转自：北京日报客户端

以办公、商业服务业等功能为主的老旧楼宇更新将有详细的技术指南。3月27日，市住建委发布《老旧低效楼宇更新技术导则（试行）》。其中明确，老旧低效楼宇项目更新宜与先期策划运营、装修同步实施，这也意味着，此类更新不仅要满足安全、绿色、智能等要求，还应实现功能提升、品质提升、效益提升的目标。

根据《北京市城市更新条例》，以老旧低效楼宇等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新，是城市更新的五大类内容之一。《导则》将老旧低效楼宇更新定义为，对安全、性能不符合要求的老旧楼宇和综合贡献率偏低的低效楼宇两类对象开展的更新改造工作，适用范围为本市建成区内以办公、商业服务业等功能为主的老旧和低效楼宇更新，不可移动文物、历史建筑等的更新则不适用。

根据《导则》，老旧低效楼宇更新共分为四类，分别为修缮、内部装修、现状改建、新建扩建。对于不同的更新类别，导则又从全过程视角出发，针对项目的评估决策、工程设计、施工与验收、后评估与运营维护等4个阶段给予技术引导。

在评估决策阶段，《导则》明确，正常设计、施工、竣工验收10年以上的楼宇进行整体改造时，即使设计改造不涉及结构构件拆改，也应进行结构综合安全性检测鉴定，鉴定所考虑的内容包括且不限于结构改造的历史、材料性能随时间的变化、使用条件变化对结构安全的影响等。此外，在这一阶段，更新项目的实施方案也将被确定下来。根据《导则》，更新后的建筑高度、建筑面积、绿化率等内容均有详细要求，例如，更新项目增设的附属设施合计面积不应超过地上总建筑面积的5%。

在工程设计阶段，《导则》规定，除了建筑本身的更新外，还应结合城市发展及街区控规，落实配套公共服务设施。例如，更新项目要着重提升空间性能与空间品质，为线上线下融合、场景化体验型商业等新业态模式提供发展空间。此外，《导则》明确，要在符合相关要求并保证公共安全的前提下，合理安排公共服务、公共停车场等空间，合理兼容文化、体育、教育、医疗、社会福利、宿舍等功能，完善所在区域的城市功能。

变原有的闲置低效空间为品质高、效益好的新空间，离不开后期运营维护。《导则》规定，更新项目正常运行一年后，实施主体要开展更新后评估，编制后评估报告。此外，《导则》鼓励项目在更新期间就按照实施方案开展相关客群企业和功能服务单位的招商引资，推动项目更新与先期策划运营、装修同步实施，提升更新效率。同时，项目可采取“楼委会”“楼宇管家”等形式加强楼宇服务和治理，建立良好的楼宇产业指导和监管机制。