服务过去一年的经营性现金流实现净流入超9亿元，每股基本盈利为0.32元。经考虑集团的业务发展需要及股东回报后，其董事会建议宣派年度总股息每股0.085元，年度总派息比率超26%。

业务结构优化，非周期性业务稳健增长

持续聚焦经营效益，雅生活服务业务收入结构不断优化。

2023年，雅生活服务来自物业管理服务、业主增值服务和城市服务三大非周期业务整体收入约为145.3亿元，同比增长6.3%，占总收入的94.1%，在2022年同期88.9%的高占比至少进一步提升了5.2个百分点。

具体来看，物业管理收入108.07亿元，同比增长7.8%，占总收入的70%。其中住宅物业项目收入45.44亿元，同比增长8.9%；非住宅物业项目贡献收入62.63亿元，同比增长6.9%。

非住宅物业项目收入远超住宅物业项目收入，雅生活服务已经将服务触角伸及各种业态，在更为丰富服务领域寻找到了新的营收、利润增长点。

另外的业主增值服务和城市服务，则各收入约23.35亿元、13.87亿元，同比增长0.6%、5.5%，在总收入中分别占比15.1%、9.0%。

过去一年，雅生活服务在增值服务领域，持续践行市场化、专业化发展路径，平衡成本投入和价值回报，持续调整业务布局，深耕家庭生活服务、机构类增值服务和节能管理三大业务。

其中，机构类增值服务与物业管理主业产生强协同，旗下团餐品牌-乐美膳外拓获取首个高端总部商写项目，落地了广州益云科技园智慧员工餐厅，市场拓展初见成效。

在城市服务领域，雅生活服务更为重视现金流及风险管控，全力回款改善现金流。与此同时，优化区域布局，集中资源寻找能与公共服务产生协同效应的高线城市机会，期内在粤港澳大湾区、山西等优势区域持续获取了优质项目，并推进智慧公厕等城市便民服务。

走出“墙外”，探索城市服务，从传统物企向城市服务商转向，雅生活服务搭建涵盖成熟城市、新兴城区、乡镇三大领域的完整城市服务体系，聚焦乡村人居环境提升、县镇全域服务、城市一体化服务等多元内容

2023年，雅生活服务继续发挥经验优势，期内再次中标年化合同过亿的大型城市管家项目，初步形成深圳区域规模效应。与此同时，夯实城市服务品牌体系，进一步提升智能化设备应用，有效提升效率控制成本。

市场拓展强劲，第三方规模占比超8成

与众多患有严重“母公司依赖症”的上市物企不同，雅生活服务的独立第三方规模很早就超过关联方了。

数据显示，截至2023年12月31日，雅生活服务在管面积中约有4.92亿平方米来自第三方项目，占比为83.3%；同期，合约面积中约有6.19亿平方米来自第三方，占比为80.8%。

第三方项目已成为雅生活服务主要的面积来源，独立发展能力进一步凸显。在地产行业持续波动的大环境下，雅生活服务已经成功构建了穿越周期的护甲。

目前，在住宅、公共建筑和商业办公等细分业态，雅生活服务已经建立先发优势，形成了全业态均衡布局。

去年，雅生活服务在住宅领域连续获得海南雍景·云龙湾、横琴澳门新街坊、上海前滩海悦华庭、温州愉欣愉景嘉园等多个中高端、大型增量、存量住宅项目。

截至2023年12月31日，其在管面积中，住宅类业态占比42.4%，非住宅类业态占比57.6%。

雅生活服务的非住宅业态覆盖商写办公、公众场馆、交通枢纽、政府机关、学校等细分业态。

其中，在商办企服领域，雅生活服务去年相继斩获了三航科技大厦、中海石油（中国）有限公司天津分公司、中国移动多地总部办公标段、中国铁建临港大厦等多个大型企事业单位优质标的，

在公建领域，期内也获取广州图书馆、上海多条轨交服务项目、九棵树（上海）未来艺术中心、上海交通大学后勤服务等多个优质项目。

值得一提的是，过去一年雅生活服务在非住宅领域优势扩大，接连获取上海轨道交通9号线及10号线项目，进一步完善高线城市的轨道交通服务网络。

从城市能级布局来看，雅生活在管面积中73.8%集中于经济较发达、治理理念较先进的一、二线城市。按区域分布，33.7%位于长三角城市群，18.9%位于粤港澳大湾区，9.0%位于山东半岛城市群，7.7%位于成渝城市群，30.7%分布于中国其他区域。

秉承“一城一策”、“区域深耕”的市场拓展策略，雅生活服务正在持续完善市场体系搭建，强化业务与资源协同。