轉自：上觀新聞

3月，萬科接連站在風口浪尖。對於近期面臨的評級下調等事件，萬科回應，公司能力和基本面還是沒有發生根本性變化，相信只要能力再生，不會有太大的問題。評級下降肯定是有影響的，但目前看來這影響是相對有限的。

萬科能否“活下去”？面對外界高度關心的問題，萬科集團董事會主席鬱亮在2023年度業績推介會上表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，確保公司安全。

挑戰在哪

今年，全國房地產銷售大幅下滑，市場擔憂情緒持續放大，以穩健知名的萬科也面臨挑戰。

總裁祝九勝坦言，目前，萬科挑戰主要來自三方面。一是，在行業大幅下行階段，萬科開發業務收支存在不平衡。過去幾年，開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差。隨着交付高峯的過去，剪刀差壓力在2024年將全面下降。二是，融資模式改變。萬科信用優勢強，過去是業內唯獨兩家以總部對總部模式融資爲主的企業，現在從“總對總”轉向項目制，比其他企業更需要適應時間。三是，部分經營性業務的EBITDA率（即，衡量經營效益和現金流狀況的財務指標）和NOI收益率（即，衡量資產投資回報的指標）仍處於爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差。

不過，在銷售承壓之下，萬科保持了正向現金流。年報財報數據顯示，萬科已連續15年經營性現金流爲正，剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年高點的76%至2023年，連續5年下降。

針對外界普遍關注的金融機構對萬科的支持力度問題，祝九勝也回應：“金融機構對萬科的支持態度是肯定的，力度是足夠的。”去年，萬科新獲融資約900億元，總量基本穩定。公司正在和金融機構積極商談各種融資方案，萬科處在融資模式的調整期，金融機構目前也非常支持，會給1到3年的適應期。

對於後續的償債安排，今年，萬科年末在手資金998億元，是一年內到期剛性有息負債的1.6倍，整體安全墊相對充足。境外待還款的部分已經做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額摺合人民幣約56億左右，公司已提前啓動了相關置換和還款準備工作。

在守住財務安全之外，萬科正在持續降槓桿，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

能力再生

萬科表示，在房地產新發展模式下，仍要構建新的核心競爭力，保持可持續健康發展的能力。

公募REITs試點持續深入，爲萬科帶來新的發展機遇，公司有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。除了中金印力REIT，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中，將有效解決經營性業務資產過重，投資回收週期過長的難題。

對於房地產市場的長期發展，萬科保持信心。鬱亮在業績會上表示，萬科始終認爲住房需求需要動態去看，未來空間依然廣闊，目前存在超跌。

一方面，住房需求無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在。綜合來看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平米，隨着政策力度不斷加大和效果的逐步體現，市場有望逐漸恢復。

保障性住房建設、城中村改造、“平急兩用”這“三大工程”將爲房地產企業提供更多發展空間。鬱亮表示，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達了對房地產企業的寄語，“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”，萬科將持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。

國資支持

在業績會上，鬱亮對去年四季度以來，來自深圳國資、金融機構、合作伙伴和市場各方的關心和幫助，表示了感恩。

2023年11月前後，萬科境內外部分債券品種交易出現異動，深圳國資委積極表態支持，“如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法制化手段幫助萬科積極應對”。

萬科董事會祕書朱旭表示，深圳市國資委已協調多家國企與萬科對接，推動各項具體支持措施落地，幫助萬科處置流動性較低的不動產和長期股權投資，以市場化方式認購REIT，通過公司之間的產業協同，落地合作項目，協調金融資源支持萬科。

目前這些項目有的已落地，有的正在過程當中。如，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已進入詢價階段，2024年3月，萬科的國資大股東深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額爲該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元。2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

朱旭表示，如果全部落地完成以後，預計可以幫助萬科釋放流動性在百億元規模以上。

責任編輯：張恆星 SF142