天風證券發佈研究報告稱，維持保利物業（06049）“買入”評級，考慮行業競爭加劇，調整公司24-25年歸母淨利潤爲16.36億元、19.33億元（前值17.86億元、20.70億元）。公司背靠龍頭央企保利集團，股東優勢強大，內生增長動力強勁，同時外拓積極，規模、盈利雙雙穩健增長，該行預計在管理層聚焦精益管理策略下未來業績目標有望穩步兌現。

事件：公司發佈2023年業績公告，公司23年實現營業收入150.62億元，同比+10.0%；實現歸母淨利潤13.80億元，同比+24.0%；實現基本每股收益2.50元/股，同比+24.4%。

光大證券主要觀點如下：

業績增長穩健，毛利率逆勢提升

收入端，公司23年實現營業收入150.62億元，同比增長10.0%；其中，物業管理、非業主增值、社區增值服務收入分別爲101.52、20.93、28.16億元，分別同比+20.5%、-4.6%、-8.1%。利潤端，公司23年實現歸母淨利潤13.80億元，同比增長24.0%。管理規模擴大支撐業績快速增長。23年公司實現經營性現金流24.2億元，同比+63.9%，覆蓋淨利潤倍數達1.73，利潤質量高。公司23年整體毛利率19.61%，較22年增長0.8pct，分業務盈利水平均有提升。公司23年淨利率9.27%，較22年提升0.99pct。費用管控方面，公司23年管理費率較22年降0.68pct至8.14%，精益管理驅動利潤率水平提升。23年公司分紅比例提升15pct至40%，持續加強股東回報。

規模優勢持續擴大，市場化發展成績斐然

截止23年末，公司合約、在管面積分別爲9.22、7.20億方，分別同比+19.5%、+24.9%，合約在管比達1.28倍。2023年大股東保利發展實現簽約面積2386萬方，受益於保利系資源支持，公司潛在交付增量充足。從項目來源看，截止23年末，來自保利發展和第三方的合約面積分別爲佔總合約面積的37.1%、62.9%，第三方佔比較22年同期提升3.5pct。23年內公司新拓展第三方項目的單年合同金額29.7億元，同比+7.4%，新簽約第三方項目的單年合同金額約27.7億元，同比+61.0%，市場化發展繼續突破。從業態分佈看，截至23年末公司住宅社區、非住宅物業在管面積分別爲2.9、4.30億平，分別佔比40.2%、59.8%。住宅項目23年新拓展存量單年合同金額破億元，且均位於北京、南京、武漢、成都等核心城市，業務佈局加速向核心城市集中。非住管理面積佔比較22年同期提升3.7pct，其中商業及寫字樓、公共及其他物管面積分別佔總在管的4.1%、55.7%，公共及其他物業佔比較22年提升3.2pct。23年公司新籤公共及其他物業項目的單年合同金額達15.06億元，同比+36.7%，擴大全局業態的獨特拓展優勢。從物管單價看，截止23年公司住宅社區物管單價2.31元/平/月，較22年同期增加0.03元/平/月，來自保利發展和第三方的住宅物管單價分別爲2.41、1.82元/平/月，受益於新項目定價標準提升及部分在管項目提價，平均物業費單價穩步提升。

社區增值規模回落，優化結構聚焦核心

社區增值服務方面，23年實現收入28.16億元，佔營收比重約18.7%，同比-8.1%，主要因部分生活服務業務出現收縮和波動，受消費偏弱、競爭加劇的市場環境影響，及公司持續優化產品結構，加強核心產品聚焦。非業主增值服務方面，23年實現收入20.93億元，佔營收比重約13.9%，同比-4.62%，主要因提供案場協銷服務的項目數量下降，及寫字樓租賃業務收入由於市場波動出現小幅下降。上游地產業務收縮背景下，公司非業主收入規模仍保持在相對穩定水平。

風險提示：業務拓展不及預期、業務經營存在不確定性、政策調控不確定性