物管行業進入深度調整期，頭部企業陷入增收不增利困境。

3月25日晚間，雅生活服務（03319.HK，下稱“雅生活”）發佈2023年年度業績，報告期內，雅生活錄得收入154.4億元，同比增加0.4%。其中，物業管理服務收入同比增長7.8%至108.1億元，業主增值服務收入同比增長0.6%至23.3億元，城市服務收入同比增長5.5%至13.9億元，外延增值服務收入同比下降46.6%至9.1億元。

收入增長沒能帶動利潤的提升。2023年，雅生活實現毛利約26.5億元，同比減少21.8%；毛利率爲17.1%，同比減少4.9個百分點；淨利潤約7億元，同比減少63.9%；淨利潤率4.5%，同比減少8.1個百分點。

雅生活指出，淨利潤下滑的原因，一是業務結構調整，非週期業務（物業管理服務、業主增值服務和城市服務）佔比提升及運營成本上升；二是出於謹慎性原則，對貿易及其他應收項及商譽計提減值撥備。

不過，對商譽的減值或關聯方應收賬款的減值撥備，在如今的物業管理行業並不少見。除了雅生活，碧桂園服務、金科服務、弘陽服務和朗詩綠色生活等企業也都進行了相關預警或減值計提。

圖源：圖蟲創意

收併購的煩惱，商譽減值拖累利潤

雅生活營收佔比超9成的非週期業務，出現收入上升但毛利與毛利率下降的情況。

財報顯示，2023年雅生活的非週期業務實現收入145.3億元，同比上升6.3%；該業務收入在總收入中的佔比爲94.1%，同比上升5.2個百分點；毛利約爲25億元，同比下降15.7%；毛利率爲17.2%，同比下降4.5個百分點。

受房地產開發相關業務影響，雅生活的外延增值服務業務收入明顯下滑。

具體而言，雅生活的外延增值服務業務包括案場物業管理服務、物業營銷代理服務和房屋檢驗服務等。2023年，該業務實現收入9.1億元，同比下降46.6%；在總收入中的佔比爲5.9%，同比下降5.2個百分點；毛利約爲1.4億元，同比下降65.5%；毛利率爲15.8%，同比下降8.6個百分點。

報告指出，外延增值服務業務毛利率的下降主要是由於受房地產下行影響，開發商服務需求及業務規模下降，但相關業務成本投入仍較高。

貿易及其他應收款減值撥備、商譽減值虧損，亦對雅生活的淨利潤產生了影響。

其中，貿易及其他應收款減值撥備達到5.4億元，同比增長14.9%。此前，雅生活曾發佈盈利警告，稱公司就關聯方客戶貿易應收款項進行了計提減值撥備約2億元至3億元，主要由於房地產市場供求關係發生重大變化，關聯方客戶面臨階段性資金流動性壓力，導致關聯業務結算週期增長。因此，公司謹慎地對關聯方客戶貿易應收款項的減值撥備金額進行評估，作出合理的會計估計。

2023年，雅生活產生的商譽減值虧損達到4.3億元，而2022年同期沒有發生相關虧損。商譽主要產生自對成員企業的預期未來發展、市場覆蓋率的提升、服務組合的擴充、增值服務的整合及管理效率的提升。年報指出，2023年相關虧損主要是由於以往年度收併購的部分附屬公司業務拓展未能如預期開展，公司對該部分業務進行調整，導致其收入及利潤下降。

不過，若剔除相關數據的影響，雅生活的核心淨利潤同樣發生下滑。報告顯示，雅生活經調整核心淨利潤爲15.5億元，同比減少30.3%，該項數據剔除了收併購帶來的無形資產攤銷、商譽減值虧損、處置附屬公司損益、借款利息開支、認沽期權公允價值變動、以公允價值計量且變動計入損益的金融資產的損益變動、利息收入、金融資產減值損失淨額。

不唯規模論，審慎擴張

物管企業的收併購“後遺症”，陸續在年報中體現。

物管頭部企業碧桂園服務在3月27日發佈的業績公告顯示，公司金融資產及合同資產減值損失達25.9億元，商譽及其他無形資產減值損失淨額約14.8億元，淨利潤同比下降77.2%至5.2億元。

弘陽服務則於近日正式發佈業績公告，公告顯示，該公司2023年實現的淨利潤爲1423.4萬元，較2022年下降84.8%，主要由於受地產行業市場環境的影響，對關聯方應收款項增加計提減值準備，以及地產開發項目服務需求減少，非業主增值服務收入下降導致。

縱觀物業管理行業，商譽減值主要是過往收併購帶來的“後遺症”。出於規模訴求，物業管理行業的收併購事件在2021年達到高峯後逐年減少。根據克而瑞物管的不完全統計，2021年至2023年，上市物企每年的收併購數量分別爲53起、53起和42起，披露收併購金額分別爲355.88億元、106.09億元和33.73億元。

收併購降溫後，物企對規模的態度變得謹慎，雅生活也不例外。截至2023年12月31日止，公司在管面積爲5.9億平方米，同比增加8.2%；合約面積將近7.7億平方米，同比增加4.8%。

雅生活的規模雖然仍在擴大，增速卻逐年遞減。2020年至2023年，在管面積分別增長1.4億平方米、1.1億平方米、5693萬平方米、4470萬平方米，合約面積分別增長1.7億平方米、1.4億平方米、6840萬平方米、3510萬平方米。期間，2020年是增速最快的一年，在管面積同比增長60.2%，合約面積同比增長46.7%。

儘管如此，雅生活依然處在行業頭部的位置。根據克而瑞物管，2023年TOP10企業在管面積門檻值達3.40億平方米。其中，在管面積突破5億平方米的僅有5家，而雅生活在管面積爲5.9億平方米。

時代財經獲悉，雅生活管理層在3月26日召開的電話會議向投資者透露，公司未來將“做有質量的拓展”，即“以現金流佳、盈利能力強爲基本原則，有選擇地進行拓展，不單一追求規模，重視項目轉化及品質口碑”，持續深化落實“一城一策”“產品分級”等拓展策略，持續保持領先的市場化能力。