中房報記者 曾冬梅 廣州報道

2023年，房地產行業依然處於風險出清階段，全國商品房銷售額同比下降6.5%，企業經營備受考驗。

過去一年，房企的流動性面臨嚴峻挑戰，碧桂園債務違約，遠洋集團宣佈對境外債務進行全面重組，金地集團、萬科A也遭遇了股債雙殺的驚險時刻。從上市房企的經營業績來看，利潤承壓是普遍現象，在利潤和現金流安全面前，大部分房企選擇了後者。但一些積極的信號已出現，中國海外發展、華潤置地、綠城中國、建發國際率先恢復了銷售額、營業收入和歸屬母公司淨利潤3個指標的同步正增長。

當前市場仍處於行業上下半場的轉折期，築底回穩尚需一定時間是頭部房企的共識。在萬科A董事會主席鬱亮看來，市場短期顯然是超跌了，未來將逐漸恢復。招商蛇口董事長蔣鐵峯判斷今年的市場可能會呈現前低後高的特點。“隨着政策持續的發力，累積的需求有望釋放，下半年會有比上半年更好的機會。”中國海外發展的管理層認爲，應以積極心態看待“危中之機”，2023年該公司能取得名列前茅的業績，正是因爲在過去兩年市場的下行轉折期中仍堅持投資拿地。

風險尚未出清 業績分化

截至3月29日，除了碧桂園，銷售額排名前10的房企中已有9家披露了2023年的業績數據。銷售額方面，仍能錄得增長的包括中國海外發展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、建發國際，除了建發國際實現12%的同比增長，其餘房企均只有個位數的增速。名列榜首的保利發展是唯一仍堅守在4000億元陣營的房企，但銷售額同比減少了7.7%。排在第二位的萬科A，也同比下滑了9.8%。

經營業績的分化同樣明顯，部分央企、國企的基本面明顯改善。2023年，中國海外發展錄得2025.2億元的收入，同比上升12.3%，歸屬母公司淨利潤256.1億元，同比上升10.1%，合約銷售額3098.1億元，同比上升5.1%。2022年，這三項數據都是兩位數的同比跌幅。

華潤置地、綠城中國、建發國際也重回增長軌道，營業收入、歸屬母公司淨利潤及銷售額均錄得同比增長。招商蛇口的歸屬母公司淨利潤大幅提升了48.2%，營業收入則同比下降4.4%。

保利發展、萬科A、龍湖集團及金地集團的壓力主要在盈利指標。2023年，保利發展實現營業總收入約3471.47億元，同比增長23.5%，歸屬母公司淨利潤約120.37億元，同比下降34.4%。萬科A、龍湖集團、金地集團的歸屬母公司淨利潤降幅更大，分別達到了46.4%、47.3%、85.5%。毛利率下跌和對部分項目計提資產減值準備等是淨利潤下跌的主要原因。

2023年，流動性緊張依然是地產行業的主要風險因素。據機構統計，2023年房企債券到期總規模爲6968億元，而發行規模僅爲2927億元，到期規模是發行規模的2.4倍，民營房企的借新還舊通道並未打開。融資難疊加銷售規模的收縮，導致又一家規模房企——碧桂園陷入流動性危機，即便是股東實力雄厚的遠洋集團、萬科A、金地集團，也面臨資金安全的拷問。

碧桂園曾表示，公司出現流動性問題，除了客觀原因，也有管理層對市場下行深度、烈度和持續度估計不足，未能及時採取更有力度的應對措施的主觀原因。“教訓是深刻的，代價是慘重的。”

萬科同樣在反思，認爲2023年的利潤承壓，資金存量、現金短債比等指標出現下行，原因是規模過快擴張時期，部分投資判斷過於樂觀，這些項目消化還需要一段時間，以及經營性不動產天然存在資金回收週期長、佔壓大的難點，有關融資機制成熟後才能完全解決等。

行業超跌  市場在築底

2024年的開局依然艱難，根據中指研究院的統計，1月至2月，百強房企的銷售總額同比下降51.6%。

綠城中國行政總裁郭佳峯在業績會上表示，一季度確實回調非常大，總體市場情況大概是下滑了45%左右，市場整體仍然在築底，總體趨勢可能會進入緩慢的復甦過程，但是也比較難以判斷。有鑑於此，該公司的目標是爭取今年的銷售額與2023年持平。

招商蛇口的看法更爲審慎，對於今年的銷售能否達到2023年的水平，管理層表示持觀望態度。但蔣鐵峯認爲，對於一季度的表現無需太過擔憂，因爲2023年第一季度的成交量是近幾年的最高點。今年的話，“到半年再看看。”

對於未來的市場走勢，鬱亮還是保持行業前景依然廣闊、當下存在超跌的判斷。他表示，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。但在經營策略上，萬科A還是保持着對市場的敬畏。爲了留足資金應對行業的不確定性，該公司宣佈2023年度不派發股息，不送紅股，也不進行資本公積金轉增股本。並透露2024年將實現交易回款不低於300億元，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

華潤置地認爲市場已處在築底回穩、繼續向上勢能的階段，長期還是非常有信心的。“整個市場目前主要的壓力還是在需求端，所以我認爲主要的政策還是需要進一步去提升客戶的支付能力，提振客戶對於市場的一個信心。”華潤置地副總裁陳偉表示。

龍湖集團也持相似看法，該公司管理層透露，2022年及2023年之後拿的項目的毛利率都能做到20%以上。“所以我們覺得地產航道目前來到了谷底，後面是一個逐步修復的過程。”

“悲觀者正確，樂觀者要前行”，中國海外發展用這句話來闡釋2024年的投資策略。該公司董事局主席顏建國認爲當前市場困難與挑戰依然不少，但挑戰與機遇是對立統一的，也是不斷轉化的。目前，宏觀、中觀、微觀三個層面向好的因素都在增強、增多。據管理層介紹，雖然1月、2月的銷售業績同比下滑較大，但3月份已有明顯企穩回升跡象。

作爲“樂觀者”，2023年，中國海外發展積極把握機遇，新增土地儲備的權益地價達到1226.6億元，同比上升42%，位居行業第一。在此基礎上，該公司表示依然有信心於2024年實現銷售額的穩中有升。