3月28日，美的置業控股有限公司（03990.HK）召開2023年度業績推介會，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂，執行董事兼副總裁王全輝，執行董事兼首席財務官林戈出席會議。

根據美的置業披露的2023年全年業績，2023年全年，美的置業的營業收入爲735.65億元，與2022年基本持平；毛利爲84.84億元；利潤及綜合收益總額爲21.25億元；年內核心淨利潤爲22.56億元；公司擁有人應占核心淨利潤爲10.3億元，同比下降47.7%。

持續調整土儲結構，去年新增貨值約70億元

業績發佈會上，美的置業管理層指出，美的置業從2019年就提出了換倉的策略，即從三四線城市轉向一二線城市。自2019年至今公司基本停止在低量級城市新增拿地。同時，自2021年至今持續優化土儲結構且主動推動低量級城市出清，目前已累計完成股權歸邊項目45個。

45個項目中，收購了21個項目，新增權益貨值98.4億元，其中，二線及以上城市權益貨值增加94億元，佔比96%；主動退出24個項目，減少權益貨值32.7億元，其中三四線城市佔比88%。於2023年末，美的置業已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家莊、泰州等城市。

在新增拿地投資上，美的置業年報顯示，2023年，美的置業分別在廣州、長沙、佛山等城市先後獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70億元。

美的置業管理層指出，2023年，美的置業新增土儲面積66萬平方米，其中新增核心城市核心區域土儲面積佔比81%。總可售土儲面積2591萬平方米，土儲面積權益比爲71%，與期初持平。在城市等級分佈上，二線及以上城市的土儲面積爲1735萬平方米，佔比67%。

王全輝指出，未來美的置業將聚焦在廣州、佛山、上海、杭州、蘇州、南京、合肥、成都、武漢、長沙等核心城市進行投資。

從銷售業績上看，截至2023年12月31日止年度，美的置業連同其合營企業及聯營公司的合約銷售額約爲658.5億元。

對於今年的銷售目標，王全輝指出，“從2023年第四季度以及2024年前兩個月的數據來看，整個房地產市場還是處在一個持續築底的過程。2024年的策略是首先要保證現金流安全，把規模往後放，這是策略問題，但我們還是有年度的預算目標，2024年的銷售目標是550億元左右，貨值鋪排上有400、500億是新增的貨值，也有接近700億左右的庫存，整體供貨約1100億-1200億。”

郝恆樂指出，當前的市場大家都感同身受，還是比較嚴峻。從基本面來看，居民的收入、就業以及當前的信心和預期還是相對較弱，在這種情況下，房地產行業也面臨這些問題。2021年以來，整個行業都在動態出清，2024年還會是一個持續築底的過程，在這個階段談恢復還爲時過早。但這裏面也有很多結構性的機會，同時房地產行業的利好政策正在不斷出臺，後續不利因素會不斷出清，有利因素在疊加，房地產行業一定會回到良性發展的軌道上。在這個過程中，就看企業能不能安全的活下去，不至於出局，還在牌桌上。

持續降負債，已對要兌付的資金做好預留和準備

從財務狀況來看，美的置業管理層提到，美的置業一直以來注重管控債務結構，有序降負債、降槓桿，增厚安全墊，強化抗風險能力。

美的置業年報顯示，在現金流可支撐的情況下，2021年底至今穩步降低有息負債182.5億元，截至2023年底，有息負債爲380.7億元，同比下降21.4%；淨負債率35.8%，現金短債比1.44，扣預資產負債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔。

同時，林戈表示，在民營房企裏面，美的置業的融資渠道保持通暢，2022年至今，公開市場融資金額124億元。同時，2023年，美的置業成爲首家獲得中債信用增進、交通銀行和中信證券三大權威機構聯合創設風險緩釋憑證（CRMW）的民營房企，年度累計發行五期共計46.2億元中期票據。

按照美的置業披露的數據，其融資成本保持低位，2023年加權平均融資成本爲4.80%。

郝恆樂指出，“從所謂的違約企業身上，我們看到了很多的教訓，也看到負債總額及負債結構不合理對企業的威脅非常大，美的置業這兩年一直在降負債，我們的目標是確保企業在負債、融資的新流入以及存量融資的償還上不出任何問題。”

從2024年公開市場債務來看，林戈在業績會上提到，2024年美的置業到期公司債務共62.5億元，截至2024年3月，已如期兌付19.5億元，剩餘43億元待到期兌付。一年內到期的有息負債爲122億元，月均還債約10億元，對於企業來說，每個月10億的規模不足爲懼。“在市場艱難的情況下，美的置業一個月能保持30多億元左右的銷售回款，因此並沒有什麼壓力；美的置業所有的資金鋪排，都把未來要兌付的資金做好了預留和充分準備。”

數據顯示，截至2023年12月31日，美的置業的總現金及銀行存款爲201.42億元。其中，現金及現金等價物爲175.53億元。預售監管資金爲17.70億元。於2023年12月31日，美的置業尚未動用的銀行授信額度爲1197.72億元。

另根據美的置業披露的數據，2023年度，美的置業擁有人應占每股基本及攤薄盈利爲人民幣0.66元。董事會建議派發截至2023年12月31日止年度的末期股息每股0.36港元，以現金派付。

美的置業管理層表示，2023年派息比例46%，在上市的6年期間，美的置業累計派息90億元，每年的派息比例達到40%以上。