中信證券發佈研報稱，物業服務板塊在歷史上經常隨着開發板塊估值起落而起落，投資者對於物業服務行業業務和財務獨立性缺乏信心，沒有充分享受到現金牛行業應該享受的股息回報。歷史上，地產和物業服務行業名義上雖然分拆，但資產負債表管理（融資，分紅等）卻實質關聯。2024年初物業服務龍頭企業紛紛上調股利支付率，是板塊真正去地產化的標誌性事件。伴隨着高分紅而來的是服務行業規模、盈利能力穩定、經營性現金流持續淨流入的觀念深入人心。當然，物業服務板塊分紅尚有進一步提升空間。

中信證券主要觀點如下：

市場高度認可提升分紅派息的物業服務公司價值

大物業服務企業趨勢性提升分紅派息比例，按2023年3月27日收盤價，前7大市值的物業服務公司（華潤萬象生活（01209）、萬物雲（02602）、中海物業（02669）、碧桂園服務（06098）、保利物業（06049）、招商積餘（001914.SZ）、綠城服務（02869））平均股息率達到4.2%，最高達到6.2%。這些公司2023年全年分紅總計54.7億元，同比上升50%，快於淨利潤3%的增速。提升分紅派息的四家大公司（華潤萬象生活、萬物雲、保利物業、綠城服務），其派息政策宣佈後3個交易日（尚不滿3個則按照最長可統計算）市值平均上升6.2%，跑贏指數7.4%，分紅派息相對保守的三家公司（碧桂園服務、招商積餘、中海物業）在派息政策宣佈後3個交易日，市值平均下跌12.6%，跑輸指數12.2%。

正反兩方面原因令投資者高度認同物業服務公司提升派息

從正面來說，物業服務是現金牛生意，六家龍頭公司（中海物業未公告）在2023年的經營性現金流淨流入是淨利潤的1.37倍，且多數有息負債幾乎爲零。即便面臨經濟週期的挑戰，頭部物業服務企業的經營性現金流淨額也未惡化，板塊具備可持續分紅的基礎。

從反面的角度來看，併購市場低迷，流程改造投資則常常被污名化爲“帶資進場”，企業存在資金投不出去的困擾，到2023年年底七大公司的貨幣資金總計690億元，同比增長18%。部分企業歷史上將資金拆借給關聯方房企，形成了一些壞賬減值，更令投資者擔心。高分紅可以在現階段化解貨幣資金累積壓力，降低物業服務公司資產負債表的不確定性。

高分紅的投資主線有望長期持續

中信證券認爲，高分紅的投資主線可以長期持續。客觀條件上，物業服務行業盈利能力高度穩定，2023年七大公司的基礎服務平均毛利率14.1%，較之2022年僅僅下降0.1pct，若剔除關聯方出險企業，則平均毛利率從12.4%提升到12.8%。萬物雲、保利物業、綠城服務、中海物業等公司基礎服務毛利率有小幅上升。科技賦能流程提效和虧損盤退出，決定了企業動態盈利能力穩定。行業續約率高，2023年七大公司基礎服務營業收入增長15%，龍頭公司中基礎服務增速最低的企業也能實現相關收入8%的增長。而且，絕大多數龍頭企業都高度重視市值管理，股利支付率也還有提升空間。

風險提示：

部分企業股利支付率長期偏低的風險；開發行業下行，導致非業主增值服務收入持續萎縮的風險；物業服務公司存量外拓越來越重要，可能導致拓盤分化，部分缺乏品牌口碑和科技能力的企業競爭力受損的風險；部分物業服務公司，報表關聯交易減值準備可能尚未計提充分的風險。