繼深圳取消“70/90”政策、北京廢止“離婚限購”政策後，因城施策的房地產政策調整“下沉”至更低能級的城市。第一財經記者注意到，近日，多個二三線城市公告稱，階段性取消首套房商貸利率。業內人士認爲，全國多地動態調整房貸利率政策，體現了政策基調寬鬆的方向。但在寬鬆延續的預期下，對商業銀行的房貸經營提出了挑戰。

多地調整首套房利率下限

4月1日，贛州市人民政府發佈公告稱，階段性取消全市首套住房商業性個人住房貸款利率下限。公告指出，按照因城施策的工作要求，決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限，自公告次日起執行。如後續評估期內（上季度末月至本季度第二個月爲評估期）出現新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲情況，則自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

就在同一天，南昌市人民政府也發佈關於調整全市首套住房商業性個人住房貸款利率下限的公告。公告稱，決定階段性取消全市首套住房商業性個人住房貸款利率下限，自4月1日起實施。

3月份，青島、新餘兩市亦進行房貸利率下限調整。青島市住建局等部門稱，自4月1日起青島市階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。新餘市人民政府亦發佈通知稱，取消全市首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

據記者不完全統計，截至目前，全國已有十餘個二三線或更低能級的城市此前已公告取消首套房貸利率下限，包括東莞、佛山、珠海、中山、汕頭、江門、湛江、安慶等。

針對全國多個城市調整房貸利率下限，易居研究院研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，這是二季度開始各地購房政策放寬的最典型案例，充分說明房貸政策進一步寬鬆，也進一步表明二季度政策基調寬鬆的方向。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認爲，在當前政策“寬鬆爲主”及“促需求”基調下，未來房貸利率總體或仍有下行空間。

此輪房貸利率下限調整可追溯至石家莊及惠州，兩地日前恢復執行商業個人住房貸款利率下限。從《關於調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》來看，自4月起，石家莊市恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

不過，據記者從石家莊地區多家銀行網點了解，目前暫無利率調整的通知。進入第二季度，石家莊住房貸款利率保持穩定，首套仍爲3.45%。

“石家莊及個別城市此前恢復房貸利率下限，引起市場擔心，即認爲政策是否會收緊。”嚴躍進稱，這具有一定的偶然性，其中存貸款利差導致銀行盈利難或是主要原因。

房貸利率走低與保息差

進入2024年，隨着LPR（貸款市場報價利率）下調，房貸利率重新定價及多地動態調整房貸利率政策，全國房貸利率呈現走低趨勢。據貝殼研究院發佈的數據，2024年3月，首套主流房貸利率平均爲3.59%，二套主流房貸利率平均爲4.16%，與上月持平，3月首、二套主流房貸利率較上年同期分別回落43bp和75bp。

多位銀行人士對記者稱，當前，首套及二套房貸利率都處於歷史低位，商業銀行淨息差將持續承壓。“全國房貸利率步入‘3’時代，淨息差繼續走窄，銀行經營壓力會更大。”某股份行人士對記者說，房貸利率動態調整是房地產政策“因城施策”的重要一環，房貸利率下限取消，意味着銀行、客戶能自主協商房貸利率水平，給銀行提出了新的挑戰。

據國家金融監督管理總局發佈的數據，截至2023年末，商業銀行淨息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%關口。

利差走窄背後一大原因是存貸款利率非對稱性走低。從2023年全年表現來看，貸款利率下降速度快於存款利率。央行發佈的數據顯示，去年12月貸款加權平均利率3.83%，季度環比下行31bp；個人住房貸款新投放利率3.97%，環比下降5bp。在貸款利率已走至新低的背景下，央行2月超預期調降5年期LPR 25個bp，爲LPR改革以來最大降幅。而對比去年3次下調存款利率，調整幅度約在10~30個bp之間。

浙商證券銀行業分析師梁鳳潔指出，預計此次LPR調降導致上市銀行息差額外下降6.5bp，其中分別在2024、2025年體現4.3bp、2.2bp；而上一輪存款利率調降可支持息差6.2bp，其中在2024體現2.6bp。這就意味着，此前存款利率下降幅度僅能支持息差2.6bp，而2024年息差預計下降4.3個bp。

上述股份行人士也對記者說，在未來房貸利率仍有下行空間的預期下，銀行的利潤空間持續受到擠壓，此前調降的存款利率難以完全抵消當前貸款利率調整的衝擊，銀行業需要採取更多應對措施。

中信證券首席經濟學家明明認爲，銀行還需要控制負債端資金成本，避免息差壓縮過大，同時發展中間業務等，擴大收入來源，從而分散按揭利率下滑對資產收益的影響。

記者注意到，近日在多家銀行舉行的2023年業績發佈會上，均強調了息差經營的關鍵性。興業銀行高管稱，將保息差作爲2024年經營的關鍵抓手，在資產端要加大對於資產的投放，今年將投放5000億元的貸款指標，在負債端加強對存款利率的控制。平安銀行管理層亦稱，該行爲保息差做了很多高息差的產品，今年平安銀行對公業務的壓力在存款，零售業務的壓力在貸款。