文/樂居財經 徐酒眠

3月25日，雅生活服務（03319.HK）發佈截至2023年12月31日止年度全年業績公告。

報告期內，雅生活服務營收達到154.4億元，同比增長0.4%；同期，錄得毛利爲26.5億元，經調整核心淨利潤爲15.5億元；對應毛利率、淨利率分別約爲17.1%、10.0%。

截至2023年12月31日，雅生活服務的在管項目達到4600個，覆蓋全國31個省，直轄市和自治區，以及206個城市。期內，其在管面積約爲7.67億平方米，合約面積約爲5.91億平方米；在管、合約面積中，第三方項目佔比均超8成。

過去一年，上游房地產行業市場延續低迷態勢，物管行業承壓持續深調。增量市場空間有限，存量市場、非住宅領域的競爭愈發激烈。在諸多挑戰和巨大壓力下，實力強勁的老牌物企雅生活服務展現了自身競爭力和韌性，市場拓展穩居第三方排名第一梯隊，營收、規模居於行業頭部陣營。

此外，值得一提的是，雅生活服務過去一年的經營性現金流實現淨流入超9億元，每股基本盈利爲0.32元。經考慮集團的業務發展需要及股東回報後，其董事會建議宣派年度總股息每股0.085元，年度總派息比率超26%。

業務結構優化，非週期性業務穩健增長

持續聚焦經營效益，雅生活服務業務收入結構不斷優化。

2023年，雅生活服務來自物業管理服務、業主增值服務和城市服務三大非週期業務整體收入約爲145.3億元，同比增長6.3%，佔總收入的94.1%，在2022年同期88.9%的高佔比至少進一步提升了5.2個百分點。

具體來看，物業管理收入108.07億元，同比增長7.8%，佔總收入的70%。其中住宅物業項目收入45.44億元，同比增長8.9%；非住宅物業項目貢獻收入62.63億元，同比增長6.9%。

非住宅物業項目收入遠超住宅物業項目收入，雅生活服務已經將服務觸角伸及各種業態，在更爲豐富服務領域尋找到了新的營收、利潤增長點。

另外的業主增值服務和城市服務，則各收入約23.35億元、13.87億元，同比增長0.6%、5.5%，在總收入中分別佔比15.1%、9.0%。

過去一年，雅生活服務在增值服務領域，持續踐行市場化、專業化發展路徑，平衡成本投入和價值回報，持續調整業務佈局，深耕家庭生活服務、機構類增值服務和節能管理三大業務。

其中，機構類增值服務與物業管理主業產生強協同，旗下團餐品牌-樂美膳外拓獲取首個高端總部商寫項目，落地了廣州益雲科技園智慧員工餐廳，市場拓展初見成效。

在城市服務領域，雅生活服務更爲重視現金流及風險管控，全力回款改善現金流。與此同時，優化區域佈局，集中資源尋找能與公共服務產生協同效應的高線城市機會，期內在粵港澳大灣區、山西等優勢區域持續獲取了優質項目，並推進智慧公廁等城市便民服務。

走出“牆外”，探索城市服務，從傳統物企向城市服務商轉向，雅生活服務搭建涵蓋成熟城市、新興城區、鄉鎮三大領域的完整城市服務體系，聚焦鄉村人居環境提升、縣鎮全域服務、城市一體化服務等多元內容

2023年，雅生活服務繼續發揮經驗優勢，期內再次中標年化合同過億的大型城市管家項目，初步形成深圳區域規模效應。與此同時，夯實城市服務品牌體系，進一步提升智能化設備應用，有效提升效率控制成本。

市場拓展強勁，第三方規模佔比超8成

與衆多患有嚴重“母公司依賴症”的上市物企不同，雅生活服務的獨立第三方規模很早就超過關聯方了。

數據顯示，截至2023年12月31日，雅生活服務在管面積中約有4.92億平方米來自第三方項目，佔比爲83.3%；同期，合約面積中約有6.19億平方米來自第三方，佔比爲80.8%。

第三方項目已成爲雅生活服務主要的面積來源，獨立發展能力進一步凸顯。在地產行業持續波動的大環境下，雅生活服務已經成功構建了穿越週期的護甲。

目前，在住宅、公共建築和商業辦公等細分業態，雅生活服務已經建立先發優勢，形成了全業態均衡佈局。

去年，雅生活服務在住宅領域連續獲得海南雍景·雲龍灣、橫琴澳門新街坊、上海前灘海悅華庭、溫州愉欣愉景嘉園等多箇中高端、大型增量、存量住宅項目。

截至2023年12月31日，其在管面積中，住宅類業態佔比42.4%，非住宅類業態佔比57.6%。

雅生活服務的非住宅業態覆蓋商寫辦公、公衆場館、交通樞紐、政府機關、學校等細分業態。

其中，在商辦企服領域，雅生活服務去年相繼斬獲了三航科技大廈、中海石油（中國）有限公司天津分公司、中國移動多地總部辦公標段、中國鐵建臨港大廈等多個大型企事業單位優質標的，

在公建領域，期內也獲取廣州圖書館、上海多條軌交服務項目、九棵樹（上海）未來藝術中心、上海交通大學後勤服務等多個優質項目。

值得一提的是，過去一年雅生活服務在非住宅領域優勢擴大，接連獲取上海軌道交通9號線及10號線項目，進一步完善高線城市的軌道交通服務網絡。

從城市能級佈局來看，雅生活在管面積中73.8%集中於經濟較發達、治理理念較先進的一、二線城市。按區域分佈，33.7%位於長三角城市羣，18.9%位於粵港澳大灣區，9.0%位於山東半島城市羣，7.7%位於成渝城市羣，30.7%分佈於中國其他區域。

秉承“一城一策”、“區域深耕”的市場拓展策略，雅生活服務正在持續完善市場體系搭建，強化業務與資源協同。